«Eine Riesenchance für Pfäffikon»
Areal der Huber+Suhner
Auf dem Areal der Huber+Suhner an bester Lage in Pfäffikon soll ein neuer Ortsteil entstehen. Jetzt kommt Bewegung in die Sache.
Es geht um 21'000 Quadratmeter Fläche nördlich der Tumbelenstrasse in unmittelbarer Nähe zum Städtli und zum See. Die Huber+Suhner verkauft das Areal an einen Investor, weil sie ihre Produktion am Standort Witzberg konzentriert.
Man sei in «Gesprächen mit möglichen Kaufinteressenten», sagt Patrick G. Köppe, Kommunikationschef von Huber+Suhner: «Da es sich hierbei um einen laufenden Prozess handelt, geben wir über dessen Verlauf keine weitere Auskunft.»
Verhandlungen mit vier potenziellen Käufern
Gegenüber der Gemeinde Pfäffikon zeigte H+S deutlich mehr Transparenz. Das Unternehmen brachte den Gemeindevorstand mit den ernsthaften Kaufinteressenten – vier an der Zahl – zusammen. «Wir schätzen dieses Vorgehen sehr», sagt der zuständige Gemeinderat Lukas Steudler (FDP). «Es wurde klar, dass Huber+Suhner nicht einfach an den Meistbietenden verkaufen will, sondern auch Wert auf Qualität legt.»
Überhaupt ist Steudler die Begeisterung anzuhören, wenn er über das Industriegelände spricht, aus dem bald ein neuer, attraktiver und vor allem zentraler Ortsteil werden soll: «Die Entwicklung des Areals ist für uns als Gemeinde eine Riesenchance – und dies mitten im Zentrum.»
Unabhängig davon, welcher Investor schliesslich den Zuschlag für die 21'000 Quadratmeter erhält, muss er sich bei der Überbauung an die Bau- und Zonenordnung (BZO) und den städtebaulichen Vertrag halten, den die Gemeinde Pfäffikon und die (Noch-)Grundeigentümerin H+S ausgehandelt haben. Beides hat die Gemeinde derzeit aufgelegt. Im September oder spätestens im Dezember wird die Gemeindeversammlung über die revidierte BZO und den Vertrag befinden.
Dichtest bebaute Zone geplant
Einer der Hauptpunkte der BZO ist die Umzonung des Areals Tumbelenstrasse Nord. Aktuell eine Industriezone, soll die Fläche zur Zentrumszone 6,5 werden. Die Zahl 6,5 bestimmt die Kubatur, also wie dicht das Gebiet überbaut werden darf. Zum Vergleich: Die bislang dichteste Zone in Pfäffikon ist eine Zentrumszone 4,0 – südlich der Bahnlinie, wo die Migros und der Coop-Supermarkt sind.
Erhält Pfäffikon damit in unmittelbarer Nähe zum See und zum historischen Kern eine Art «Skyline»? Lukas Steudler verneint: «Die Kubatur der Zentrumszone 6,5 für Tumbelen Nord entspricht der Kubatur in der heutigen Industriezone.»
Neben der neuen Kategorie Zentrumszone 6,5 sticht im Entwurf der revidierten BZO eine zweite Änderung ins Auge: «In der Zone Z 6,5 gilt ein minimaler Gewerbeanteil von 20 Prozent der Baumasse.» Das bedeutet, dass im Areal Tumbelen Nord zwingend auch Läden, Handwerksbetriebe und Büros erstellt werden müssen.
Und das ist ein wichtiger Punkt im städtebaulichen Vertrag. Denn darin ist auch die Mehrwertabgabe von rund 6,5 Millionen Franken enthalten, über die an der Gemeindeversammlung im Dezember 2021 heftig gestritten wurde. Dieser Wert ist noch nicht definitiv.
Hintergrund: Da das Areal durch die Aufzonung massiv an Wert gewinnt, muss der Grundstückeigentümer einen Teil des durch die Umzonung und Aufwertung entstehenden Mehrwerts an die Gemeinde abtreten. Dieser Mehrwert wurde von der Zürcher Kantonalbank (ZKB) als unabhängige Gutachterin auf 16'490'000 Franken festgesetzt. 40 Prozent davon beansprucht die Gemeinde für sich.
Dabei geht es nicht um Cash. Im städtebaulichen Vertrag sind zahlreiche mögliche Sachleistungen erwähnt: beispielsweise Kindergärten, Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder ein Wegerecht durch das Areal vom Bahnhof zum See. Auch die Verpflichtung durch die BZO, Raum für Gewerbe zu schaffen, ist eine Sachleistung. Denn mit Gewerbeflächen lässt sich weniger verdienen als mit Wohnraum. Als Mehrwertabgabe würden auch preisgünstiger Wohnraum oder öffentliche Parkierungsmöglichkeiten gelten.
Ist der Verkauf durch Huber+Suhner abgeschlossen und sind sowohl BZO als auch städtebaulicher Vertrag durch die Gemeindeversammlung genehmigt, muss der Investor einen Gestaltungsplan vorlegen. Dieser schreibt unter anderem vor, wie viel Gewerbefläche geplant wird.
Gestaltungsplan kaum vor 2026
Die BZO verlangt einen Gestaltungsplan, der «eine qualitätsvolle Neuüberbauung des Areals unter Berücksichtigung der städtebaulichen Struktur und unter der Einbindung der denkmalpflegerisch wertvollen Substanz» sowie die Einordnung gemäss dem Inventar schützenswerter Ortsbilder Schweiz (Isos) bezweckt. Bauvorsteher Lukas Steudler rechnet mit 2026, bis dieser Gestaltungsplan vorliegt: «Das hängt auch vom Investor ab.»
Die Fabrikationsgebäude zwischen Tumbelenstrasse, Pilatusstrasse und Rappengasse stehen mittlerweile grösstenteils leer. Huber+Suhner hat die Konzentration der Produktion im Witzberg in diesen Tagen abgeschlossen. Die H+S-Verwaltung an der Tumbelenstrasse 20 übrigens ist von der Umzonung nicht betroffen und bleibt, wo sie ist. Das Gebäude befindet sich südlich der Strasse.