Preise für Wohneigentum im Oberland steigen erneut

Eigenheimindex Bank Avera

Trotz höheren Zinsen und abkühlender Konjunktur: Die Preise für Wohneigentum sind im Kanton und in der Region weiter gestiegen. Das zeigt der Eigenheimindex der Bank Avera.

Zweimal im Jahr nimmt die Bank Avera mit Hauptsitz in Wetzikon die Immobilienpreise im Kanton Zürich unter die Lupe. Die Ergebnisse gleichen sich. «Preise verharren auf hohem Niveau», schreibt die Bank zu ihrer aktuellen Studie.

Die früheren Überschriften hatten so gelautet: «Wohneigentum im Kanton Zürich höchst begehrt» (Mai 2022), «Bank-Avera-Eigenheimindex steigt überdurchschnittlich» (November 2021), «Wohneigentum: Positiver Trend setzt sich fort» (Mai 2021).

Nur vor einem Jahr stellten die Immobilienexperten der Bank Avera und des Immobiliendienstleisters IAZI die etwas bange Frage: «Kommt jetzt die Trendwende?»

Sie kam nicht und dürfte auch in Zukunft ausbleiben. Die Preise für Wohneigentum im Kanton stiegen in den letzten zwölf Monaten erneut um 5,9 Prozent. Das ist ein Prozent mehr als der Schweizer Durchschnitt.

Der Markt im Gleichgewicht

Der Markt befinde sich wieder im Gleichgewicht, stellt die grösste Regionalbank im Kanton fest. Dazu tragen verschiedene Faktoren bei: Zwar haben sich die Zinsen in den letzten zwölf Monaten deutlich erhöht, was die Nachfrage und damit die Preise eigentlich senken sollte.

Allerdings wird die Nachfrage durch eine starke Zuwanderung gestützt und das Angebot durch eine gedämpfte Bautätigkeit begrenzt. Im Kanton Zürich gibt es 120'000 Häuser, dieser Bestand hat sich nur unwesentlich erhöht.

Zudem dürften Hypothekarkredite in nächster Zukunft eher wieder günstiger werden, schreibt die Bank Avera und zieht ein Fazit, das Hausbesitzerinnen und -besitzern gefallen dürfte: «Der Eigenheimmarkt steht insgesamt weiterhin auf grundsolidem Fundament. Weder ungesunde Übertreibungen noch ein Zusammenbruch der Preise zeichnen sich derzeit ab.»

Ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche und einer Grundstücksfläche von 500 Quadratmetern kostet im Kanton Zürich rund 1,8 Millionen Franken. Dabei zeigt sich eine grosse Spannbreite der Kaufpreise: In der Stadt Zürich kostet ein solches Haus mehr als 3 Millionen Franken, in Uster müsste man rund 1,9 Millionen bezahlen, in Wetzikon und Illnau-Effretikon um die 1,5 Millionen. Häuser zu Preisen unter 1,2 Millionen Franken finden sich am ehesten noch im Tösstal.

Stockwerkeigentum ist im Grossraum Zürich meist die einzige Möglichkeit, sich eigene vier Wände zu leisten. Das Angebot ist gegenüber Einfamilienhäusern doppelt so gross. Mit einem Durchschnittspreis von 1,1 Millionen Franken ist eine Eigentumswohnung denn auch deutlich erschwinglicher als ein vergleichbares Haus. Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die Werte aber auch in diesem Segment um 5,4 Prozent gestiegen.

Auch hier lohnt sich ein Blick auf verschiedene Städte und Gemeinden: In Zürich kostet eine Musterwohnung (5-jährig, 110 Quadratmeter, 4½ Zimmer) mehr als 2 Millionen Franken. In Uster (1,24 Millionen). In Illnau-Effretikon (1,06 Millionen) und Wetzikon (1,05 Millionen) kommt man deutlich günstiger weg. Und im Tösstal liegen die Preise oft im Bereich von 800’000 Franken. Doch auch hier benötigt man bei einer Maximalbelehnung von 80 Prozent des Kaufpreises ein Haushalteinkommen von 120’000 Franken, um die Tragbarkeit sicherzustellen.

Auch mieten wird teurer

Nicht nur die Preise für Wohneigentum sind in den letzten zwölf Monaten im Kanton Zürich deutlich gestiegen, auch die in Inseraten ausgeschriebenen Angebotsmieten erreichen neue Spitzenwerte. Im Kanton beträgt der Anstieg innert Jahresfrist 4,9 Prozent, deutlich mehr als im Schweizer Durchschnitt (+3,6 Prozent).

Mittlerweile wird für eine Wohnung mit 110 Quadratmetern eine Monatsmiete von rund 2600 Franken verlangt, das schweizweite Niveau liegt mit 2050 Franken rund einen Viertel unter dieser Marke.

Doch nicht nur die Angebotsmieten steigen. «Die Situation im Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt», sagt André Wegmann, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Bank Avera. Er rechnet damit, dass der Referenzzinssatz im Dezember erneut erhöht wird. «Das würde viele Vermieterinnen und Vermieter berechtigen, weitere Mietzinserhöhungen einzufordern.»

Einblick in die Region

Der neue Eigenheimindex der Bank Avera schliesst erstmals mit einem vertieften Blick in die Region: Im Zürcher Oberland sind die Mieten in Dübendorf und Maur am höchsten. Die Musterwohnung kostet dort inklusive Nebenkosten 2860 Franken. In ähnlichen Sphären bewegen sich die ebenfalls stadtnahen und gut erschlossenen Gemeinden Wangen-Brüttisellen, Uster und Fällanden.

Am anderen Ende der Skala sind allesamt peripheren Gemeinden wie Wila (2090 Franken), Fischenthal (2150 Franken), Bauma (2240 Franken) oder Wald (2260 Franken) zu finden.

Die Leerstände sind überall im Zürcher Oberland sehr gering. Mit Stichtag 1. Juni 2023 fanden die Experten des Immobiliendienstleisters IAZI beispielsweise in Seegräben genau eine freie Miet- oder Eigentumswohnung. In Schwerzenbach waren es deren fünf, in Mönchaltorf sechs.

Die höchsten Leerstände finden sich wenig überraschend in den Städten der Region: In Wetzikon, Dübendorf und Uster waren zwischen 120 und knapp 300 Wohnungen auf dem Markt. In absoluten Zahlen klingt das besser, als es ist: In Prozent sind das Leerstände von 1,0 Prozent in Wetzikon, 1,1 Prozent in Dübendorf und 1,7 Prozent in Uster.

In Seegräben, Schwerzenbach und Mönchaltorf beispielsweise lagen diese Werte im Promillebereich.