Warum Pfäffikon ein Ort für ewige Romantiker ist

Serie: Wohnen im Zürcher Oberland

Schon die Römer fanden Gefallen an Pfäffikon und dem gleichnamigen See. Wieso Pfäffikon heute ein Ort für Romantiker ist, erklärt Immobilienexperte Donato Scognamiglio.

Das Kleinkastell Irgenhausen, das die Römer im 4. Jahrhundert nach Christus errichteten, hatte ganz sicher keinen amourösen Hintergrund. Es soll dem Schutz der Verkehrs- und Versorgungswege zur römischen Rheingrenze gedient haben. So vermuten es die Historiker.

Ganz sicher waren die damaligen Immobilienpreise nicht mit den heutigen zu vergleichen. Seit 2014 stiegen sie in der Gemeinde Pfäffikon um 46,5 Prozent. Das ist deutlich mehr als im Schweizer Durchschnitt (28,7 Prozent) und liegt über dem kantonalen Mittelwert (40,9 Prozent).

«Ein typisches Einfamilienhaus kostet in Pfäffikon 1,7 Millionen Franken», sagt Donato Scognamiglio. Damit ist der Hüsli-Traum am Pfäffikersee mehr als 500’000 Franken teurer als im Schweizer Durchschnitt.

Scognamiglio: «Um ein Haus für 1,7 Millionen Franken zu kaufen, benötigen Sie Eigenmittel von 340'000 Franken. Um bei der Bank einen Hypothekarkredit für die verbleibenden 1,36 Millionen Franken aufnehmen zu können, müssen Sie als Haushalt ein Jahressalär von gegen 245'000 Franken verdienen.»

Eine Scheidung in Pfäffikon wird teuer

Und mit diesen Zahlen sind wir bei der Romantik Pfäffikons: Es ist nicht der Sonnenuntergang über dem Pfäffikersee, nicht das lauschige Strandbad und auch nicht der sehenswerte Dorfkern.

«Wenn Sie in Pfäffikon heiraten und mit eher knappen Eigenmitteln ein Haus kaufen wollen, dann müssen Sie sich sicher sein. Bei einer Scheidung oder einem Jobverlust ist das hohe notwendige Haushaltseinkommen leider oft nicht mehr gegeben, und das Haus wird unter Umständen verkauft. Eine solche Situation können sich viele schlicht nicht leisten», meint Donato Scognamiglio.

Wenn man als Ehepaar in Pfäffikon ein Eigenheim erwerbe, sei man auch finanziell stark aufeinander angewiesen: «Es lohnt sich bestimmt, nicht nur in das Haus, sondern auch in die Beziehung zu investieren und seinen Partner beziehungsweise seine Partnerin ab und zu zum Essen auszuführen.»

Tiefere Einkommen braucht es als Eigenheimbesitzer in Gemeinden mit günstigeren Eigenheimpreisen wie Hittnau (1,3 Millionen), Wildberg (1,2 Millionen), Wila und Bauma (je 1,1 Millionen).

Bauma schrumpft

Die Gemeinde Bauma ist in einer weiteren Kategorie ein statistischer Ausreisser: Der Bezirk Pfäffikon wächst. So, wie die Bevölkerung der ganzen Schweiz und auch des Kantons Zürich in den letzten zehn Jahren gewachsen ist. Spitzenreiter im Bezirk sind die Gemeinden Weisslingen (0,97 Prozent Wachstum pro Jahr), Fehraltorf (0,95 Prozent) und Pfäffikon (0,93 Prozent).

Bauma hingegen ist leicht geschrumpft. Zwar nur um 0,1 Prozent im Jahr, aber Donato Scognamiglio hebt trotzdem den Mahnfinger: «Kurzfristig ist das kein Problem. Aber in der längeren Frist kann das Auswirkungen auf den Werterhalt einer Immobilie haben.»

Die Region und auch der Bezirk Pfäffikon sind gute Beispiele für die Zürcher S-Bahn-Geografie. Wo die Anbindung an den öffentlichen Verkehr gut und die zeitliche Distanz zur Stadt Zürich gering ist, steigt der Wert einer Immobilie.

Das erklärt auch die hohen Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in Fehraltorf oder Illnau-Effretikon. Donato Scognamiglio bringt es auf den Punkt: «Der Viertelstundentakt steigert die Attraktivität der Gemeinde und lässt die Immobilienpreise ansteigen.»

Erschliessung ist wichtiger als See und Steuern

Denn im Gegensatz zu Pfäffikon haben weder Illnau noch Effretikon einen See oder ein Strandbad oder stehen im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (Kyburg ausgenommen!). «Der Wert einer Lage wird durch x Faktoren bestimmt», erklärt Donato Scognamiglio. «Die Fiskalbelastung oder der See werden durch die Erschliessung übersteuert.»

Spannend ist die Einkommensverteilung im Bezirk: In Russikon wohnen die Reichen. Das steuerbare Einkommen in der Gemeinde mit den Aussenwachten Madetswil, Rumlikon, Wilhof, Sennhof, Gündisau und Ludetswil beträgt mehr als 90'000 Franken, mehr als im restlichen Kanton Zürich.

In der Gemeinde Wila, nur zehn Autominuten entfernt, liegt dieser Wert bei 67'000 Franken, also rund 25 Prozent tiefer.

Unterdurchschnittlich ist der Ausländeranteil: Im ganzen Bezirk beträgt er 19,04 Prozent. Zum Vergleich: In der Schweiz liegt dieser Anteil bei 25,6 Prozent, im Kanton Zürich gar bei 27,3 Prozent.

«Wer in die Schweiz einwandert, den zieht es in die städtischen Agglomerationen», so Scognamiglio. Und nicht nach Russikon (13 Prozent), Hittnau (7,8 Prozent) oder gar Wildberg (7,4 Prozent): «Beim Spazieren begegnet man dort eher einem Reh als einem Ausländer …»