Jetzt explodieren die Mieten auch im Oberland
Wohnungsnot
Ist Wohnen Luxus? In den letzten zwölf Monaten ist Mieten massiv teurer geworden. In Dübendorf stiegen die Mieten um 7,2 Prozent, in Wetzikon gar um mehr als 12 Prozent.
Plus 5,2 Prozent in Uster, plus 5,8 Prozent in Illnau-Effretikon, plus 7,2 Prozent in Dübendorf, plus 12,3 Prozent in Wetzikon. Diese Zahlen stehen für die Preissteigerungen bei den Wohnungsmieten im Vergleich von 2023 zu 2024.
Erhoben hat sie der Immobiliendienstleister IAZI anhand von Angaben von grossen institutionellen Vermietern. Das sind Anlagestiftungen, Immobiliengesellschaften und Pensionskassen. Insgesamt 7400 Liegenschaften mit rund 200’000 Mietwohnungen in der ganzen Schweiz hat IAZI für den «Swiss Property Benchmark 2024» analysiert.
In der Lesart dieser Profis lesen sich die Resultate dann so: «Nach dem zinsbedingten Rückgang im Vorjahr haben sich die Schweizer Immobilienanlagen im Jahr 2024 wieder erholt. Besonders Wohnimmobilien profitieren von einer hohen Nachfrage und verzeichnen eine sichtbare Wertsteigerung.» Knapp übersetzt: Mieten wird teurer.
Von 1670 Franken auf 1875 Franken pro Monat
Um diese «Erholung» und «Wertsteigerung» in absolute und für viele Mietende besorgniserregende Zahlen zu giessen: Kostete beispielsweise eine Wohnung mit 100 Quadratmetern in Wetzikon im Jahr 2023 noch 1670 Franken im Monat, so betrug der durchschnittliche Mietzins ein Jahr später bereits 1875 Franken (jeweils ohne Nebenkosten).
Bei diesen Durchschnittszahlen handelt es sich um den Median, also um den Wert, der sich exakt in der Mitte einer Datenreihe befindet. Das heisst, 50 Prozent der Mieten sind höher, 50 Prozent tiefer. Und: Es handelt sich bei den Zahlen nicht etwa um Angebotsmieten von ausgeschriebenen Wohnungen. Da ein Mieter im Durchschnitt nur alle sieben Jahre umzieht, sind es grösstenteils Bestandsmieten, die in die Erhebung eingeflossen sind.
Angebotsmieten lägen in aller Regel noch deutlich höher, und das sei logisch, sagt Donato Scognamiglio, Gründer und Verwaltungsratspräsident von IAZI: «Eine neue Wohnung ist immer teurer als eine alte. Aber sie können nun mal keine 40 Jahre alte Wohnung neu bauen.»
Drei Gründe für die steigenden Mieten
In der ganzen Schweiz sind die Mieten im Jahr 2024 um 4,5 Prozent gestiegen. «Das ist der höchste Anstieg, den ich in den letzten 20 Jahren gesehen habe», sagt Scognamiglio. Der Immobilienexperte nennt drei Gründe für den starken Anstieg: die Erhöhung des Referenzzinssatzes, steigende Kosten und eine hohe Nachfrage.
Der für Mieten mitentscheidende Referenzzinssatz wurde im Juni und im Dezember 2023 um jeweils 0,25 Prozentpunkte erhöht. Scognamiglio: «Ich kann mir vorstellen, dass verschiedene Vermieter beide Erhöhungen erst auf 2024 durchgesetzt haben. Auf diese Weise können Mieten schlagartig um mehr als 10 Prozent ansteigen.»
So funktioniert der Referenzzinssatz
Ändert sich der Hypothekarzinssatz, können die Mieten angepasst werden. Grundlage dafür ist seit September 2008 der hypothekarische Referenzzinssatz. Dieser stützt sich auf Durchschnittszinsen der Banken für Hypotheken und wird jeweils auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet. Er wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) festgesetzt.
Steigt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, können Vermieter die Mieten um 3 Prozent anheben. Dazu haben sie das Recht, 40 Prozent der seit der letzten Mietpreiserhöhung aufgelaufenen Inflation sowie eine Kostenpauschale von 0,5 Prozent pro Jahr auf die Mieten zu schlagen.
Womit wir wieder beim Extrembeispiel Wetzikon wären, wo die Wohnungen in den 16 Liegenschaften, die in die IAZI-Daten eingeflossen sind, sogar um 12,7 Prozent teurer wurden. «Anscheinend kennen und halten sich die Vermieter in Wetzikon an das Mietrecht», sagt Immobilienexperte Scognamiglio. «Offen gestanden hatte ich sogar erwartet, dass die Mieten an mehr Orten in der Schweiz zweistellig steigen würden.»
Dass dem nicht so ist, dürfte auch an den Mieterinnen und Mietern liegen: «Wenn bei sinkendem Referenzzinssatz nur ein Drittel der Mietenden eine Reduktion verlangt, kann die Vermieterschaft bei steigenden Zinsen auch nicht rauf mit den Mieten.»
Dass Wetzikon hier eine Sonderrolle einnehme, könne damit zu tun haben, dass die Mehrzahl der Vermieter beide Erhöhungen des Referenzzinssatzes aus dem Jahr 2023 erst im vergangenen Jahr weitergegeben habe, mutmasst Scognamiglio. Aber es gibt weitere Gründe: «Wetzikon verfügt über eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, über zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, und man ist schnell in der Natur.»
In Wetzikon spart man 50’000 Franken
Und doch bleibt Wohnraum in der sechstgrössten Stadt im Kanton noch vergleichsweise erschwinglich. Dazu ein Rechenbeispiel: Ein Quadratmeter Mietwohnung kostet in Wetzikon 225,10 Franken (Median) im Jahr. In der Stadt Zürich sind es 297,60 Franken, in Küsnacht sogar 309,10 Franken.
Nehmen wir der Einfachheit halber wieder die Wohnung mit 100 Quadratmetern: Die Monatsmiete in Wetzikon kostet 1875 Franken, für dieselbe Wohnung muss man in Zürich 2480 Franken und in Küsnacht 2575 Franken hinblättern. Scognamiglio: «Und wenn man von der durchschnittlichen Mietdauer von sieben Jahren ausgeht, spart man in diesem Beispiel in Wetzikon rund 50’000 Franken.»
Auf der entgegengesetzten Seite der Skala liegt Rüti, wo die Mieten in den untersuchten Objekten um lediglich 2,4 Prozent gestiegen sind. Etwas Vorsicht ist bei diesen Zahlen geboten: Je kleiner eine Gemeinde, desto geringer ist auch die analysierte Datenmenge und desto eher entstehen Ausreisser nach oben oder unten. Die grundsätzliche Aussage ändert sich nicht und beantwortet die eingangs gestellte Frage: Wohnen wird auch in der Region zum Luxusgut.
Deutlich teurer geworden ist Wohnen in den Städten rund um das Oberland: Die Stadt Zürich belegt mit einem Plus von 6,8 Prozent wenig überraschend einen Spitzenplatz, in Rapperswil-Jona stiegen die Mieten innert Jahresfrist um 6,2 Prozent, in Winterthur um 4,7 Prozent.
Mieterschutz in Genf?
Aufschlussreich ist ein Blick in die verschiedenen Kantone. Hier ist nicht etwa der Kanton Zürich der Spitzenreiter der letzten Jahre. Hier sind Durchschnittsmieten von 2015 bis 2024 um 13 Prozent gestiegen, damit liegt Zürich exakt im Schweizer Schnitt. Den stärksten Anstieg verzeichnet der Kanton Genf mit einem Plus von 18 Prozent. Ausgerechnet Genf, wo ein sehr strenges Mieterschutzgesetz die Mietzinsen kontrolliert und Bewilligungen für Sanierungen, Umbauten oder Ersatzbauten an eine Mietzinslimite knüpft.
Auf Platz 2 folgt mit einem Plus von 17 Prozent der Kanton Schaffhausen. Das sei naheliegend, sagt Scognamiglio, «Schaffhausen fungiert als eine Art Überlaufbecken für den Kanton Zürich».
Die Genfer Position sei ebenfalls keine Überraschung, meint der Immobilienexperte, der als EVP-Kantonsrat auch Politiker ist: «Genf ist wegen der geografischen Lage zwischen See und Bergen sehr kleinräumig. Und die kontrollierten Mieten führen dazu, dass der Unterschied zwischen den Bestandsmieten und den Angebotsmieten sehr gross ist. Da kann sich die Miete bei einem Wechsel schnell einmal verdoppeln.»