Wie die Gemeinde Zell um Industrie- und Gewerbezonen ringt

In Zell sind freie Parzellen für Industrie und Gewerbe rar. Um bestehende Industriezonen zu bewahren und mehr Platz zu schaffen, legt sich die Gemeinde mit Investoren und dem Kanton an. Nicht immer erfolgreich.

Etwas über zwei Jahre ist es nun her, dass die Bürgerinnen und Bürger von Zell die nach 30 Jahren erstmals generalüberholte Bau- und Zonenordnung (BZO) gutgeheissen haben.

Nach der Genehmigung durch die Gemeindeversammlung mussten die kantonalen Behörden den Entwurf der aktualisierten Bauordnung prüfen. Diesen Frühling folgte der Entscheid des Kantons: Der Grossteil der Anpassungen wird genehmigt. Seit dem 11. Oktober ist das neue Regelwerk in Kraft.

Doch die Sache hat einen Haken: Einige Änderungen an der BZO sind vom Inkrafttreten ausgenommen. Eine davon war bereits an der Gemeindeversammlung im September 2023 ein Politikum.

Mit einer Einzonung von Landwirtschaftsland, das ans bestehende Rikemer Industriegebiet Schöntal angrenzt, wollte die Gemeinde dem drohenden Mangel an Industrie- und Gewerbegebieten entgegenkommen.

«Die Gewerbler in der Gemeinde suchen händeringend nach Land», begründete die damalige Planungs- und Bauvorsteherin Patricia Heuberger (SP) an der Gemeindeversammlung die Einzonung. Bereits damals war klar: Die Gebietserweiterung beim Kanton durchzubringen, dürfte ein schwieriges Unterfangen werden.

Denn: Geht es um die Einzonung von Landwirtschaftsland, schaut der Kanton besonders genau hin. Das hat insbesondere mit dem nationalen Raumplanungsgesetz zu tun, das die Siedlungsentwicklung nach innen vorgibt.

Eine Einzonung ist demnach nur möglich, wenn das Land trotz konsequenter Nutzung der bestehenden Flächen innerhalb von 15 Jahren «benötigt, erschlossen und überbaut» wird. Bevor neues Land erschlossen wird, sollen also die bereits existierenden Flächen – etwa durch höheres und dichteres Bauen – besser genutzt werden.

Das Argument der Gemeinde Zell, der vorhandene Spielraum sei angesichts der Nachfrage nach Flächen für KMU zu klein, liess der Kanton bei der Prüfung nicht zu. Er stellte sich auf den Standpunkt, es gebe noch genügend ungenutzte Potenziale innerhalb der bestehenden Bauzonen – zum Beispiel bei Kuhn Rikon. Die Firma habe sich in den letzten gut 40 Jahren baulich kaum erweitert oder entwickelt.

Kein neues Quartier für Kollbrunn

Während die Gemeinde diese Parzellen einem langfristigen Ausbau der Pfannenfabrik überlassen wollte, betonte der Kanton, dass Baulandreserven auf maximal 15 Jahre auszulegen seien. In den nächsten Jahren sei eine Einzonung im Schöntal daher «weder notwendig noch raumplanerisch zweckmässig und angemessen». Er genehmigte die Pläne nicht.

«Natürlich wäre es für die Industrie im Schöntal wertvoll gewesen, wenn der Kanton einer Einzonung zugestimmt hätte», sagt der zuständige Gemeinderat Emil Ott (BGV) dazu. «So wäre vor allem für die dort bereits heute ansässigen Firmen eine Ausweitung möglich geworden.» Weiterziehen wollte die Gemeinde den Entscheid aber nicht, zu gering schätzte sie die Erfolgschancen ein.

Falls sich in den nächsten Jahren ein Bedarf an zusätzlichen Industrieflächen zeigen sollte, behält sich die Gemeinde vor, mit einer Teilrevision der BZO einen neuen Versuch für die Ausweitung im Schöntal zu starten.

Wie sehr sich die Gemeinde an die noch vorhandenen Industrieparzellen klammert, zeigt sich auch an anderer Stelle. Auf dem Grundstück neben der umgebauten unteren Spinnerei in Kollbrunn wollte eine Tochterfirma der dortigen Investorin Swiss Property AG unter dem Titel «Quartier 8483» ein neues Wohn- und Gewerbegebiet aus dem Boden stampfen. Aktuell steht dort eine Gewerbehalle, in der unter anderem der Wisliger Huusbeck eingemietet ist.

Während der öffentlichen Auflage versuchte die Firma zu diesem Zweck, eine Umzonung anzustossen – erfolglos. Die Investorin argumentierte unter anderem damit, dass die Einstufung als Industriegebiet eine Entwicklung verunmöglichen würde, weil Wohnungen in diesem Teil des Grundstücks verboten sind.

Die Gemeinde schloss dies schon früh aus. Sie begründete ihre Absage unter anderem damit, dass die Pläne der Investorin nicht mit dem Ziel zusätzlicher Arbeitszonen vereinbar wären. Schliesslich sei die Förderung des lokal verwurzelten Gewerbes auch als Vorgabe im regionalen Richtplan festgehalten.

Ob die Pläne weiterverfolgt werden, ist derzeit unklar. Ob aktuell Gespräche mit den Investoren laufen, dazu will sich Gemeinderat Ott nicht äussern.

Eine Erklärung für die hohe Priorisierung der Industrie in der Agglomerationsgemeinde dürften zumindest ansatzweise Bedenken sein, dass sich Zell zunehmend zur «Schlafgemeinde» entwickeln könnte.

Diese Entwicklung könne man mit der Ausweitung der Bahnverbindungen Richtung Zürich kaum verhindern, sagt Ott. «Mit dem Rückgang der Spinnereien und der Landwirtschaftsbetriebe hat dieser Trend schon vor Jahren begonnen.»