Huber+Suhner-Areal: Wird in Pfäffikon eine grosse Chance vertan?
Beziehungsstatus: Es ist kompliziert
Die Gemeinde Pfäffikon und ihr grösster Arbeitgeber Huber+Suhner liegen über Kreuz. Es geht um ein Prestige-Projekt im Ortszentrum und um Geld. Viel Geld.
Man kann ohne Übertreibung von einem «Jahrhundert-Projekt» für Pfäffikon sprechen. Nördlich der Tumbelenstrasse, an bester Lage im Ortszentrum, besitzt der Industriekonzern Huber+Suhner eine Fläche von 21’000 Quadratmetern, die er nicht mehr benötigt.
Die Hallen stehen mittlerweile leer, die Produktion des Elektrotechnikkonzerns ist am Standort Witzberg in der Industriezone konzentriert. Das Areal an der Tumbelenstrasse möchte Huber+Suhner an einen Investor verkaufen. Ein neues, attraktives Quartier mit Wohnungen, Läden, Handwerksbetrieben und Büros soll hier gebaut werden. Alles nur einen Steinwurf vom Pfäffikersee und vom Ortszentrum mit der Seestrasse entfernt.
«Eine Riesenchance für Pfäffikon», sagte der zuständige Gemeinderat Lukas Steudler (FDP) im April zu dieser Redaktion. Am Montagabend soll die Gemeindeversammlung über diese Riesenchance befinden: Es geht um die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO). Sie ist Voraussetzung für die Umzonung des Areals von einer Industrie- in eine Zentrumszone 6.5. Die Zahl 6.5 steht für die Kubatur und bestimmt, wie dicht das Gebiet überbaut werden darf.
Wie viel preisgünstiger Wohnraum?
Und diese teilrevidierte BZO bemängelt Urs Ryffel, CEO der Huber+Suhner AG. Im Zentrum seiner Kritik steht die Frage, wie viel preisgünstiger Wohnraum dort für die neue Überbauung festgeschrieben sein soll.
Im städtebaulichen Vertrag, der seit Januar als Entwurf vorliegt, ist sehr allgemein die «Erstellung von preisgünstigem Wohnraum» erwähnt. Die BZO ist da sehr viel konkreter. «Es müssen mindestens 10 Prozent der realisierten Baumasse als preisgünstiger Wohnraum angeboten werden», steht seit der letzten Sitzung des Gemeinderats von Pfäffikon in Artikel 25 Absatz 4. Dazu kommt ein Mindestanteil von 20 Prozent der realisierten Baumasse für das Gewerbe.
Den preisgünstigen Wohnraum in der BZO zu regeln, sei eine «Kurskorrektur seitens des Gemeinderats. Damit sind wir nicht einverstanden», sagt Urs Ryffel. Er stellt gar das ganze Projekt infrage.
Herr Ryffel, am Montag stimmt die Gemeindeversammlung von Pfäffikon über die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung ab. Wo liegt das Problem?
Urs Ryffel, CEO Huber+Suhner: Wir teilen die Meinung des Gemeinderats, dass Tumbelen Nord eine grosse Chance und ein zentraler Baustein für die erfolgreiche Weiterentwicklung der Gemeinde Pfäffikon ist. Die Testplanungen haben aufgezeigt, dass der Umzonungsvorschlag des Areals in eine neue Zentrumszone 6.5 sowohl städtebaulich als auch siedlungstechnisch ein attraktives Zentrumsquartier ergeben wird. Dass die Gemeinde preisgünstigen Wohnraum fördern will, ist ein verständliches Anliegen. Dies in der BZO festzuschreiben, führt aber auf allen Seiten zu Einbussen.
Wieso? Im Entwurf des städtebaulichen Vertrags ist der preisgünstige Wohnraum ebenfalls erwähnt. Da scheint er Sie nicht zu stören.
Zum einen zieht die Verankerung in der BZO strikte Auflagen nach sich und generiert Aufwand für die Behörden. Zum anderen schmälert jede zusätzliche Auflage die betriebswirtschaftliche Attraktivität des Projekts für Huber+Suhner.
Jede zusätzliche Auflage schmälert die betriebswirtschaftliche Attraktivität des Projekts.
Mit Worten: Es geht ums Geld.
Die Zürcher Kantonalbank hat als unabhängige Gutachterin den Mehrwert durch die Aufzonung errechnet und einen Mehrwertausgleich durch Huber+Suhner an die Gemeinde festgesetzt. Die geänderten Spielregeln werden aber in einem deutlich niedrigeren Verkaufserlös resultieren. Und dieser hat wiederum negative Auswirkungen auf die Mehrwertabgabe. Damit würde auch die Gemeinde eine grosse Chance verpassen: Der ursprünglich berechnete und kommunizierte Betrag von mehr als 6 Millionen Franken basierte auf dem Entwurf des städtebaulichen Vertrags vor der Entscheidung, den preisgünstigen Wohnraum in der BZO zu regeln.
Können Sie diesen niedrigeren Verkaufserlös beziffern?
Dazu will ich keine konkrete Zahl nennen. Es handelt sich aber um einen deutlich zweistelligen Prozentbetrag, der als Abschlag vom Käufer berechnet und von unabhängiger Stelle bestätigt wurde.
Wurde Huber+Suhner in die Ausarbeitung der BZO nicht einbezogen?
Nein, diese Entscheidung hat der Gemeinderat einseitig im laufenden Prozess getroffen. Wir bedauern das sehr, denn Huber+Suhner hat eine lange Historie in Pfäffikon. Als wichtiger Arbeitgeber beschäftigt unser Unternehmen aktuell rund 550 Personen in Pfäffikon, davon wohnen viele in der Gemeinde oder in der Region Zürcher Oberland. Mit der Investition von insgesamt rund 30 Millionen Franken in ein neues Produktionsgebäude im Industrieareal Witzberg haben wir ein deutliches Bekenntnis zum Standort Pfäffikon abgegeben. Diese hohen Investitionen haben wir auch in der Erwartung getätigt, sie teilweise durch den Verkauf des Grundstücks an der Tumbelenstrasse zu refinanzieren. Wir hätten uns vom Gemeinderat einen partnerschaftlicheren Ansatz in dieser Sache gewünscht.
Die Gespräche mit neuen möglichen Eigentümern wurden gestoppt.
Was bedeutet die neue Ausgangslage für potenzielle Investoren?
Wir haben über die letzten 18 Monate einen sorgfältigen Prozess mit potenziellen Interessenten geführt und standen kurz vor einer Einigung mit einem auch für die Gemeinde bestens geeigneten Käufer. Aufgrund der angepassten BZO wurden die weit fortgeschrittenen Gespräche gestoppt. Einerseits wurden wie erwähnt signifikante Abschläge auf den Kaufpreis in den Raum gestellt, andererseits aber auch die grundsätzliche Kaufabsicht infrage gestellt.
Ab einem gewissen Punkt ergibt die Umnutzung für unser Unternehmen keinen Sinn mehr.
Wie geht es jetzt weiter?
Wir haben die Weiterbearbeitung des Projekts auf Eis gelegt – wir wollen zuerst den politischen Prozess abwarten. Sollte der Erlös für das Grundstück neben der Mehrwertabgabe durch weitere Bedingungen in der BZO wesentlich geschmälert werden, ergeben der Verkauf und die resultierende Umnutzung des Areals ab einem gewissen Punkt für unser Unternehmen keinen Sinn mehr. Stand heute sind daher bezüglich der weiteren Verwendung des Areals alle Optionen denkbar, auch eine Zwischennutzung des Areals zu Industriezwecken.
Das sagt die Gemeinde Pfäffikon
«Wenn wir es jetzt nicht schaffen, die Eckpfeiler in der BZO zu setzen, dann gerät der Prozess im Areal Tumbelen Nord ins Stocken und Huber+Suhner hat keine Planungssicherheit», sagt Lukas Steudler (FDP), der im Gemeinderat das Ressort Bau und Umwelt lenkt. Er habe «bedingt Verständnis» für die Kritik von Urs Ryffel, so Steudler.
Das Anliegen bezüglich preisgünstigen Wohnraums auf dem Areal sei nicht neu. Neu ist, dass eine fixe Quote in die BZO aufgenommen werden soll: «Diese Forderung hat im Gemeinderat eine Mehrheit gefunden.» Ob sie auch an der Gemeindeversammlung am Montagabend im Chesselhuus eine Mehrheit findet, ist offen. Ausgerechnet Steudlers Partei, die FDP, hat den Antrag formuliert, den Passus zu streichen.
Die SVP verlangt gar eine Verschiebung der Abstimmungen zu Tumbelen Nord. Sie kritisiert eine mangelnde Mitwirkung der Stimmberechtigten in Pfäffikon. Das sieht Steudler ganz anders: «Die erste öffentliche Information zur Vorlage fand bereits im November 2023 statt.»
Die Umzonung des Areals an der Tumbelenstrasse von einer Industrie- in eine Zentrumszone sei mit einer markanten Wertsteigerung verbunden, so Steudler: «Faktisch ist es ein Geschenk der Pfäffiker Bevölkerung an Huber+Suhner.»
Die ZKB als unabhängige Gutachterin hat den Mehrwert auf mehr als 16 Millionen Franken angesetzt, von denen die Gemeinde 40 Prozent in Form der Mehrwertabgabe für öffentliche Aufgaben einsetzt. Dabei muss kein Geld fliessen; Huber+Suhner kann diesen Betrag auch mit Sachleistungen abgelten.