Warum es in Uster so lange dauert mit den Baugesuchen
Fristen nicht immer eingehalten
Für die Erteilung von Baubewilligungen gibt es gesetzliche Fristen. Die gute Nachricht: In den meisten Oberländer Gemeinden werden diese eingehalten. Die schlechte Nachricht: Ausgerechnet in der grössten Stadt dauert es oft länger.
Für jedes dritte Baugesuch benötigt die Stadt Uster länger, als es die gesetzlichen Fristen eigentlich erlauben würden. So steht es im Anhang des Protokolls zur Gemeinderatssitzung vom 8. Juli.
Lediglich «67 Prozent der 358 abgeschlossenen Baugesuche» hätten im vergangenen Jahr innerhalb der Verfahrensfristen erledigt werden können, ist im Anhang des Protokolls auf Seite 5 nachzulesen. Damit mahlen die Mühlen in Uster deutlich langsamer als in den anderen Gemeinden und Städten in der Region.
Warum ist das in der drittgrössten Stadt im Kanton so? Stefan Reimann, Geschäftsfeldleiter Hochbau und Vermessung bei der Stadt Uster: «Es ist eine Frage der personellen Ressourcen.»
«Fristüberschreitung ist nicht gleich Reklamation»
Oder auf gut Deutsch: Zu wenige Angestellte müssen sich in Uster um zu viele Baueingaben kümmern. Allerdings relativiert Reimann: «Eine Fristüberschreitung ist nicht gleichbedeutend mit einer Reklamation.»
Man stehe mit den jeweiligen Bauherren in engem Kontakt: «Wenn ein Bauherr unter grossem Zeitdruck steht, dann fliesst dies in den Bewilligungsprozess ein. Wenn uns ein Bauherr aber mitteilt, er reiche das Gesuch jetzt ein, wolle aber erst nächstes Jahr bauen, dann erlauben wir uns, dies im Prozess ebenfalls zu berücksichtigen.»
Zudem sage die Zahl von 67 Prozent nicht die ganze Wahrheit: «Beim grössten Teil der Gesuche, die wir nicht fristgerecht bearbeiten konnten, betrug die Verzögerung weniger als zwei Wochen.»
Das Gemeinderatsprotokoll nennt als Gründe für die Nichteinhaltung der Fristen unter anderem die «Einführung neuer Prozesse für das Meldeverfahren» und die «insgesamt höhere Zahl von Gesuchen und Verfahren». Beides habe zu einer hohen Belastung des Personals geführt, das für die Abarbeitung der Baugesuche mit externen Ressourcen ergänzt worden sei.
Unterschiedliche Verfahren, unterschiedliche Fristen
Die Frist zur Bearbeitung eines Baugesuchs wird im Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich festgelegt. «Die kantonalen und kommunalen Behörden treffen ihre Entscheide innert zweier Monate seit der Vorprüfung; für die erstmalige Beurteilung von Neubau- und grösseren Umbauvorhaben steht eine Zeitspanne von vier Monaten seit der Vorprüfung zur Verfügung», steht dort unter Paragraf 319.
Doch so einfach ist es nicht: Diese vier Monate gelten für ein ordentliches Verfahren, das bei grösseren Bauvorhaben vorgeschrieben ist. Oft sind bei diesen Baugesuchen auch kantonale Stellen mitbeteiligt, beispielsweise wenn umweltrechtliche oder denkmalschützerische Fragen zu klären sind.
Für kleinere, untergeordnete Bauvorhaben, die keine Interessen von Dritten tangieren und auch den Kanton nicht interessieren, existiert das sogenannte Anzeigeverfahren. Als Beispiel hierfür nennt Stefan Reimann beispielsweise ein Vordach für einen Velounterstand. Hier beträgt die Frist lediglich 30 Tage – plus allenfalls 20 Tage für eine Vorprüfung seitens der Gemeinde.
Und um das Ganze noch etwas komplizierter zu gestalten, gibt es seit dem 1. Januar 2023 im Kanton Zürich noch das Meldeverfahren, um den dezentralen Bau von Solaranlagen, Wärmepumpen, Fernwärmeanschlüssen und E-Ladestationen zu beschleunigen. Im Meldeverfahren beträgt die Frist total 30 Tage.
Für diese Zeitung Grund genug, unter den 31 Gemeinden und Städten im Zürcher Oberland sowie unter einigen grösseren Städten im Kanton zu erfragen, wie sie es denn mit der Einhaltung der Verfahrensfristen halten. Resultat: In den Gemeinden, die eine entsprechende Statistik führen und an der Umfrage teilgenommen haben, schaffen es die meisten Bauämter, den weitaus grössten Teil der Baugesuche fristgerecht zu bewältigen.
Bezirk Uster
Dübendorf
In Dübendorf wurden 2023 deutlich weniger Baugesuche im Bewilligungsverfahren eingereicht als im Vorjahr: Die Zahl sank von 304 auf 210. Dafür wurden 136 Meldegesuche für Solaranlagen, Wärmepumpen und Erdsonde-Wärmepumpen eingereicht.
Der Rückgang der Baugesuche habe nicht nur mit dem Meldeverfahren zu tun, sagt Stadtschreiber Mathias Vogt, sondern sei «auch auf die sich noch in Totalrevision befindende Bau- und Zonenordnung zurückzuführen. Viele Bauvorhaben werden derzeit zurückgehalten, da die Bauherrschaften diese nach neuem Recht umsetzen möchten.»
In Dübendorf wird die Einhaltung der gesetzlich festgelegten Frist statistisch nicht erfasst. «Sie können aber aus der Erfahrung heraus, vorbehaltlich verzögerter Rückmeldung durch den Kanton oder andere beteiligte Fachstellen, meist eingehalten werden», sagt Mathias Vogt.
Für Verzögerungen gebe es verschiedene Gründe, so Vogt: bei unvollständigen Akten, ausstehenden Rückmeldungen seitens des Kantons oder auch Änderungen während des Bewilligungsverfahrens.
Dübendorf lässt sich durch ein externes Stadtingenieurbüro unterstützen.
Egg
Im Jahr 2023 wurden in der Gemeinde Egg insgesamt 67 Baugesuche eingereicht. Robert Rupp, Leiter Bau und Sicherheit: «Davon konnten 65 mit einem Entscheid, das heisst mit einer Baubewilligung, einer Bauverweigerung oder einem Vorentscheid, abgeschlossen werden.» Dazu kamen 106 eingereichte Meldeverfahren. Im Jahr 2022 wurden 105 Baugesuche eingereicht.
Auch in Egg ist die Quote an fristgerecht erledigten Gesuchen erfreulich hoch. Robert Rupp: «Im Jahr 2023 konnten insgesamt 93 Prozent der Baugesuche innerhalb der Verfahrensfristen behandelt werden. Im Jahr 2022 waren es 91 Prozent.»
Die Egger Baugesuche werden durch ein externes Gemeindeingenieurbüro geprüft.
Fällanden
Die Gemeinde Fällanden bearbeitet im Jahr zwischen 50 und 60 Baugesuche. 2022 und 2023 konnten 95 Prozent der Baugesuche innerhalb der Verfahrensfristen abgeschlossen werden. Auf externe Unterstützung wird dabei verzichtet.
Greifensee
2022 konnten in Greifensee 18, 2023 17 Baugesuche abgeschlossen werden. Allesamt wurden innerhalb der gesetzlichen Fristen erledigt. Externes Personal wurde nicht eingesetzt.
Maur
2022 wurden in Maur 241 Baugesuche eingereicht, 2023 waren es 248 Gesuche, darin enthalten auch 107 Meldeverfahren. Gemeindeschreiber Christoph Bless: «Die Gesuche konnten alle innerhalb der gesetzlichen Behandlungsfristen bearbeitet werden.»
Die Abteilung Hochbau und Planung der Gemeinde Maur wird durch ein externes Ingenieurbüro unterstützt, wobei die Abteilung zunehmend Geschäfte inhouse bearbeitet.
Mönchaltorf
In Mönchaltorf wurden im vergangenen Jahr insgesamt 72 Baugesuche abgeschlossen, darin enthalten sind 30 Gesuche im Meldeverfahren. 2022 waren es 96 Baugesuche. «Die Verfahrensfristen wurden eingehalten. Es liegen auch keine Beschwerden zu den Verfahrensfristen vor», sagt Sandra Käppeli, Leiterin Bau- und Liegenschaftenverwaltung. Externe Unterstützung wurde innerhalb des Stellenplans genutzt, um personelle Vakanzen zu überbrücken.
Volketswil
In Volketswil wurden im vergangenen Jahr 124 Baubewilligungen erteilt, dazu kamen 78 Bewilligungen im Meldeverfahren. 2022 waren es 153 Baubewilligungen. «Rund 85 Prozent konnten innerhalb der Fristen erledigt werden», sagt Sandra Wiesli, Abteilungsleiterin Hochbau: «Unter der Berücksichtigung, dass Verfahrensfristen erst dann zu laufen beginnen, wenn die Unterlagen vollständig vorliegen.»
Auch Volketswil setzt aufgrund von Vakanzen im Fachbereich Baurecht auf externe Unterstützung.
Wangen-Brüttisellen
In Wangen-Brüttisellen werden jährlich rund 100 Baugesuche eingereicht. Fast alle wurden in den letzten zwei Jahren fristgerecht erledigt. Gemeindeschreiberin Heidi Duttweiler: «Bei den nicht fristgerecht erledigten Baugesuchen handelt es sich um wenige Tage Verspätung (zwei Baugesuche) oder Weihnachtsferien (ein Baugesuch).»
In der Regel arbeitet Wangen-Brüttisellen bei Baugesuchen mit seinem Gemeindeingenieur zusammen. Heidi Duttweiler: «Da das Meldeverfahren für unsere Bauherren kostenlos ist, führen wir es für Luft-Wasser-Wärmepumpen nur intern durch. Dadurch ist uns kein zusätzlicher Aufwand entstanden, im Gegenteil, der externe Aufwand hat sich reduziert.»
Bezirk Pfäffikon
Bauma
In Bauma wurden 2022 103 Baugesuche innerhalb der Fristen entschieden. Das ist ein Wert von 93 Prozent. 2023 waren es 92 von 98 Gesuchen – oder 94 Prozent. Externes Personal musste dabei nicht zugezogen werden.
Fehraltorf
Die Gemeinde Fehraltorf konnte 2022 53 Baugesuche und 2023 44 Baugesuche abschliessen. Silvana Dal Molin, stellvertretende Bereichsleiterin Hochbau: «Sämtliche Baubewilligungsverfahren konnten innerhalb der vorgegebenen beziehungsweise kommunizierten Bewilligungsfrist erstellt werden.»
Dabei gelte es allerdings zu berücksichtigen, dass Gesuche jeweils sistiert würden, falls Unterlagen unvollständig seien. Silvana Dal Molin: «Sollten ausstehende Rückmeldungen der Gesuchsteller einen Verzug der vorgegebenen Behandlungsfrist verschulden, wird dies unter Ansetzen einer neuen Behandlungsfrist schriftlich mitgeteilt.»
Illnau-Effretikon
Die Stadt Illnau-Effretikon hat 2023 insgesamt 114 Baugesuche und 49 Meldeverfahren abgeschlossen. Im Vorjahr – noch ohne Möglichkeit des Meldeverfahrens – waren es 143 Baugesuche. Marco Steiner, stellvertretender Stadtschreiber: «98 Prozent der Gesuche konnten fristgerecht erledigt werden, sofern dies im Einflussbereich der Stadt lag.»
Verzögerungen ausserhalb dieses Einflussbereichs gab es beispielsweise, wenn Gesuche zusätzlich durch kantonale Stellen begutachtet werden mussten oder wenn Unterlagen seitens der Bauherrschaft unvollständig oder fehlerhaft waren.
Lindau
2022 waren es in Lindau 74 Baugesuche, letztes Jahr deren 55. In Lindau wird nicht statistisch erhoben, wie viele davon innerhalb der Fristen erledigt werden. Bei Baugesuchen wird ein externes Ingenieurbüro beigezogen.
Pfäffikon
In Pfäffikon wurden 2022 insgesamt 172 Baugesuche abgeschlossen, letztes Jahr waren es 152 Baugesuche. Dazu kamen rund 100 Meldeverfahren. Bausekretärin Barbara Ruggiero: «Rund 95 Prozent wurden fristgerecht behandelt.» Bei grossen, komplexen Bauvorhaben holt sich Pfäffikon Unterstützung durch ein Ingenieurbüro, die Meldeverfahren werden intern bearbeitet.
Weisslingen
Rund 50 Baugesuche fallen jährlich in Weisslingen an. 95 Prozent davon würden fristgerecht erledigt, sagt David Arnold, Leiter Bau und Infrastruktur. Dabei setzt auch Weisslingen auf externe Unterstützung durch einen Gemeindeingenieur: «Die Gemeinde macht nur die Meldeverfahren selbständig. Dabei wird kein externes Personal benötigt.»
Bezirk Hinwil
Bubikon
Die Gemeinde Bubikon konnte 2022 insgesamt 64 Baugesuche erledigen, 2023 waren es 79. Dazu kamen noch 109 Meldeverfahren. Manuel Anrig, Leiter Hochbau und Planung: «Die Ordnungsfristen gemäss kantonalem Planungs- und Baugesetz konnten bei jedem Baugesuch eingehalten werden, das gilt auch für die Fristen der Meldeverfahren.»
Die planungs-, bau- und umweltrechtliche Beurteilung der Baugesuche erfolgt vollständig verwaltungsintern. Einzig für die feuerpolizeiliche Beurteilung greift Bubikon ab mittelgrossen Baugesuchen, beispielsweise für Mehrfamilienhäuser, auf einen externen Feuerpolizisten zurück.
Dürnten
Rund 45 Tage dauert die Behandlung eines Gesuchs im Durchschnitt in Dürnten. 85 Prozent der Gesuche könnten fristgerecht erledigt werden, bei 15 Prozent dauere es länger, sagt Dominic Stüssi, Abteilungsleiter Hochbau: «Es handelt sich dabei vor allem um Gesuche, die einer kantonalen Behandlung bedurften respektive komplex waren.»
2022 konnten in Dürnten 92 Baugesuche abgeschlossen werden, 2023 waren es 60. Grund für den Rückgang sind auch hier die Meldeverfahren für Photovoltaik, Wärmepumpen oder Erdsonden. 2023 wurden 81 Meldeverfahren durchgeführt.
Fischenthal
In Fischenthal sind es jährlich rund 30 Baugesuche, 2023 kamen 49 Meldeverfahren dazu. Alle seien fristgerecht erledigt worden, sagt Vanessa Fasser, Gemeindeschreiberin ad interim: «Ausser die Gesuche, bei denen Unterlagen fehlten. Diese wurden bis zur Aktenergänzung sistiert, und somit wurde jeweils die Verfahrensfrist unterbrochen.» Für komplexe Baugesuche zieht Fischenthal rechtliche Unterstützung bei.
Gossau
In Gossau wurden 2022 16 Baugesuche abgeschlossen, 2023 waren es 31. Dazu kamen 90 Meldeverfahren, 33 für PV-Anlagen, 57 für Heizungen. Gemeindeschreiber Thomas-Peter Binder: «Grundsätzlich werden die Verfahrensfristen eingehalten respektive unterschritten.» In Einzelfällen wurde bei grossen Bauprojekten und Meldeverfahren, die Holzfeuerungen betrafen, ein externes Ingenieurbüro beigezogen.
Hinwil
In Hinwil gingen 2022 insgesamt 116 Baugesuche ein, im letzten Jahr 106. Hinwil führt keine Statistik darüber, wie viele der Gesuche innerhalb der gesetzlichen Fristen erledigt werden konnten. Thomas Mauchle, Leiter der Abteilung Bau und Planung: «Die Baubewilligungen werden jeweils auf dem kürzestmöglichen Weg erteilt. In den Fällen, in denen dies nicht der Fall war, fehlten entweder Unterlagen der Bauherrschaft, oder das Verfahren wurde durch Rückmeldungen von Dritten beziehungsweise externen Ämtern verzögert.»
Rüti
In Rüti wurden 2022 insgesamt 201 Gesuche bewilligt, 2023 waren es 229, davon 130 im Meldeverfahren. Die Frage, wie viele davon innerhalb der Verfahrensfristen behandelt wurden, kann Rüti angesichts der personellen Ressourcen nicht beantworten. Einige Baugesuche werden extern bearbeitet.
Wald
86 Baugesuche und 62 Meldeverfahren gab es im letzten Jahr in der Gemeinde Wald, 2022 wurden gar 127 Baugesuche plus 55 Meldeverfahren abgeschlossen. Alle Baugesuche konnten fristgerecht erledigt werden.
Wetzikon
Die Stadt Wetzikon kommt im Jahr auf rund 400 Baubewilligungen: 2022 waren es 298 Baugesuche und 112 Meldeverfahren, im letzten Jahr 222 Baugesuche und 186 Meldeverfahren. «93 Prozent der Baugesuche konnten 2023 innerhalb der Verfahrensfristen abgeschlossen werden», sagt der zuständige Stadtrat Stefan Lenz (FDP). Alle Baugesuche und Meldeverfahren seien mit den vorhandenen Ressourcen erledigt worden.
«Die Baubewilligungen können konform abgewickelt werden, erfordern aber entsprechende Ressourcen», sagt Lenz. Die Verfahren seien anspruchsvoll und für alle Beteiligten kostenintensiv. Mit der anstehenden Umsetzung der Revision des Planungs- und Baugesetzes zur klimaangepassten Siedlungsentwicklung würden die Anforderungen weiter steigen. «Dabei geht es um Innenverdichtung und um Nutzungskonflikte von Freiraum, Grünraum und Mobilität. Es gibt bereits heute Bauherren, die aufgrund der hohen Kosten und Risiken auf das Bauen verzichten», stellt Lenz fest.
So viel zu den Fristen und deren Einhaltung in der Region. Bleibt noch der Blick über die Region hinaus. Wie wird dies in anderen Städten im Kanton gehandhabt?
Winterthur
In der zweitgrössten Stadt des Kantons wurden 2023 1023 baurechtliche Entscheide gefällt, dazu kamen 561 Meldeverfahren. 2022 waren es insgesamt 1432 erlassene baurechtliche Entscheidungen.
Im Budget 2024 ist ersichtlich, in welchen Fristen die Bewilligungsanträge im Jahr abgewickelt wurden. 43 Prozent wurden bereits nach einem Monat erledigt, 91 Prozent innert vier Monaten. Die angestrebte Zielgrösse beträgt in Winterthur 90 Prozent.
Wädenswil
Die Stadt Wädenswil ist mit 25'000 Einwohnern hinter Wetzikon die siebtgrösste Stadt im Kanton. 2022 wurden 350 Baugesuche (inklusive 90 Meldeverfahren) eingereicht, 2023 waren es 400 (inklusive 146 Meldeverfahren). Über die Anzahl der Gesuche, die innerhalb der Verfahrensfristen erledigt werden, wird keine Statistik geführt. Sonja Groner, Kommunikationsverantwortliche der Stadt Wädenswil: «Grundsätzlich lässt sich jedoch festhalten, dass Baugesuche, welche mit den notwendigen Unterlagen eingereicht werden und keine Koordination mit anderen Stellen benötigen, beispielsweise der kantonalen Baudirektion, innerhalb der gesetzlichen Fristen erledigt werden.»
Bei Baugesuchen, die mit mangelhaften und unvollständigen Unterlagen eingereicht würden, könne es aufgrund von Nachforderungen dazu kommen, dass die Fristen überschritten würden. Ähnliches gelte für die Koordination mit externen Stellen: «Benötigt die externe Stelle einen Grossteil der gesetzlichen Fristen, verbleibt für die kommunalen Baubehörden nur noch sehr wenig Zeit, um den kommunalen Entscheid zu erstellen und diesen zusammen mit den übrigen Verfügungen zu eröffnen.»