Sterben die Stadtzürcher aus?
Ausweg Oberland
Wer vom Ausland in die Schweiz zieht, der lässt sich gerne in der Stadt Zürich nieder. Mit Folgen auch für die Region.
Zugegeben, der Titel ist etwas sehr plakativ. Die Stadt Zürich hat eine jahrzehntelange Erfahrung mit der Zuwanderung – der legendäre Zarli Carigiet könnte ein Liedlein davon singen – und verkraftet diese ausgesprochen gut.
443’037 Menschen wohnten Ende 2022 in der grössten Stadt der Schweiz. Der Ausländeranteil betrug 33,1 Prozent, nur in den Jahren vor dem Ersten Weltkrieg war er noch höher. 9 Millionen Menschen wohnen aktuell in der Schweiz. «Die 10-Millionen-Schweiz wird kommen. Davon bin ich absolut überzeugt», sagt Donato Scognamiglio, einer der renommiertesten Immobilienexperten des Lands.
Das Bevölkerungswachstum in der Schweiz beeinflusst auch den Immobilienmarkt und damit Scognamiglios Fachgebiet. Der langjährige CEO der Immobilienberatung IAZI und Verwaltungsratspräsident der Bank Avera hat im Hinblick auf eine Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern die Migrationsströme analysiert und kommt zu einem spannenden Schluss.
Einwanderer ziehen nach Zürich, Ansässige ziehen weg
In den letzten fünf Jahren (2018–2022) sind im Mittel pro Jahr netto knapp 7000 Personen vom Ausland in die Stadt Zürich gezogen. Das ist ein Plus von 1,6 Prozent. Gleichzeitig sind rund 3500 Menschen aus der Stadt Zürich in einen anderen Bezirk gezogen. Vereinfacht gefragt: Verdrängen die Einwanderer aus dem Ausland die Einheimischen?
«Das ist zu einfach», widerspricht Scognamiglio. «Wir wissen nicht genau, wer diese Menschen sind, die Zürich verlassen haben. Gut möglich, dass es darunter auch Expats sind, die vor drei Jahren kamen und festgestellt haben, dass 3800 Franken für eine 110 Quadratmeter grosse Wohnung schon ziemlich viel Geld ist …»
Nun bleibt die Frage, wohin denn diese Stadtzürcher ziehen. Ein Klassiker ist und war schon immer der Kanton Aargau. Die Bezirke Lenzburg und Kulm am Hallwilersee weisen eine starke Zuwanderung auf. Eine erhöhte Zuwanderung ist auch in den etwas näher an Zürich gelegenen Bezirken Baden, Brugg und Bremgarten festzustellen.
Auch in die Region östlich von Zürich ziehen Exil-Stadtzürcher auf der Suche nach erschwinglicheren Mieten und/oder Eigenheimpreisen. Der Bezirk Meilen beispielsweise taucht in der IAZI-Analyse als Zuflucht auf oder auch der Bezirk Hinwil. Beide haben einen positiven nationalen Wanderungssaldo. Das heisst, dass vor allem Menschen, die schon in der Schweiz wohnhaft sind, in den Bezirk Hinwil ziehen.
Das gilt nicht für die beiden anderen Bezirke in der Region: Uster und Pfäffikon sind attraktive Destinationen für Expats, die sich neu in der Schweiz niederlassen. Es ziehen vermehrt Ausländerinnen und Ausländer in diese beiden stadtnahen und gut erschlossenen Bezirke.
Auf den nationalen Wanderungssaldo hat das praktisch keinen Einfluss. Die Bautätigkeit vermag die Einwanderung abzufedern, ein Verdrängungseffekt wie in Zürich ist hier nicht festzustellen.
In Hinwil wirkt sich der steigende Bevölkerungsdruck markant auf die Mietwohnungen aus: Die Leerwohnungsquote sank in den letzten vier Jahren von 1,9 auf 0,97 Prozent.
Interessant ist auch ein Blick auf den Markt der Einfamilienhäuser, einer «aussterbenden Art», wie es Donato Scognamiglio ausdrückt. Wurden Ende der 1990er Jahre im Kanton Zürich jedes Jahr noch mehr als 2000 Einfamilienhäuser gebaut, sank dieser Wert auf noch 410 Einfamilienhäuser im Jahr 2022.
Das «Hüsli» für 3 Millionen Franken
Dieses knappe Angebot in Relation zur grossen Nachfrage wirkt sich logischerweise auf den Preis aus: So kostet ein Musterhaus (freistehend, zehn Jahre alt, 140 Quadratmeter Wohnfläche, zwei Bäder, Bauqualität und Zustand gut) in der Stadt Zürich heute mehr als 3 Millionen Franken.
In Hinwil muss man dafür knapp die Hälfte hinblättern. Das ist mit 1,5 Millionen zwar immer noch ein stolzes Preisschild, aber mit einem Haushaltseinkommen von rund 200’000 Franken zu stemmen.