So plant der Stadtrat Uster mit dem Areal des Stadthofsaals

Privates Nachbargrundstück im Blick

2028, wenn das neue Kultur- und Begegnungszentrum auf dem Zeughausareal da ist, braucht es den Stadthofsaal nicht mehr. Usters Regierung zeigt auf, was dann passiert.

Im Juni 2024 stimmte die Ustermer Bevölkerung mit 54,77 Prozent Ja-Stimmen einem Kredit von 36,6 Millionen Franken für den Bau des Kultur- und Begegnungszentrums auf dem Zeughausareal zu. Das Zentrum umfasst auch zwei Säle, einer ersetzt den in die Jahre gekommen Stadthofsaal, der seit 2005 der Stadt gehört.

Ab 2028, wenn das neue Begegnungszentrum steht, hat der Stadthofsaal also ausgedient. Was passiert dann mit dem entsprechenden Areal, das an den Stadtpark grenzt, mitten in Uster gelegen ist und der Stadt gehört?

Diese Frage beschäftigte die Politik, genauer gesagt die Fraktion FDP/Die Mitte. Sie reichte nur einen Tag nach der angenommenen Abstimmung über das Zeughausareal ein Postulat ein, um diese Frage zu klären. Jetzt liegt der Bericht des Stadtrats vor.

Seit 2015 existiert der Masterplan Areale am Stadtpark. Dieser zeigt eine mögliche langfristige Entwicklung betroffener Grundstücke auf. «Er legt dar, wie dank der Ausdehnung des Stadtparks der öffentliche Grünraum erweitert und mit der direkten Umgebung verzahnt werden kann», schreibt der Stadtrat.

Auf Basis dieses Masterplans will der Stadtrat das städtische Areal an der Zürichstrasse 7, idealerweise zusammen mit dem privaten Nachbargrundstück an der Zürichstrasse 5, weiterentwickeln.

Rund 15 Millionen Franken Einnahmen könnte die Stadt durch die Weiterentwicklung generieren. Dieser Betrag wurde im Rahmen der Abstimmung über das neue Begegnungszentrum genannt. Um diese Wertsteigerung durch ein entsprechendes Projekt auf dem Stadthofsaal-Areal zu erreichen, muss nach Ansicht des Stadtrats eine Mischnutzung mit Wohnen und Gewerbe angestrebt werden.

Das Areal biete sich an für gemischte Nutzungen, «die einen Beitrag zur Stadt der kurzen Wege leisten und damit einen Mehrwert für das Stadtzentrum von Uster als Regionalzentrum bringen». Wohnungen in den Erdgeschossen sind auf dem gesamten Areal ausgeschlossen. Es soll der bereits bestehende publikumsintensive Mix aus Gastronomie und Dienstleistung sowie Verkauf erhalten bleiben. In den Obergeschossen sind sowohl Wohnnutzungen als auch Büros/Dienstleistungsbetriebe möglich.

Erschwerend kommt allerdings hinzu, dass beide Grundstücke in einer Denkmalschutzzone liegen. Das Wohnhochhaus Stadthof an der Zürichstrasse 5 ist sogar im Inventar der kommunalen Denkmalschutzobjekte erfasst.

Mit Baujahr 1956 ist es das älteste von vier kleinen Hochhausüberbauungen – den Shoppingcentern Uschter 77 und Illuster sowie der Post.

Um das Areal bestmöglich auszunutzen, soll ein Gestaltungsplan für beide Grundstücke, städtisch und privat, angestrebt werden. «Es lässt sich dadurch eine bessere Ausnutzung der Reserven erreichen und ein hochwertiges Gesamtbild realisieren», schreibt der Stadtrat in seinem Bericht.

Bereits im letzten Jahr hat die Stadt mit der Besitzerin des privaten Grundstücks an der Zürichstrasse 5 gesprochen. Diese sei an einem gemeinsamen Gestaltungsplan interessiert. In einem solchen möchte die Stadt auch ein Mobilitätskonzept verankern. Schliesslich würden sich die «ausgezeichnete ÖV-Erschliessung, die sehr zentrale Lage und das Velowegnetz hervorragend für eine autoarme oder autofreie Siedlung» eignen.

Doch was könnte konkret entstehen? Auf den Nachbargrundstücken stehen mit den zwei Türmen der Residenz am Stadtpark und dem Stadthof bereits drei Hochhäuser. Der Masterplan sieht zusätzlich zu Letzterem insgesamt drei sogenannte Hochpunkte zwischen Zürichstrasse und Stadtpark vor.

Damit könnte ein weiteres Hochhaus mit zwölf Stockwerken – zwei im Sockel, zehn im Turm – auf dem Teilareal des Stadthofsaals entstehen, mit einer im Vergleich zum heutigen Bestand verringerten Gebäudegrundfläche. So kann der Stadtpark erweitert werden.

Weil die Immobilienstrategie der Stadt keinen Verkauf von eigenen Grundstücken vorsieht, könnte das Stadthofareal im Baurecht abgegeben werden.

In Bezug auf den Denkmalschutz schreibt der Stadtrat, dass eine vertiefte Beurteilung bei der Erarbeitung von Gestaltungsplänen notwendig werde.

Als Zwischennutzungen für den Stadthofsaal sieht der Stadtrat ab 2028 in erster Linie städtische Nutzer und Nutzungen vor. Dies können beispielsweise Reserveflächen für städtische Rochaden im Zusammenhang mit anstehenden Bauprojekten sein.

Im Budget des aktuellen Jahrs sind 50’000 Franken für eine Auslegeordnung der Potenziale des Stadthofsaals eingestellt. Damit soll eine grobe Volumenstudie erarbeitet werden, welche die Prüfung der städtebaulichen Möglichkeiten, Weiterbauen im Bestand, Teilabbruch bis Ersatzneubau, auslotet. Die Auslegeordnung soll zudem aufzeigen, welche finanziellen Möglichkeiten, sprich Einkünfte für die Stadt, die einzelnen Varianten bieten.

FDP und Mitte finden die Aufteilung des Areals mit Sockel und verringerter Grundfläche zugunsten einer Stadtpark-Erweiterung sinnvoll. Sie begrüssen die Stossrichtung des Berichts. «Stutzig macht uns allerdings, warum der Stadtrat mit Nachdruck einen auf die benachbarte Parzelle ausgeweiteten Gestaltungsplan erarbeiten will. Zumal diese ein kommunal geschütztes Gebäude beinhaltet», referierte Gianluca Di Modica (FDP) für seine Fraktion im Parlament. Diese Idee einer Perimeter-Erweiterung sei eine neue, im Masterplan mit keiner Silbe erwähnt und nicht zielführend. Er hielt zudem fest, dass eine grobe Volumenstudie bereits im Masterplan enthalten sei, auf der man aufbauen könne.

Die Grünen verwiesen darauf, dass das Areal mehr Biodiversität, mehr Raum sowie mehr Bäume haben und ein zukünftiger Bau aus wiederverwendbaren Materialien bestehen solle.

Der zuständige Bauvorsteher Stefan Feldmann (SP) betonte zuletzt, dass sich der Stadtrat der Bedeutung des Areals bewusst sei. Er erklärte jedoch, dass es für gute Lösungen auch das Nachbargrundstück brauche. «Wir müssen über den Tellerrand hinausschauen und dürfen unseren Blick nicht an der Parzellengrenze enden lassen.» Die künftige Planung müsse sorgfältig und Schritt für Schritt passieren. «Zeit ist genügend vorhanden, denn bis zur Fertigstellung des Zeughausareals dauert es noch einen Moment.»

Letztlich wurde das Postulat vom Gemeinderat einstimmig abgeschrieben.