Die Grünflächenziffer sorgt in so mancher Gemeinde für Gesprächsstoff

Die Grünflächenziffer soll die Freiflächenziffer in unzähligen Bau- und Zonenordnungen ersetzen. Unbebaute, aber versiegelte Flächen sollen nicht mehr zur anrechenbaren Grundstücksfläche zählen. Dies stört vor allem Hauseigentümerverbände.

Die bisherige Freiflächenziffer wird zur Grünflächenziffer. Zumindest wollte mit Pfäffikon eine Oberländer Gemeinde diesen Schritt mittels abgeänderter Bau- und Zonenordnung (BZO) durchführen – scheiterte damit allerdings schon an einer Gemeindeversammlung im letzten Jahr. Die Teilrevision der BZO wurde nur wegen angenommener Änderungsanträge bewilligt. Unter anderem strich die Versammlung die Grünflächenziffer – und damit die Empfehlung des Kantons – aus der kommunalen BZO.

Mit der Festsetzung der Grünflächenziffer wird in Siedlungs- und Industriegebieten ein minimales Mass an Grünraum sichergestellt. Bei einer Verwirklichung dieser Grünräume wird die Siedlungsqualität positiv beeinflusst. So zumindest lautet die Begründung respektive die Begriffserklärung im kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG). Die Baudirektion beabsichtigt damit eine «klimaangepasste Siedlungsentwicklung».

Seit Dezember 2024 ist im PGB der Paragraf 238a in Kraft, der neue Schwerpunkte hinsichtlich der Begrünung, Ökologie, Speicherung und Versickerung von Wasser sowie des Schutzes von Bäumen setzt. Hinzu kommt der Paragraf 257, der explizit die Definition der Grünflächenziffer regelt, jedoch als Kann-Formulierung zu verstehen ist.

Das heisst: Seitens des Kantons handelt es sich dabei nur um eine Empfehlung. Die Einführung des letztgenannten Paragrafen in die jeweiligen Bau- und Zonenordnungen liegt nach wie vor in den Händen der Gemeinden.

Sie entscheiden, ob sie der Empfehlung überhaupt nachkommen wollen. Beim Blick auf einige anstehende Teilrevisionen der jeweiligen BZO wird klar: Die meisten Gemeinden wollen nachziehen und so den Mindestanteil der unversiegelten Grünflächen von Grundstücksflächen regeln.

Reine Begriffsharmonisierung?

Mit Mönchaltorf gibt es eine weitere Gemeinde, die diesen Schritt plant. «In erster Linie geht es um eine Harmonisierung der Baubegriffe gemäss den kantonalen Vorgaben», sagt Sandra Käppeli, Leiterin der Bau- und Liegenschaftenverwaltung. Gleiches gilt für Gossau, Rüti und Bubikon, wobei die geplante Änderung zu Kritik aus der Bevölkerung führt.

Man könnte demnach annehmen, es handle sich nur um eine Formalität oder eine etwas verklausulierte neue Begrifflichkeit. Doch es geht letztlich schlicht um mehr Grün in Siedlungs- und Gewerbegebieten. Gleiches gilt für örtliche Kernzonen.

Insbesondere der Hauseigentümerverband Bezirk Hinwil geht dabei auf die Barrikaden und kritisiert das Vorhaben. Käppeli betont hingegen, dass die Rückmeldungen in Mönchaltorf überwiegend positiv ausgefallen seien. «Nennenswerter Widerstand hat sich bisher nicht gezeigt, insbesondere da die neuen Anforderungen realistisch und ortsverträglich ausgestaltet sind.» In den Wohnzonen entsprächen die vorgeschlagenen Werte weitgehend dem aktuellen Zustand, was aus Sicht der Gemeinde zur Akzeptanz in der Bevölkerung beitrage.

Grundsätzlich dieselben Bestimmungen regelte bisher zwar auch die Freiflächenziffer – allerdings können fortan nur noch gänzlich unversiegelte Flächen zur Freiflächenziffer, sprich zur Grünflächenziffer, angerechnet werden.

So wird beispielsweise eine Autoabstellfläche mir Rasengittersteinen der Grünflächenziffer nicht mehr angerechnet. Auch ein Platz mit Kopfsteinpflaster und Begrünung wie einer kleinen Hecke zählt nicht mehr dazu. Gleiches gilt für einen Abstellplatz eines Grüncontainers.

Die Grünflächenziffer schreibt somit vor, dass ein gewisser Anteil des Grundstücks als natürliche oder bepflanzte Bodenfläche auszugestalten ist, der nicht versiegelt wird und nicht als Abstellfläche dient.

Bisher kamen Vorgaben zur Freifläche meist nur in Industrie- und Gewerbezonen zur Anwendung. Dazu zählen Wege und Plätze für das Manövrieren von Fahrzeugen, Parkplätze sowie nicht überdeckte Abstellplätze.

Natürlich oder bepflanzt

Die Voraussetzung für die Erfüllung der Definition einer Grünfläche sind die Kriterien «natürlich» oder «bepflanzt». Dies setzt entweder einen natürlichen Bodenaufbau, der einen intakten Stoffhaushalt sowie die Versickerung von Regenwasser ermöglicht, voraus. Oder eine genügend starke Überdeckung mit Humus, die eine Bepflanzung zulässt, welche nicht andauernd austrocknet.

Als nicht anrechenbar im Sinne dieser Definition sind übliche Dachbegrünungen. Gleiches gilt für Pflanzentröge, die dieses Kriterium ebenfalls nicht erfüllen. Hingegen gilt ein Steingarten mit minimaler Bepflanzung als natürlich. Eine Terrasse mit Steinplatten hingegen nicht. Dafür können Gartenflächen, die mit normalen Steinplatten erschlossen sind, der Grünfläche vollumfänglich angerechnet werden.

Viele versiegelte Aussenräume

Wie fast überall wird auch in Bubikon eifrig gebaut. Viele Neubauten oder neue Überbauungen mit stark versiegelten Aussenräumen entstehen, sei es für Parkplätze, Zufahrten oder sonstige Ausstattungen. «Dem möchte der Gemeinderat mit der Einführung einer minimalen Grünflächenziffer entgegenwirken und so sowohl die Biodiversität als auch die Lebensqualität sichern», sagt Gemeinderätin Seraina Billeter (SVP) vom Ressort Hochbau und Planung. Zugleich folgt man damit einem übergeordneten Ziel: dem Entwicklungsleitbild 2040.

Billeters Gemeinde hat die tatsächlich existierenden Grünflächenquoten zahlreicher bereits überbauter Grundstücke in Bubikon und Wolfhausen erhoben. «Auf dieser Grundlage wurden für jede Zone Mindestwerte festgelegt, die den Ortsteilcharakter und auch die unterschiedlichen Nutzungen für Wohnen, Gewerbe oder öffentliche Bauten berücksichtigen.» Die geplanten Werte würden sich am Mittelwert der erhobenen Bestandsflächen orientieren und seien gut erreichbar.

«Der Gemeinderat führt die minimale Grünflächenziffer ein, um den bereits bestehenden rechtlichen Vorgaben aus Paragraf 238a PBG einen klaren, praxisnahen Rahmen zu geben und so einen einfachen Vollzug zu gewährleisten», sagt Billeter abschliessend.

Umsetzung in Kritik

Deutlich weniger positiv oder eher ablehnend klingt es seitens der Hauseigentümerverbände der Region Winterthur und des Bezirks Hinwil. «Die zusätzliche Einführung einer Grünflächenziffer führt zu einer Überregulierung, mehr Bürokratie, schränkt Grundbesitzer und auch Mieter massiv ein», argumentierte Hans Heinrich Raths vom Hauseigentümerverband Region Winterthur als Regionalvertreter für Pfäffikon schon im letzten Jahr.

Er war es, der die entsprechenden Änderungsanträge hinsichtlich der Grünflächenziffern in der BZO stellte. Das Vorstandsmitglied des Hauseigentümerverbands Region Winterthur konnte also zumindest in seiner Heimatgemeinde Pfäffikon einen Teilerfolg verbuchen. Da auch andere Gemeinden die Einführung der Grünflächenziffer planen, ist sein Engagement noch nicht zu Ende.

Ein grundsätzliches Problem sehe er in der Kommunikation der Behörden. «Die Änderung wird als Begriffswechsel verkauft, ist in Wahrheit aber ein Paradigmenwechsel.» In der Umsetzung würden sich die Begriffe fundamental unterscheiden.

Ohnehin hätten Fachpersonen bereits darauf hingewiesen, dass die Definition der Grünflächenziffer viel Interpretationsspielraum offenlasse. «Die Planung, die Umsetzung und die Kontrolle sind aufwendig und mit mehr Bürokratie und zusätzlichen Kosten verbunden.» Zudem bestehe die Gefahr, dass Wohneigentümer engen Auslegungen ausgeliefert wären. Gleichzeitig würde die Regelung die von den Gemeinden angestrebte Verdichtung verhindern.

Regulierungen ohne Ende?

«Wenn man sich genau erkundigt, was da eingeführt werden soll, stellt man sich doch ernsthafte Fragen», sagt Andreas Egli, Präsident des Hauseigentümerverbands Bezirk Hinwil. So plant Gossau in den Kernzonen einen Grünflächenanteil von 30 Prozent. In Rüti ist in einer Wohnzone sogar von 50 Prozent die Rede. «Wir gelangen an einen Punkt, an dem ein Grundstück von 1000 Quadratmetern über 500 Quadratmeter Grünfläche enthalten soll.»

Sowohl für Private als auch für das Gewerbe und ihre Grundstücke gehe es um einschneidende Auswirkungen, die allzu vielen noch nicht bewusst seien. «Denken wir nur an Gewerbezonen, also meist versiegelte Flächen und Wege, die allein für das Manövrieren oder Parkieren von Fahrzeugen nötig sind», betont Egli.

Rasengittersteine und andere verfugte Beläge werden heute der Freifläche angerechnet. Bei der Grünflächenziffer wäre das nicht mehr der Fall. Sowohl Egli als auch Raths betonen, dass sie sich für die Ökologie und Biodiversität einsetzen und den Gemeinden die vermeintlich guten Absichten nicht absprechen wollen. «Aber hier wird mit zu vielen Regulierungen über das Ziel hinausgeschossen.»

Der neue Paragraf 238a PGB enthalte gegenüber der bisherigen Regelung weitgehende Vorgaben in Bezug auf die Umgebungsgestaltung, die Ökologie und die Bäume. Gemäss Raths braucht es keine zusätzlichen Vorschriften mehr.

Man solle einen Blick auf die gepflegten Privatgärten im Oberland werfen. «Den meisten Eigentümern liegen ihre Gärten am Herzen, sie hegen und pflegen sie, sorgen damit auch für schöne Siedlungsbilder», meint Raths. Die Gemeinden sollten sich an der Stadt Illnau-Effretikon ein Beispiel nehmen, die bewusst auf die Einführung von Grünflächenziffern verzichtet habe. «Man setzt auf Motivation durch Information, Sensibilisierung und Anreize.» Auf freiwilliger Basis werde bereits viel getan, es brauche nicht mehr, sondern weniger Gesetze.

Diffizile Bauplanungen

Vor allem bei geplanten Neubauten könnte die Grünflächenziffer zu grossen Hindernissen führen, ist sich Egli sicher. «Beim Bau eines Mehrfamilienhauses wären zum Beispiel auf Tiefgaragen Überdeckungen von 50 und mehr Zentimetern nötig, um eine Anrechnung an die Grünflächenziffer zu erreichen.»

Das führe wiederum zu höheren Kosten. Umweltbeauftragte der Gemeinden könnten Vorgaben machen, welche Pflanzen überhaupt gepflanzt werden dürften, befürchtet Egli. «Wird beispielsweise bei Baumassnahmen wie einer neuen Umgebungsgestaltung bei Bestandsbauten festgestellt, dass die Vorgaben der Grünflächenziffer nicht erfüllt sind, kann die Baubehörde den Rückbau einer bestehenden Pergola, eines Sitzplatzes oder eines Parkplatzes anordnen.»

Auch seien die noch sehr vagen Umsetzungskriterien der Grünflächenziffer speziell bei Neu- und Bestandsbauten ein Problem. «Investitionen brauchen Planungssicherheit. Unklare Vorgaben führen dazu, dass Baugesuche wieder zurückgewiesen und überarbeitet werden müssen.» Dies ziehe Verzögerungen, Mehrkosten und Ärger nach sich.

«Dann ist da noch die stetig propagierte Verdichtung, die völlig im Widerspruch zu den Vorgaben der Grünflächenziffer steht», sagt Egli. Der Präsident des Hauseigentümerverbands Bezirk Hinwil kommt hierbei auf eine weitere Bestimmung in den BZO zu sprechen: die Baumschutzpflicht.

«Das Fällen von Bäumen mit einem Durchmesser ab 30 Zentimetern soll neu bewilligungspflichtig werden.» So könnte es gemäss Egli durchaus zu Fällen kommen, bei denen Grundstücksbesitzer den Abriss eines alten Gebäudes planen, um dieses durch ein neues, grösseres Gebäude zu ersetzen, das den raumplanerischen Vorgaben hinsichtlich der Verdichtung entspricht. «Darf ein Baum nicht gefällt werden, könnte sich im schlimmsten Fall das gesamte Bauvorhaben erübrigen.»