Gute Nachrichten nur für die, die schon besitzen
Bank Avera Eigenheimindex
Die Preise für Wohneigentum im Zürcher Oberland steigen weiter. Um 3,1 Prozent sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den letzten zwölf Monaten teurer geworden.
Sind das nun gute oder schlechte Nachrichten? Die Preise für Wohneigentum in der Region sind im letzten Jahr um 3,1 Prozent gestiegen. Das haben die Experten der Bank Avera und des Immobiliendienstleisters IAZI errechnet. Damit fällt der Anstieg zwischen Dübendorf und Wald moderater aus als im ganzen Kanton Zürich, wo das Plus 4,0 Prozent beträgt.
Eine «stabile Wertentwicklung für Eigentümer» und ein «anspruchsvoller Markt für Kaufinteressierte», ordnet André Wegmann, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bank Avera, die Zahlen ein. Mit anderen Worten: Wer schon hat, dem wird gegeben. Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, wird Jahr für Jahr ein paar Prozent wohlhabender. Für den, der ein Eigenheim kaufen will, wird es immer aussichtsloser.
> > > «Gut möglich, dass die Preise in den nächsten zehn Jahren um weitere 30 Prozent steigen» – Lesen Sie hier, was Immobilienexperte Donato Scognamiglio zum neuesten Eigenheimindex sagt.
Der Mechanismus ist simpel: Dank tiefen Zinsen und einer hohen Zuwanderung bleibt die Nachfrage hoch, und da zu wenig gebaut wird, kann das Angebot nicht mithalten.
160’000 Menschen in zehn Jahren
In den vergangenen zehn Jahren ist die Wohnbevölkerung im Kanton Zürich durchschnittlich rund 16’000 Personen pro Jahr gewachsen. «Nahezu ausschliesslich getrieben von der ausländischen Zuwanderung», schreibt die Bank Avera in ihrer Mitteilung zum halbjährlich erscheinenden Eigenheimindex.
Im Jahr 2025 haben sich rund 27’000 ausländische Staatsangehörige im Kanton Zürich niedergelassen. Gleichzeitig haben 12’000 Ausländerinnen und Ausländer das Land und den Kanton verlassen, was einen Nettozuwachs von 15’000 Menschen ergibt.
Das Resultat des Kampfes um die begrenzte Ressource Wohnraum zeigt sich in der Fokusregion der Regionalbank: In den letzten 20 Jahren haben sich die Preise für Wohneigentum im Oberland verdoppelt. Noch schneller ging es in der Region Pfannenstiel (Verdoppelung seit 2010) und in der Stadt Zürich (seit 2012).
In absoluten Zahlen bedeutet dies, dass ein typisches Einfamilienhaus in der Stadt Zürich mittlerweile 3,466 Millionen Franken kostet. Die Immobilienprofis von IAZI definieren ein solches «Musterhaus» als freistehend an einer guten Lage, fünf Jahre alt, mit sechs Zimmern und zwei Bädern auf einer Wohnfläche von 140 Quadratmetern und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern.
In Uster kostet dasselbe Haus 2,038 Millionen Franken und in Rüti 1,566 Millionen. Dazwischen liegen Wetzikon (1,737 Mio.) und Illnau-Effretikon (1,700 Mio.), die sich damit nahe am kantonalen Durchschnitt von 1,750 Millionen befinden.
Der Bundesrat und die Stadt Zürich
Zurück nach Zürich: Wer sich ein Haus kaufen will, muss mindestens 20 Prozent Eigenmittel beisteuern. Wenn wir von einem gerundeten Kaufpreis von 3,5 Millonen ausgehen, wären das also 700’000 Franken. Um die Liegenschaft zu kaufen, müsste man zusätzlich einen Hypothekarkredit von 2,8 Millionen Franken aufnehmen. Für die Tragbarkeit rechnen die Banken nach wie vor mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent und Unterhaltskosten von 1 Prozent: macht 168’000 Franken pro Jahr.
Und da dieser Betrag 33 Prozent des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollte, bedeutet dies, dass der potenzielle Käufer oder die potenzielle Käuferin über einen Jahreslohn von 504’000 Franken verfügen muss. Ein Bundesrat verdient 478’166 Franken. Dank der Spesenpauschale von 30’000 Franken (und wenn der Kundenberater seiner Bank ein Auge zudrückt) könnte er sich das 140-Quadratmeter-Haus in der Stadt Zürich gerade so leisten.
Wer nicht über ein Bundesratseinkommen verfügt, der findet im Tösstal noch Einfamilienhäuser unter 1,3 Millionen oder Eigentumswohnungen unter 850’000 Franken. Eine solche Musterwohnung definiert IAZI als fünfjährige Etagenwohnung mit 4½ Zimmern und zwei Bädern auf einer Wohnfläche von 110 Quadratmetern.
Wohnungspreise steigen stärker als Hauspreise
In diesem Segment sind die Preise mit 4,4 Prozent sogar noch stärker gestiegen als bei den Einfamilienhäusern (3,5 %). Enorm sind die Preisunterschiede nach Gemeinden: In der Stadt Zürich kostet diese 4½-Zimmer-Wohnung 2,2 Millionen Franken, in Wetzikon und Illnau-Effretikon rund die Hälfte, in Hittnau oder Rüti gibt es eine solche Wohnung für weniger als eine Million.
Aber auch für eine Million muss man 200’000 Franken an Eigenmitteln bringen. Und um die Tragbarkeitskriterien für den Hypothekarkredit zu erfüllen, braucht es ein Haushaltseinkommen von knapp 150’000 Franken. Um diese Zahl in Relation zu setzen: Der Schweizer Medianlohn liegt bei rund 85’000 Franken. 50 Prozent der Erwerbstätigen verdienen mehr, 50 Prozent weniger.
Angebotsmieten steigen langsamer
Auch der Mietmarkt bleibe anspruchsvoll, schreibt die Bank Avera. Bei Wohnungswechseln steigen die Angebotmieten weiter, allerdings schwächt sich der Preisdruck etwas ab. Eine Wohnung mit 110 Quadratmetern Fläche kostet im Kanton durchschnittlich 3210 Franken Miete (inklusive Nebenkosten).
Auch hier sind die regionalen Unterschiede riesig: In Küsnacht oder in der Stadt Zürich wird eine solche Wohnung für deutlich mehr als 4000 Franken angeboten. In Uster kostet sie mehr als 3000 Franken, in Rüti bewegt sie sich mit 2690 Franken im Schweizer Mittelwert.
Nach wie vor ist die Neubautätigkeit zu tief, um die Wohnungsnot zu lindern. Während 2023 im Kanton Zürich netto 8700 Wohneinheiten neu erstellt wurden, sank die Produktion 2024 auf rund 6700 Wohnungen.
Das reiche «bei weitem nicht aus, um den Zusatzbedarf durch die Einwanderung und den zunehmenden Bedarf an Wohnflächen zu decken», schreibt die Bank Avera und schneidet damit ein Thema an, das die Effekte des Bevölkerungswachstums noch verstärkt. Denn jede und jeder von uns beansprucht immer mehr Wohnfläche: 2024 belegten die Menschen in der Schweiz durchschnittlich 46,6 Quadratmeter, 1980 waren es erst 34 Quadratmeter. Auch diese Entwicklung macht Wohnraum knapp.