Für wen der Weg zur Solaranlage steinig sein kann

Einschränkungen für Hausbesitzer

Photovoltaik auf dem Dach steht auf dem Plan mancher Hauseigentümer. Doch viele sind sich nicht bewusst, was mit ihrem Haus überhaupt möglich ist – besonders wenn dieses schützenswert ist. Der Pfäffiker Bauvorstand Lukas Steudler gibt Einblick in die Thematik.

Eigentlich klingt das Ziel einfach: Bestehende Häuser sollen energetisch optimiert werden, um Klimakrise und Energiemangel entgegenzutreten. Gerade der Weg zu Solarpanels auf dem Dach ist mittlerweile in den meisten Fällen als vereinfachtes Verfahren reine Formsache (siehe Box).

Trotzdem stehen bestimmte Hausbesitzer vor Hürden, wenn es darum geht, energetische Sanierungsarbeiten an ihrer Liegenschaft bewilligen zu lassen. Der Pfäffiker Gemeinderat Lukas Steudler (FDP) kennt als Bauvorstand und Präsident der Ortsbild- und Denkmalschutzkommission solche Situationen zu Genüge.

Auch wenn das Ziel erstrebenswert wäre: «Viele Eigentümer setzen sich im Vorfeld der Planung zu wenig damit auseinander, was mit ihrem Haus überhaupt möglich oder bewilligungsfähig ist.»

Die Vorstellungen solcher Hausbesitzer seien oftmals bereits mit der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BZO) unvereinbar. «Etwa wenn jemand in der Pfäffiker Kernzone eine Photovoltaik-Anlage auf sein Dach bauen will. Dann kann man nicht einfach auf eigene Faust im Baumarkt das günstigste Produkt kaufen und denken, dass das schon irgendwie erlaubt sei, nur weil es eine gute Sache ist.»

Spielraum für Gemeinden eingeschränkt

Pfäffikon gehört zudem zu jenen Gemeinden, deren Kernzonen zum Teil im Bundesinventar für schützenswerte Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) und im kantonalen Ortsbildinventar (Kobi) aufgelistet sind. Dies bedeutet, dass sogar die Pfäffiker BZO dem ISOS unterstellt ist.

«Obwohl wir die Bauvohaben möglichst aus Sicht der Bauherrschaft beurteilen – in diesen Gebieten müssen sich Photovoltaikanlagen besonders gut ins Ortsbild einordnen», sagt Steudler. Heute gebe es viele Möglichkeiten wie Indachalagen oder Solarziegel. Wird ein Gebäude zudem im Inventar für schutzwürdige Bauten geführt oder ist es bereits ein Schutzobjekt, gilt es zu prüfen, ob und was für eine Photovoltaikanlage möglich ist. 

Übersicht der geschützten Ortsbilder von nationaler Bedeutung in der Region. (Grafik: Anja Furrer)

Dies bedeutet zwar nicht prinzipiell, dass am Haus nichts verändert werden darf. Aber sobald ein Bauvorhaben ansteht, muss ein Gutachten erstellt werden, aus dem hervorgeht, in welchem Umfang eine Veränderung möglich ist.

Stimmen die Vorstellungen von Eigentümer und Gemeinde über den weiteren Verlauf überein, wird ein Schutzvertrag ausgearbeitet. Bei Uneinigkeit kommt es allerdings zu einer Schutzverfügung durch die Gemeinde, die wiederum vom Eigentümer über Rechtsmittel angefochten werden kann.

«Um beim Beispiel von Photovoltaik-Anlagen zu bleiben: 95 Prozent der Baugesuche konnten bisher problemlos bewilligt werden. Aber bei den restlichen fünf Prozent war eine vertiefte Prüfung nötig», sagt der Pfäffiker Bauvorstand. «Und das wird auch weiterhin so sein.»

Dabei sind je nach Lage des betroffenen Gebäudes sowohl das Bauamt als auch die Orts- und Denkmalschutzkommission (ODK), welche der Baubehörde beratend zur Seite steht, involviert. Ein Gremium, in dem Experten aus verschiedenen Bereichen vertreten sind, wie Steudler betont. «Und die sind sich daher auch nicht immer sofort einig.»

Fachmeinungen bündeln

Ein Baugesuch wird von verschiedenen Fachstellen, unter anderem Brandschutz, Denkmalschutz, Tiefbau oder den Gemeindewerken beurteilt. Es liege in der Natur der Sache, dass die ODK restriktiver sei als die Baubehörde, wenn es um grössere Eingriffe in das Erscheinungsbild geht. Die Aufgabe des Bauamts beziehungsweise der Baubehörde besteht darin, alle diese Fachmeinungen zu bündeln und daraus abzuleiten, ob ein Baugesuch bewilligungsfähig ist.

Ist die Baubehörde im Bereich Denkmalschutz zu «grosszügig», ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass sich der Zürcher Heimatschutz einschaltet. So hatte etwa im Frühling 2021 die Gemeinde Pfäffikon den Kindergarten Obermatt zugunsten eines geplanten Ersatzneubaus aus dem kommunalen Inventar schützenswerter Objekte entlassen. Gegen diesen Entscheid hatte der Zürcher Heimatschutz rekurriert und vom Baurekursgericht des Kantons Zürich Recht erhalten.

«Doch auch wenn ein Objekt schutzwürdig ist, heisst das nicht, dass man nichts daran machen kann», sagt Lukas Steudler. Es muss möglich sein «zeitgemäss» darin zu wohnen. «Das heisst zum Beispiel, dass eine zeitgemässe Küche und ein modernes Badezimmer eingebaut werden können.»

Oft würden die Eigentümer allerdings nur einen modernen Ersatzneubau wollen, mit dem auch mehr Rendite zu erzielen ist. «Bei schützenswerten Häusern kommt dies nun mal nicht infrage. Man muss sich mit dem entsprechenden Objekt auseinandersetzen, um eine gute Lösung zu erzielen.»

Wichtig sei für die Hauseigentümer in diesen Fällen, mit einem Architekturbüro zusammenzuarbeiten, das nicht nur auf Neubauten fokussiert ist. «Sonst setzt man sich von Beginn weg nicht mit der Substanz auseinander», sagt der Bauvorstand. «Dabei kann jedes Haus energetisch optimiert werden.»