So haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen entwickelt

Eigenheimindex Bank Avera

Die Dynamik in der Preisentwicklung für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen hat sich in der Region leicht abgeschwächt. Teurer wird es trotzdem.

Die Bank Avera mit Sitz in Wetzikon hat ihren aktuellen Eigenheimindex publiziert. Die Kernaussage ist so überraschend wie der Fakt, dass die Sonne heute im Osten aufgegangen ist.

Dafür können die Immobilienexperten der Regionalbank so wenig wie der Immobiliendienstleister IAZI, die im Halbjahresrhythmus die Zahlen aus den Regionen Oberland, Pfannenstiel und Stadt Zürich erheben und auswerten. Es scheint derzeit ein Naturgesetz zu sein, dass sich die Immobilienpreise ausschliesslich in eine Richtung entwickeln. In einem Satz: Wohnen ist erneut teurer geworden, sowohl für potenzielle Käufer als auch für Menschen, die eine neue Mietwohnung suchen.

Stadt Zürich treibt Preise für Wohneigentum nach oben

Im ganzen Kanton Zürich sind die Preise für Wohneigentum innert Jahresfrist um 3,1 Prozent gestiegen. Treiber der Entwicklung war die Stadt Zürich mit einem Plus von 4,6 Prozent. Sowohl in der Region Pfannenstiel als auch im Oberland hat sich das Wachstum auf 2,4 Prozent abgeschwächt.

Prozente sind das eine, bezahlt wird in absoluten Zahlen. Und hier zeigt sich, dass für ein typisches Einfamilienhaus im Kanton Zürich aktuell 1,7 Millionen Franken bezahlt werden müssen. Die Immobilienprofis von IAZI definieren ein solches «Musterhaus» als frei stehend an einer guten Lage, fünf Jahre alt, mit sechs Zimmern und zwei Bädern auf einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern.

Wetzikon oder auch Illnau-Effretikon liegen hier mit Preisen um 1,7 Millionen ziemlich exakt im kantonalen Durchschnitt. Günstiger ist es im östlichen Tösstal oder auch in Wald, wo ein solches Haus rund 1,3 Millionen Franken kostet. In Rüti müssen dafür 1,5 Millionen Franken hingeblättert werden, in Uster und Dübendorf sind es schon 2 Millionen – und an Orte wie Zürich (3,3 Millionen) oder Küsnacht (3,4 Millionen) wollen wir besser gar nicht denken.

Ein nahezu identisches Bild zeigt sich bei den Eigentumswohnungen. Im ganzen Kanton wechseln rund doppelt so viele Eigentumswohnungen wie Einfamilienhäuser ihre Besitzenden. Das hat weniger mit den Preisen, dafür mehr mit dem Angebot zu tun. Rund 1,1 Millionen Franken kostet eine «Musterwohnung» (Etagenwohnung, fünfjährig, gute Bauqualität, Wohnfläche 110 Quadratmeter, 4½ Zimmer, zwei Bäder) im kantonalen Durchschnitt – und in Wetzikon oder Illnau-Effretikon.

In Rüti kommt man für eine Million an eine solche Wohnung, in Uster sind es 1,3 Millionen. Und falls Sie es unbedingt wissen wollen: In Zürich oder Küsnacht kostet diese «Musterwohnung» rund 2,1 Millionen Franken – oder gegen 20’000 Franken pro Quadratmeter.

Zinsgipfel ist bereits wieder überschritten

Die Immobilienexperten der Bank Avera stellen fest, dass die Preise für Eigenheime damit «auf einem sehr hohen Niveau» angelangt sind. Dass der Trend in absehbarer Zeit die Richtung ändert, scheint trotz konjunkturellen Unsicherheiten sehr unwahrscheinlich. Einerseits hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen seit Juni 2024 von 1,5 auf 0,25 Prozent gesenkt, was die Finanzierbarkeit erhöht. Und auf der anderen Seite wächst der Kanton Zürich weiterhin stark.

In den letzten zehn Jahren ist die Wohnbevölkerung im Kanton um rund 140’000 Menschen angestiegen. Allein 2024 betrug die Nettozuwanderung aus dem Ausland 16’000 Personen. Und auch im laufenden Jahr sei mit einer hohen internationalen Zuwanderung zu rechnen, schreibt die Bank Avera. All diese Menschen brauchen Wohnraum.

Angebotsmieten steigen erneut

Die Wohnungsknappheit treibt die Angebotsmieten, insbesondere in den Städten und urbanen Zentren, weiter in die Höhe. Im Kanton Zürich sind die inserierten Mieten in den letzten zwölf Monaten um 6,8 Prozent gestiegen. So beträgt die durchschnittliche Miete (inklusive Nebenkosten) für eine Wohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche monatlich 3165 Franken.

Etwas erträglicher sind die Mietkosten im Oberland: 2650 Franken in Rüti, rund 2800 Franken in Wetzikon, Pfäffikon und Illnau-Effretikon, 3000 Franken in Uster. Für mehr als 4000 Franken wechselt eine solche Wohnung in der Stadt Zürich die Mieterin oder den Mieter, in Küsnacht oder Zollikon sind wir schon nahe an 4500 Franken.

Verschnaufpause bei den Bestandsmieten

Wer eine neue Wohnung sucht, muss also mit steigenden Mietzinsen rechnen. Eine Verschnaufpause gibt es hingegen für Mieterinnen und Mieter in bestehenden Mietverhältnissen. Mit dem SNB-Leitzins ist auch der Referenzzinssatz gesunken, was sich auf die Bestandsmieten auswirkt. Diese Beruhigung darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Preissteigerungen in den letzten Jahren auch hier beachtlich waren.