Steuerfragen rund um das Eigenheim

Allein die Tatsache, dass ein Objekt den Eigentümer wechselt, zieht in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer nach sich. Als Faustregel sollten dafür rund ein bis drei Prozent des Kaufpreises budgetiert werden. Teils muss der Käufer dafür aufkommen, teils teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten – je nach Kanton. Der Bund sowie Kantone wie Zürich oder Schwyz kennen keine Handänderungssteuer.

Steuern beim Kauf

Dasselbe gilt für die Errichtung eines Schuldbriefs, der zur Sicherstellung einer Hypothek benötigt wird. Die Ausstellung eines Schuldbriefs über 500 000 Franken kostet zum Beispiel im Kanton Schwyz 750 Franken, inklusive Mehrwertsteuer. Im Kanton Bern verlangt ein Notar nach kantonalem Gebühren-Tarif rund 1300 Franken, zuzüglich Mehrwertsteuern.

Nicht zu vergessen sind auch allfällige Kapitalauszahlungssteuern – sofern beim Kauf Vorsorgegelder eingesetzt werden (Pensionskasse oder Säule 3a). Beispielsweise bei einem Bezug von 250 000 Franken fallen rund vier bis zehn Prozent an Steuern an. Werden sämtliche Positionen zusammengerechnet, fallen beim Erwerb im Extremfall einige Zehntausend Franken an Steuern und Nebenkosten an.

Steuern beim Verkauf

Je nach Situation ist der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie höher als der Anschaffungswert. Auf diese Differenz wird von sämtlichen Kantonen eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Auch hier gibt es bei der Grundstückgewinnsteuer grosse kantonale Unterschiede. Die Höhe der Steuer hängt von der Besitzdauer ab – je höher der Gewinn und je kürzer die Dauer des Besitzes, desto höher ist die Steuer. Sämtliche wertvermehrenden Investitionen während der ganzen Besitzdauer, aber auch Handänderungskosten, Makler- oder Notariatsgebühren können dabei in Abzug gebracht werden. Daher sollten sämtliche Belege über Nebenkosten und Investitionen während mindestens 20 Jahren sorgfältig aufbewahrt werden.

Die UBS empfiehlt Abgaben, Steuerfolgen und allfällige Steuererleichterungen immer im Voraus abzuklären. Die Grundstückgewinnsteuern lassen sich in allen Kantonen aufschieben, wenn der Verkäufer innert nützlicher Frist wieder Wohneigentümer wird. Fazit: Damit die Besteuerung einigermassen massvoll bleibt, sollte man sich beraten lassen und selbst vertieft mit den Steuerfolgen rund ums Eigenheim auseinandersetzen.

Steuern beim Besitz

Nach den heute geltenden Regeln müssen Wohneigentümer in der Schweiz den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Das Bundesgericht schreibt vor, dass dieser mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Weiter fallen auf dem Immobilienbesitz Vermögenssteuern an. Zusätzlich stellen einige Kantone eine separate Liegenschaftssteuer in Rechnung. Diese liegt meist zwischen 0,1 und 3 Promille des Steuerwertes des Objekts.

Steuerliche Abzüge

Im Gegenzug können Wohneigentümer beim Ausfüllen der Steuererklärung einige Abzüge geltend machen:

• Die Hypothekarzinsen können voll vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, jedoch höchstens 50’000 Franken mehr als die Bruttovermögenserträge eines Steuerpflichtigen.
• In den meisten Fällen lohnt es sich, den Weg der indirekten Amortisation zu wählen. Dabei wird die Zweithypothek nicht direkt amortisiert. Vielmehr gehen die Rückzahlungen auf ein Säule-3a-Konto der Bank und werden verpfändet. Der Schuldzinsabzug bleibt in gleicher Höhe erhalten.
• Sämtliche Auslagen, die dem Unterhalt und der Werterhaltung dienen (Reparaturen, Malerarbeiten, Unterhaltsarbeiten im oder ums Haus.)
• Alle laufenden Nebenkosten und Versicherungsprämien im Zusammenhang mit dem Objekt.

Mit UBS reden lohnt sich: Für Beratungen und Gespräche stehen die UBS-Ansprechspersonen im Zürcher Oberland gerne zur Verfügung.

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Diese Publikation dient nur zur Information. Sie ist weder als Empfehlung, Offerte oder Aufforderung zur Offertstellung noch als Rechts- oder Steuerberatung zu verstehen. Sie sollten sich professionell beraten lassen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

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