Hat der abtretende Gemeinderat sein Haus in Wald ohne Bewilligung umgebaut?
Wirbel vor Ende der Amtszeit
Ein Nachbar beschuldigt den Walder Gemeinderat Albert Hess (SVP), sein privates Wohnhaus ohne Baubewilligung renoviert zu haben. Die Gemeinde relativiert und vermutet einen gewöhnlichen Nachbarschaftsstreit.
Laut wurde es um den im Sommer abtretenden Gemeinderat und Infrastrukturvorsteher Albert Hess (SVP) eigentlich nie. Der Landwirt gehört eher zur Kategorie der gemässigten und ruhigen Kommunalpolitiker. Aber: In der Baubehörde von Wald schlummert schon länger ein Fall, der aus Sicht aller Beteiligten wohl lieber nicht ins Licht der Öffentlichkeit gerückt worden wäre.
Schliesslich ist Hess bis im Sommer noch gewählter Volksvertreter, stellvertretender Gemeindepräsident und Mitglied des Bauausschusses – und hat nun ausgerechnet den Vorwurf an der Backe, sein denkmalgeschütztes Haus ohne gültige Baubewilligung renoviert zu haben. Und dies angeblich im Wissen der Gemeinde, die wiederum keinen Rechtsbruch in der Sache erkennen kann oder will.
Wissentlicher Vorgang?
Im Jahr 2023 sanierte Biobauer Albert Hess zunächst die geschindelte Fassade an seinem Haus. Im Jahr darauf sanierte er während längerer Zeit zwei Wohnungen in seiner Liegenschaft. Dies hat er laut seinem Nachbarn Eduard Gautschi im Wissen getan, dass sein Haus zum regionalen Inventar der schützenswerten Bauten gehört, wobei bei An- oder Umbauten Baubewilligungen vonnöten sind. «Hess wusste das, da er schon vor über 20 Jahren einen Teil seines Dachstocks ausgebaut hat und dafür im Jahr 2001 eine Bewilligung des Heimatschutzes einholte», sagt Gautschi.
Für die letzten Umbauarbeiten habe er keine Bewilligung eingeholt. Gautschi informierte daraufhin den Heimatschutz, weshalb dieser vom Bauherrn im Sommer 2024 Einsicht in das – nicht existente – Baugesuch verlangte. In der Folge forderte das Bauamt Hess daher Ende August 2024 dazu auf, nachträglich ein Gesuch zu stellen. Zur selben Zeit wurde ihm mündlich ein Baustopp erteilt. Aber offenbar wurde einfach weitergebaut.
«Obwohl die Gemeinde von den noch laufenden Arbeiten wusste, griff sie nicht umgehend in die Arbeiten ein», sagt Gautschi. Erst Anfang Oktober, also einen Monat später, sei ein schriftlicher Baustopp verfügt worden, wobei schon ein mündlicher bindend sei. «Dennoch liefen die Arbeiten bis zu ihrem Abschluss einfach weiter.» Mitte Oktober sei bereits eine Mieterin eingezogen. Erst Tage später wurde gemäss dem Nachbarn das Baugesuch eingereicht. Die Arbeiten seien allerdings abgeschlossen gewesen, eine Bewilligung liege bis heute keine vor.
Der Baustopp
Als Baustopp gilt gemäss Baurecht die erzwungene, sofortige Einstellung von Bauarbeiten durch die Baubehörde oder aufgrund einer Verfügung, oft wegen fehlender Bewilligungen, Abweichungen vom Projekt oder Nachbarschaftskonflikten. Die Arbeiten dürfen erst nach Behebung der Mängel oder Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands fortgesetzt werden.
Zu späte Kontrolle
Der verärgerte Nachbar betont, dass ihm nichts daran liege, seinem Nachbarn in böser Absicht schaden zu wollen: «Es kann aber nicht sein, dass ein Mitglied der Exekutive tun kann, was jedem anderen Bürger nicht erlaubt ist.» Auch von der Gemeinde fühlte er sich getäuscht: «Ich fragte nach, ob die Einhaltung des Baustopps auch kontrolliert worden sei und erhielt, gelinde gesagt, eine lachhafte Antwort.»
Und zwar wie folgt: Anfang November 2024, also Monate später, sei eine unangemeldete Baukontrolle durchgeführt worden. Vor Ort habe man weder Handwerker aufgefunden noch Hinweise darauf, dass Bautätigkeiten im Gange waren. «Der Baustopp wurde somit eingehalten, schrieb mir die Behörde.»
Der Redaktion liegt ein Schreiben der Gemeinde Wald an Gautschi vor. In diesem heisst es: «Dass der Gemeinderat Albert Hess sich auf die Gültigkeit der 2001 erteilten Baubewilligung verliess und den mündlich in Aussicht gestellten Baustopp nicht beachtete, erscheint zwar unglücklich, stellt jedoch keine Rechtswidrigkeit dar.» Auch im Nachhinein sei kein rechtswidriger Ablauf erkennbar, so der weitere Tenor im Schreiben. Die Rechtskonform beruhe darauf, dass die ursprüngliche Aufforderung für einen Baustopp mündlich erfolgt sei.
«Seitens der Behörde wurde einfach behauptet, ein mündlich angekündigter Baustopp sei nicht verbindlich, erst ein schriftlicher habe gültige Wirkung, was schlicht nicht stimmt», sagt Gautschi. «Und die Tatsache um die verspätete Kontrolle nach Ende der Arbeiten sowie Wochen nach erteiltem Baustopp ist nicht weiter auszuführen.» Sie spreche für das Verhalten der Gemeinde in diesem Fall für sich selbst.
Schritt in die Öffentlichkeit
Da Gautschi mit den Antworten der Gemeinde in keinster Weise einverstanden war, reichte er bei der Gemeinde eine Anfrage nach Paragraph 17 ein. Diese kann in jeder Gemeinde 10 Tage vor einer Gemeindeversammlung gestellt werden und muss coram publico beantwortet werden. «Mein Fehler lag darin, dass ich die Anfrage im Dezember 2024 zu spät einreichte und sie der Gemeinderat nicht umgehend beantworten musste.»
Gautschi habe die Anfrage deshalb zurückgezogen. Mit der Idee, diese zur nächsten Gemeindeversammlung termingerecht erneut einzureichen. «Dann kam die schrifliche Erklärung der Präsidialabteilung, dass der Gemeinderat meine erste Anfrage mit einer Verfügung schon beantwortet habe, die beinhalte, dass ich bei allfälligem Nichteinverständnis innert 30 Tagen rekurrieren müsste.»
Dies hat Gautschi nicht getan. Laut seiner Aussage deshalb, da er dachte, die erste Anfrage habe sich ohnehin erledigt. «Ich wendete mich an den Bezirksrat, aber auch dieser konnte mir nicht helfen, da sich dieser ebenfalls und rechtens auf meinen nicht eingeleiteten Rekurs bezieht.»
«Wohl ein Nachbarschaftsstreit»
Aus Sicht der Gemeinde handle es sich in diesem Fall wohl um einen Nachbarschaftsstreit, wie Gemeindeschreiber Johannes Haller auf Anfrage erklärt. «Albert Hess hat eine Baubewilligung, welche aber schon viele Jahre zurückliegt. Der Bau ist bis heute noch nicht vollendet.»
Albert Hess sei der Meinung gewesen, dass sein Umbauvorhaben noch Teil der ursprünglichen Baubewilligung war. Das Bauamt habe dies anders beurteilt und deshalb einen Baustopp ausgesprochen und diesen später auch verfügt. Mitte September 2024 sei ein mündlicher Baustopp ausgesprochen und am 2. Oktober 2024 der schriftliche Baustopp versandt worden.
«Diese Zeitdauer erachten wir, unter Berücksichtigung, dass ein Gespräch mit Albert Hess hinsichtlich des rechtlichen Gehörs geführt werden musste, als verhältnismässig», betont Haller. Insofern habe man die Formalitäten eingehalten.
Der Gemeindeschreiber bestätigt aber auch, dass durch die Intervention des Heimatschutzes ein nachträgliches Baugesuch eingereicht wurde, für welches es bis heute keine Bewilligung gibt. Da sich die Liegenschaft von Hess in der Landwirtschaftszone befindet, müsse die kantonale Baudirektion das Baugesuch beurteilen. «Der Kanton hat im März 2025 auf das Baugesuch einen sogenannten Hindernisbrief verschickt, was bedeutet, dass er vorläufig keine vollumfängliche Bewilligung in Aussicht stellen kann», so Haller.
Ausserdem handle es sich um ein Objekt, das sich im kommunalen Inventar der schützenswerten Bauten befindet und auch eine Beurteilung durch die kommunale Heimatschutzkommission verlangt.
Der Bauherr müsse nun entscheiden, ob er ein verändertes, bewilligungsfähiges Baugesuch einreichen wolle, den rechtmässigen Zustand wiederherstellt oder eine Verweigerung der Bewilligung anstrebt. «Hess könnte gegen eine verweigerte Bewilligung rechtlich vorgehen», sagt Haller. Würde der ablehnende Entscheid, sprich die Verweigerung der Bewilligung, rechtsgültig, müsste Hess zurückbauen. «Das muss nicht heissen, dass alles zurückzubauen ist, es kann auch nur ein Teil sein.»
Bezirksrat bestätigte
Was den Paragraph 17 des Gemeindegesetzes angeht, habe man ebenfalls alles vorschriftsgemäss behandelt. «Die Gemeinde beurteilte die Anfrage so, dass die gestellten Fragen eine öffentliche Beantwortung nicht rechtfertigten», sagt Haller. Der Nachbar von Hess, Eduard Gautschi, habe im Januar 2025 schriftliche Antworten erhalten, womit die Gemeinde zur Angelegenheit genügend Stellung bezogen habe. Gautschi reichte am 7. Juni 2025 erneut eine Anfrage zuhanden der Gemeindeversammlung vom 26. Juni 2025 ein.
«Mit Beschluss vom 16. Juni 2025 trat der Gemeinderat nicht auf die Anfrage ein, wogegen Eduard Gautschi schliesslich beim Bezirksrat rekurrierte», so Haller. Der Bezirksrat wies den Rekurs mit Beschluss vom 1. Dezember 2025 ab und bestätigte die Haltung des Gemeinderats. «Der Rekurrent verzichtete auf einen Weiterzug ans Verwaltungsgericht, woraus geschlossen werden darf, dass er den Entscheid akzeptiert.»
Ein «Stellvertreterkrieg»
Auch Gemeinderat Albert Hess selbst spricht, nachdem man ihn mit den Anschuldigungen seines Nachbars konfrontiert, von einem Nachbarschaftsstreit. «Mir tut die Entwicklung eines mir ehemals sehr vertrauten und liebenswürdigen Nachbarn leid, und sie macht mich traurig.» Er habe vor nicht allzu langer Zeit noch Tiere in einem Stall gehalten, der mit Gautschis gemieteter Wohnung zusammengebaut ist.
Hess geht von einem «Stellvertreterkrieg» aus, da er sich als ehemaliger Stiftungsrat der Zürcher Rehakliniken für den Neubau der Klinik in Wald eingesetzt habe, den sein Nachbar Eduard Gautschi verhindern wolle. «Er ist einer jener, die Einsprache erhoben haben. Zudem vertrete ich die von ihm verachtete SVP im Gemeinderat», sagt Hess.
Was seinen Umbau betreffe, so sei dieser Bestandteil in der Bewilligung aus dem Jahr 2001 und sei innert der gesetzlichen Frist angegangen worden. Damals nicht fertiggestellte Elemente seien auf eine neue Bewilligung überschrieben worden.
«Deshalb sieht das Amt für Raumentwicklung für die Fertigstellung der Dachwohnung als Ferienwohnung keine Hindernisse.» Das Schreiben der Baudirektion des Kantons Zürich, die dies bestätigt, liegt der Redaktion vor. Für die beantragte Nutzung als Stöckliwohnung, also als ordentlicher Wohnraum, müssten jedoch weitere Abklärungen getroffen werden, weshalb es einen Hindernisbrief gebe.
«Betreffend der Sanierung der bestehenden Wohnungen betone ich, dass wir keine Eingriffe in die Tragstruktur des Hauses vorgenommen hatten, es keine Raumerweiterungen oder Veränderungen der Raumstruktur gab und die Erneuerung der Feuerung bewilligt wurde», betont Hess.
«Baustopp eingehalten»
Eine Baubewilligung im Kanton Zürich ist drei Jahre gültig. Innerhalb dieser Frist muss mit den Bauarbeiten begonnen werden, andernfalls erlischt die Bewilligung. Eine Limitierung der Dauer der Umsetzung sieht das Gesetz nicht vor, die zuständige Baubehörde kann aber eine Frist zur Beendigung setzen.
«Betreffend Baustopp wurde mir mitgeteilt, dass der Zürcher Heimatschutz einen Baustopp verlange und ich unbedingt bis zum 15. Oktober 2024 ein Baugesuch einreichen solle.» Nachdem der Heimatschutz den Druck auf die Bauabteilung erhöht habe, stellte diese einen schriftlichen Baustopp aus. «An diesen haben wir uns gehalten», betont Hess.
Der Denkmalschutz
1991 sowie zuletzt 2001 wurde Albert Hess von der Gemeinde auch eröffnet, dass seine Liegenschaft im Inventar der kommunalen Schutzobjekte aufgeführt ist. «Es gab aber keine konkreten Beschlüsse. In einem verbindlichen Bescheid vom Kanton wurde einzig festgelegt, dass am Äusseren des Gebäudes ohne Bewilligung keine Veränderungen vorgenommen werden dürfen.» Auch ein Abbruch wäre verboten.
Dennoch habe keine konkrete Schutzverfügung existiert. Und das Planungs- und Baugesetz (PBG) besagt Folgendes: Die schriftliche Mitteilung an den Grundeigentümer über die Aufnahme seines Grundstücks in ein Inventar bewirkt das Verbot, am bezeichneten Objekt ohne Bewilligung der anordnenden Behörde tatsächliche Veränderungen vorzunehmen.
Aber: Das Veränderungsverbot fällt dahin, wenn nicht innert Jahresfrist seit der schriftlichen Mitteilung eine dauernde Anordnung getroffen wird. Und eine solche habe es nach Aussage des scheidenden Gemeinderats gar nie gegeben.