Eigenheimpreise im Oberland steigen erneut
Eigenheimindex Bank Avera
Die Preise für Wohneigentum kennen seit Jahren nur eine Richtung. 3,1 Prozent beträgt die Steigerung innert Jahresfrist im Zürcher Oberland.
Wohneigentum ist begehrt und wird es auch in nächster Zeit bleiben. Das zeigt der Eigenheimindex, mit dem die Bank Avera gemeinsam mit der Immobiliendienstleisterin Iazi AG halbjährlich die Preisentwicklung bei Immobilien der Regionen Zürcher Oberland, Pfannenstiel und Stadt Zürich ermittelt.
3,1 Prozent beträgt die Preissteigerung für Wohneigentum innert Jahresfrist im Zürcher Oberland. Damit liegt die Region leicht unter der Entwicklung im gesamten Kanton (+3,7 Prozent). In der Stadt Zürich wurde Wohneigentum innert Jahresfrist gar um 5,2 Prozent teurer.
Wetzikon im kantonalen Durchschnitt
Im Durchschnitt aller Zürcher Gemeinden kostet ein typisches Einfamilienhaus über 1,7 Millionen Franken. Dieses Preisschild gilt beispielsweise für Wetzikon, dessen Preisniveau im Bereich des kantonalen Durchschnitts liegt. Rund doppelt so hoch sind die Preise in der Stadt Zürich und in den stadtnahen Seegemeinden.
Als «typisches Einfamilienhaus» definiert die Immobiliendienstleisterin Iazi ein frei stehendes, fünfjähriges Haus mit einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern an guter Lage auf einem Grundstück von 500 Quadratmetern. Günstigere Objekte finden sich nur im Zürcher Weinland oder im östlichen Tösstal (1,0 bis 1,4 Millionen Franken).
Bei den Eigentumswohnungen präsentiert sich ein vergleichbares Bild: Eine typische Eigentumswohnung (fünfjährig, gute Bauqualität, Wohnfläche 110 Quadratmeter, 4½ Zimmer) kostet im kantonalen Durchschnitt rund 1,1 Millionen Franken. Nur in einer Handvoll von Gemeinden beträgt der Kaufpreis weniger als 800’000 Franken, beispielsweise in Bauma und Wald.
Zwar sind die Preise für Eigenheime auf sehr hohem Niveau angelangt, jedoch ist die vorläufige Spitze der Hypothekarzinsen bereits vorüber. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins zuletzt dreimal in Folge gesenkt. Fremdkapital – und ohne das kann sich in der Schweiz niemand ein Haus leisten – ist wieder günstiger geworden.
Zuwanderung stützt Eigenheimpreise
Aktuell liegt der Leitzins bei noch einem Prozent. Gestützt wird die Nachfrage nach Wohneigentum unverändert von einer grossen Zuwanderung. Die Wohnbevölkerung des Kantons Zürich ist in den letzten zehn Jahren durchschnittlich um 1,2 Prozent gewachsen.
Jährlich lassen sich rund 15’000 Menschen im Kanton nieder, was etwa der Bevölkerung der beiden Gemeinden Dürnten und Bubikon entspricht.
Mit rund 27’000 Personen fiel 2023 die Nettozuwanderung aus dem Ausland in den Kanton aussergewöhnlich hoch aus. Dies liegt schwergewichtig an der Arbeitsmigration, insbesondere aus Deutschland und Italien, sowie an einem statistischen Sondereffekt bezüglich der Schutzsuchenden aus der Ukraine.
Die Immobilienexperten von Bank Avera und Iazi rechnen damit, dass die internationale Zuwanderung im laufenden Jahr erneut sehr hoch ausfallen wird. Gleichzeitig wandern seit 2020 mehr Ansässige aus dem Kanton Zürich in andere Kantone ab als umgekehrt. «In dieser interkantonalen Abwanderung widerspiegelt sich das hohe Immobilienpreisniveau Zürichs», so das Fazit.
Mietpreise steigen noch stärker
Noch stärker als die Preise für Wohneigentum sind die Angebotsmieten gestiegen, also die Mieten für inserierte Wohnungen. Hier beträgt der Anstieg innert Jahresfrist im Kanton Zürich satte 8,2 Prozent. Damit liegt der Kanton deutlich über der schweizweiten Zunahme von 6,4 Prozent. «Eine weiterhin deutlich steigende Nachfrage übertrifft die Ausweitung des Wohnungsangebots bei Weitem», schreibt die Bank Avera.
Im kantonalen Durchschnitt liegt die monatliche Bruttomiete für eine Wohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche bei rund 3100 Franken (brutto). In Küsnacht beträgt die Miete für eine identische Wohnung monatlich fast 4400 Franken.
Auch in der Stadt Zürich liegen die Mietpreise über 4000 Franken, wobei dieser Wert je nach Quartier und Zentralität weit übertroffen werden kann. Im Zürcher Oberland ist eine solche Wohnung in der Regel preiswerter verfügbar, so etwa in Rüti mit einer monatlichen Miete von rund 2600 Franken oder in Wetzikon mit gut 2700 Franken.
Tiefere Zinsen und zunehmende Bautätigkeit
Der Hoffnungsschimmer für Wohnungssuchende: Im ersten Halbjahr 2024 zeigte sich ein leichtes Abbremsen der Dynamik. Die sinkenden Leitzinsen geben Anlass zur Hoffnung, dass auch Mieterinnen und Mieter bald von Mietzinsreduktionen profitieren werden.
Und: Die Bautätigkeit nimmt wieder zu. Per Saldo ist der Zürcher Wohnungspark im Jahr 2023 um über 9000 Wohneinheiten gewachsen. Das sind 50 Prozent mehr als beispielsweise 2021.
«Aus eigenen Ersparnissen lässt sich ein Haus kaum mehr finanzieren»
Christian Dübendorfer leitet die Filiale der Bank Avera am Hauptsitz in Wetzikon und ist verantwortlich für das Privatkundengeschäft. So gehört die Finanzierung von Wohneigentum zu seinen Kernaufgaben.
Herr Dübendorfer, die Preise für Wohneigentum steigen und steigen. Hat das Auswirkungen auf die Zahl der Käufe und Verkäufe in der Region?
Christian Dübendorfer: Die Statistik besagt, dass die Zahl der Transaktionen stagniert oder sogar leicht zurückgeht. In meiner täglichen Arbeit ist es aber keineswegs ruhig geworden. Gerade die sinkenden Zinsen bei den Festhypotheken haben dazu geführt, dass Fremdkapital wieder günstiger ist. Es wird gekauft, und es wird weiterhin zu hohen Preisen gekauft.
Was raten Sie eigentlich einem jungen Paar mit Kindern, das vom eigenen Häuschen träumt? Erben oder Zahlenlotto?
Lotto darf man immer spielen. Aber man darf sich nicht darauf verlassen, damit das Eigenkapital für ein Eigenheim zu erwirtschaften. Eine Erbschaft – oder besser ein Erbvorbezug – ist sicher ein probates Mittel, sofern es die finanziellen Möglichkeiten erlauben. Aus den eigenen Ersparnissen Wohneigentum zu finanzieren, ist sehr schwierig geworden.
Seit Jahren steigen die Preise für Wohneigentum. Besteht die Gefahr, dass die Blase irgendwann platzt?
Immer wenn Preise über einen längeren Zeitraum steigen, gibt es Propheten, die das behaupten. Aber aus unserer Sicht gibt es keine Anzeichen dafür. Wir haben tiefe Zinsen, eine starke Zuwanderung und knappes Bauland. Dazu kommt die Attraktivität des Zürcher Oberlands als Wohn- und Arbeitsort. Natürlich können Preise auch mal stagnieren oder leicht sinken. Aber einen starken Preiszerfall sehe ich nirgends.