Ist der Boom zu Ende?

Aktueller Immobilienmarkt

Glücklich darf sich schätzen, wer vor rund 15 Jahren ein Eigenheim erworben hat. Seither haben sich die Preise in der Region im Durchschnitt verdoppelt.

In einer freien Marktwirtschaft regeln sich die Nachfrage und das Angebot über den Preis. Wird von einem Gut viel nachgefragt, steigt der Preis. Dieser Preisanstieg führt – immer in der Theorie – zu einer Ausdehnung des Angebots, bis sich Nachfrage und Angebot in einem Marktgleichgewicht wieder treffen. Der Preis ist dabei die Variable, die dieses Gleichgewicht bildet.

So funktioniert auch der Immobilienmarkt in der Schweiz. Mit einer Einschränkung, die für die letzten Jahre sehr prägend war: Das Angebot hält mit der Nachfrage nicht Schritt. Das führt dazu, dass der Preis – also jene Variable, die für ein Gleichgewicht zuständig ist – nur eine Richtung kannte: nach oben.

Damit sind wir bereits am Ende unseres kurzen volkswirtschaftlichen Exkurses. Danke fürs Mitschreiben.

«Die Tendenz ist auf den ersten Blick beunruhigend»

In den letzten 15 Jahren haben sich die Eigenheimpreise im Zürcher Oberland verdoppelt. «Diese Tendenz ist auf den ersten Blick beunruhigend», sagt André Wegmann, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bank Avera, deren Kerngeschäft das Finanzieren von Wohnraum ist.

In den letzten Monaten hat sich das Klima auf dem Immobilienmarkt merklich abgekühlt. Im Euro-Raum sanken die Transaktionspreise von Wohneigentum in den letzten zwölf Monaten um 1,8 Prozent, in Deutschland sogar um 9,9 Prozent.

Nur in der Schweiz sind die Preise munter weiter gestiegen: In der ganzen Schweiz beträgt das Wachstum 4,9 Prozent und im Kanton Zürich 5,9 Prozent. Der Eigenheimindex der Bank Avera, der das Zürcher Oberland, den Pfannenstiel und die Stadt Zürich umfasst, stieg innert Jahresfrist gar um 6,6 Prozent.

Und wann platzt die Blase? Intuitiv halten die meisten Menschen die Preise im Immobilienmarkt für massiv überteuert. Wann immer jemand vom Quadratmeterpreis der neuen Wohnung, des soeben erstandenen Einfamilienhauses oder auch von der Miete in der Stadt Zürich oder den umliegenden Gemeinden berichtet, ist von Wahnsinn die Rede.

«Eine eigentliche Immobilienblase ist nicht erkennbar», sagt André Wegmann. Er rechnet auch in Zukunft mit einem moderaten Preisanstieg in der Region. Werfen wir einen Blick auf die Faktoren, die für die Preisbildung im Markt für Eigenheime verantwortlich sind.

«Wirtschaftskraft, sehr gute Infrastruktur, schöne Natur.» Auf diesen Nenner bringt André Wegmann die Vorzüge des Zürcher Oberlands. Das alles treibt die Nachfrage an, der ein begrenztes Angebot gegenübersteht. «Wir sehen also nicht, dass die Preise für Eigenheime sinken werden, sondern eher, dass die Preise möglicherweise nicht mehr so stark steigen wie in den letzten 20 Jahren.»

Eine Einschränkung macht Wegmann bei grösseren, hochpreisigen Immobilien. Hier dürften sich die deutlich gestiegenen Zinskosten bemerkbar machen. Vor wenigen Monaten lag der Zinssatz für eine zehnjährige Fixhypothek bei 1,2 Prozent. Heute sind es 2,7 Prozent. Bei einem Haus für 2 Millionen und einer Hypothek von 1,6 Millionen Franken bedeutet dies eine Erhöhung der jährlichen Zinskosten von 19'200 auf 43'200 Franken. Das muss man sich leisten können.

Womit wir bei den Zinsen sind. Die Zeiten der Negativzinsen sind vorbei. Das ist gut für die Sparer, weniger gut für die Schuldner, also den grössten Teil der Hausbesitzerinnen und -besitzer. Potenzielle Käufer und jene Besitzer, die ihre Immobilie mit einer variablen Hypothek finanziert haben, müssen tiefer in die Tasche greifen. Wer auf fixe Hypotheken setzte, der kann das noch etwas hinauszögern.

Aber: Historisch betrachtet, sind die Zinsen immer noch sehr tief. In den 1990er Jahren lagen sie zeitweilig bei 7 Prozent. Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) beträgt aktuell 1,75 Prozent. Zum Vergleich: In der Euro-Zone liegt er bei 4,5 Prozent, in den USA bei 5,5 Prozent. Am 14. Dezember wird SNB-Direktor Thomas Jordan über den nächsten Zinsentscheid informieren. Wegmann: «Gemäss den aktuellen Markterwartungen wird er ihn unverändert bei 1,75 Prozent belassen.» Im Sommer 2024 könne er bereits wieder sinken, meint der Bank-Avera-Chef.

Niemand auf der Welt hat mehr Schulden als die Schweizer. Pro Kopf liegt die Verschuldung bei über 100'000 Franken. Der grösste Teil dieser Schulden sind Hypothekardarlehen. Diese waren in den letzten Jahren derart billig, dass kaum amortisiert wurde. Das könnte sich angesichts gestiegener Zinsen nun ändern.

Sie ist einer der Treiber im Schweizer Immobilienmarkt. 2022 wanderten rund 81'000 Menschen mehr in die Schweiz ein, als das Land verliessen. Im ersten Halbjahr 2023 betrug die Einwanderung netto erneut mehr als 47'000 Menschen. Wir werden immer mehr, und alle müssen wohnen. Dies stützt die Immobilienpreise. «Investitionen in Liegenschaften bleiben aus unserer Sicht nach wie vor sehr interessant», sagt André Wegmann. Er rechnet aufgrund des knappen Angebots mit weiteren Wertsteigerungen – «allerdings in weniger rasantem Tempo».

Auch sie spielt eine Rolle. «Veränderungen in den Familienstrukturen und die Alterung der Bevölkerung haben dazu geführt, dass die durchschnittliche Haushaltsgrösse kleiner geworden ist», so André Wegmann.

Dafür verantwortlich sind einerseits ältere Menschen, die auch nach dem Auszug der Kinder und/oder dem Tod des Partners in ihren nun zu grossen Wohnungen bleiben. Der Grund liegt oft in der Schere zwischen Bestandes- und Angebotsmieten. Für Menschen, die seit Jahren oder Jahrzehnten in ihrer Wohnung leben, lohnt sich ein Umzug in eine passendere Wohnung nicht, weil diese vermutlich teurer ist als die jetzige.

Einen Einfluss auf die Haushaltsgrösse hat auch die Scheidungsquote: Früher teilten sich Mami, Papi und zwei Kinder eine 4-Zimmer-Wohnung, heute wohnen Mami und Papi je in einer 4-Zimmer-Wohnung, da sie ja beide auch Kinderzimmer brauchen.

Das führt dazu, dass eine einzelne Person immer mehr Wohnraum beansprucht. Gemäss Bundesamt für Statistik hat die durchschnittliche Wohnfläche pro Person seit 1980 von 35,5 auf 46,5 Quadratmeter zugenommen. Auch das treibt die Preise hoch.

Die rund 45'000 Wohnungen und 5000 Einfamilienhäuser, die jährlich in der Schweiz gebaut werden, decken den Bedarf nicht. Während die Bevölkerung wächst, ist die Zahl der Baubewilligungen seit Jahren rückläufig. Das hat einerseits mit den gestiegenen Baukosten zu tun, aber nicht nur. Auf der grünen Wiese wird fast nicht mehr gebaut, und Verdichtungsprojekte in städtischen Agglomerationen sind oft sehr komplex in der Planung und in der Bewilligung. Dazu kommt die «Not in my backyard»-Mentalität. Man anerkennt zwar, dass Verdichten sinnvoll und richtig ist, aber bitte nicht in der eigenen Nachbarschaft.

Das knappe Angebot und die tiefe Bautätigkeit vermögen die Effekte der steigenden Zinsen (noch) zu überlagern. Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibe stabil, sagt André Wegmann und untermalt die Aussage mit Zahlen: «Unsere Hypothekarforderungen sind in diesem Jahr bis heute um mehr als 4 Prozent gestiegen.»

Es gibt also immer noch Menschen, die sich Wohneigentum in der Region leisten können. Allerdings oft nicht mehr aus eigener Kraft. «Wir stellen fest, dass bei Immobilienfinanzierungen öfters eine Starthilfe in Form einer Schenkung oder einer Erbschaft eine zentrale Rolle spielt», sagt André Wegmann.

Denn die Schweizerinnen und Schweizer haben nicht nur weltweit die höchsten Schulden. Diesen Schulden steht ein Pro-Kopf-Vermögen von 300'000 Franken gegenüber. Das bedeutet, dass auch bei den aktuell hohen Immobilienpreisen immer noch eine Nachfrage da ist, die sich diese Preise leisten kann.

Oder um es mit den Worten des römischen Aphoristikers Publilius Syrus auszudrücken: «Der Erben Weinen ist oft ein heimlich Lachen.»