Genossenschaft erhöht Mieten in Uster um bis zu 30 Prozent
Angst gegen Angst
Der Titel dieses Artikels liest sich wie ein handfester Skandal. Doch die Geschichte dahinter ist um einiges komplexer.
Es geht um die Baugenossenschaft Frohheim (BGF) mit Sitz in Zürich. Die Genossenschaft besitzt im Kanton insgesamt 16 Siedlungen mit 1094 Wohnungen. Dazu gehören auch Liegenschaften im Zürcher Oberland: In Aathal-Seegräben, Pfäffikon und Uster hat die BGF insgesamt 72 Wohnungen und 20 Einfamilienhäuser. Sie werden zur Kostenmiete vermietet.
Die BGF wirtschaftet wie viele Genossenschaften nicht gewinnorientiert, sondern wendet bei der Mietzinsgestaltung die Kostenmiete an. Wie diese berechnet wird, legt das Mietzinsreglement der Stadt Zürich fest. Die BGF hat dort ihren Sitz.
Die Kostenmiete setzt sich aus den Faktoren Finanzierungs- und Betriebskosten zusammen. Grundlage für die Finanzierungskosten sind die Anlagewerte, die die Genossenschaft für Land, Gebäude sowie wertvermehrende Investitionen aufgewendet hat. Eine Veränderung des Referenzzinssatzes kann hier zu Veränderungen führen.
Zu den Betriebskosten zählen die laufenden Unterhaltskosten wie Renovationen, Abschreibungen oder Verwaltungskosten. Für die Berechnung dieser Kosten wird der Gebäudeversicherungswert mit der Unterhaltsquote (aktuell 3,25 %) multipliziert. Der Gebäudeversicherungswert wird von der Gebäudeversicherungsanstalt (GVA) des Kantons festgelegt.
Der Gebäudeversicherungswert stieg am 1. Januar um rund 10 Prozent und wird 2024 erneut um rund 5 Prozent steigen. Die Unterhaltsquote war laut BGF in den letzten Jahren zu tief und reicht nicht aus, um die laufenden und zukünftigen Unterhaltskosten zu decken. Sie hat deshalb bei der Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich eine Erhöhung beantragt. Diesem Antrag wurde stattgegeben.
Da die Siedlungen der BGF gesondert betrachtet werden, kommt es zu unterschiedlichen Mietzinsanpassungen.
(sco)
«Die BGF schafft und erhält preis- und lebenswerten, umweltgerechten und auf zukünftige Bedürfnisse ausgerichteten Wohnraum ohne spekulative Hintergründe.» So steht es im Leitbild. Die Genossenschaft wirtschaftet nicht gewinnorientiert.
So weit, so gut. Nun erhielten alle Genossenschafterinnen und Genossenschafter Ende November ein Schreiben der BGF, in dem diese Mietzinserhöhungen per 1. April 2024 bekannt gab. Zwei Zeilen stechen dabei ins Auge: «Uster Seeblick 17 Prozent» und «Uster Schwizerberg 30 Prozent».
Auftritt Walter Angst
Seither geht wortwörtlich Angst um in den besagten Siedlungen. Genauer gesagt, Walter Angst, Co-Geschäftsleiter des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) Zürich. «Mietzinserhöhungen von mehreren hundert Franken im Monat bringen auch genossenschaftliche Mieter in Bedrängnis», findet Walter Angst. Der Mieterverband wolle «den Leuten zeigen, wie sie ihre Einsprachen formulieren können, und für Transparenz sorgen. Die Mieterinnen und Mieter schätzen diese Unterstützung sehr.»
Auftritt Daniel Angst
Auf der anderen Seite steht Daniel Angst, Geschäftsführer der BGF und mit dem gleichnamigen Walter weder verwandt noch verschwägert. Er beruft sich auf das Mietzinsreglement der Stadt Zürich, das die Berechnung der Kostenmiete festlegt: «Die Fachstelle Gemeinnütziges Wohnen der Stadt Zürich hat die Mietzinserhöhung geprüft und bewilligt. Wir sind immer sehr sorgfältig mit dem Mieterfranken umgegangen. Aber wir sind verpflichtet, so viel Mietzins zu erwirtschaften, dass wir unsere Ausgaben decken können.»
Für die teilweise massiven Mietzinserhöhungen sind laut BGF-Angst verschiedene Faktoren verantwortlich: Einerseits hat die Teuerung einen Einfluss auf den Gebäudeversicherungswert. Dieser wurde am 1. Januar 2023 erhöht und wird am 1. Januar 2024 erneut steigen. Der Wert dient der Berechnung der Unterhaltskosten, die ebenfalls in die Miete einfliessen. Weiter wird die Unterhaltsquote erhöht, die ebenfalls einen grossen Einfluss hat (siehe Box).
Andererseits sind die Referenzzinssätze gestiegen, die das Bundesamt für Wohnungswesen vierteljährlich festsetzt. Dies ermöglicht den Vermietern, die Mietzinsen zu erhöhen. «Und es sind Kostenmieten, das heisst, dass wir unseren Mietenden die effektiven Kosten verrechnen müssen», sagt Daniel Angst.
Für MV-Angst stellt sich die Frage, ob sie dies auch tun müssen. «Wir schauen überall genau hin – auch bei Genossenschaften», sagt der Mann vom Mieterverband. Es gehe dem Verband um eine korrekte Kalkulation der Mieten, um die Abschreibungspraxis und um Spielräume, die genutzt werden könnten, um die Mieterhöhungen abzufedern.
Es drohen «grosse Verwerfungen»
Walter Angst warnt grundsätzlich vor «grossen Verwerfungen», die allen Mieterinnen und Mietern in der Schweiz angesichts steigender Zinsen drohen. «Der Referenzzinssatz wird 2025 auf 2,25 Prozent steigen. Hier reden wir nicht von Kinkerlitzchen!»
In ihrem Schreiben an die Mieterinnen und Mieter verweist die Baugenossenschaft Frohheim auf einen Solidaritätsfonds, der bei Härtefällen helfen kann. Er ist laut Jahresbericht 2022 mit rund 2,5 Millionen Franken gut gefüllt. Dieser Fonds sei keine nachhaltige Lösung, hält Walter Angst dagegen.
Bleibt die Frage, wie es zu den aufsehenerregenden Mietzinserhöhungen von 30 Prozent in der BGF-Siedlung Schwizerberg kommen konnte. Daniel Angst relativiert: «Wir haben die Siedlung 2014 übernommen. Seither gab es Mietzinssenkungen von insgesamt 14 Prozent.» In der Summe ergibt dies also eine Mieterhöhung von noch 16 Prozent innert zehn Jahren.
1827 Franken für 4½ Zimmer
Prozentzahlen eignen sich hervorragend als Basis für Polemik (wie am Titel dieses Artikels zu erkennen ist). Um diese 30 Prozent einzuordnen: Die teuerste Wohnung in der Siedlung Schwizerberg ist eine 4½-Zimmer-Wohnung. Im Jahr 2014 kostete sie 1590 Franken, ab 1. April 2024 steigt die Miete auf 1827 Franken.
Trotzdem war und ist der Unmut der Mieterinnen und Mieter gross. Der Vorstand der Baugenossenschaft plant deshalb im Januar für die Betroffenen eine Informationsveranstaltung, um die Erhöhungen zu erklären. Daniel Angst: «Transparenz ist der Baugenossenschaft Frohheim wichtig.»