Soll die Stadt Uster das Grundstück an der Wagerenstrasse 47 kaufen?
Streitgespräch um Landkauf
Ein Grundstück, ein Preis, zwei Meinungen: Die Stadt kann ein Grundstück vom Spital Uster für 8,75 Millionen Franken kaufen. Doch erst obliegt der Entscheid dem Stimmvolk.
Die Ustermer Stimmbevölkerung entscheidet am 9. Februar, ob die Stadt Uster ein Grundstück samt einstöckigem Gebäude und 13 Parkplätzen an der Wagerenstrasse 47 – direkt neben der Spitex Uster – kaufen soll. Der Preis beläuft sich auf 8,75 Millionen Franken.
Das Spital Uster besitzt die Liegenschaft, die verkauft werden soll. Ein Käufer steht bereits in den Startlöchern. Da die Stadt jedoch über ein Vorkaufsrecht verfügt, kann sie das Grundstück für den festgesetzten Preis erstehen. Allerdings muss dies innerhalb von 180 Tagen, bis im April, geschehen.
Der Stadt- und der Gemeinderat stimmten dem Kauf bereits zu. Da das Parlamentsreferendum zustande kam, hat nun die Bevölkerung das letzte Wort. Nun versuchen die Gemeinderäte Paul Stopper (BPU) und Nina Nussbaumer (SP) im Streitgespräch, die Bevölkerung von ihrer Sicht zu überzeugen.
Stellen Sie sich vor, Sie würden das Grundstück kaufen. Was würden Sie darauf realisieren?
Paul Stopper: Das ist genau der Punkt. Dort kann man nichts Sinnvolles hinstellen, das wirtschaftlich verkraftbar wäre. Jedenfalls kann es dort definitiv keine billigen Wohnungen geben. Der Standort ist belastet durch eine Baulinie sowie mit der Tiefgarage und mit Verträgen mit den umliegenden Grundstücken gebunden. Wenn man den hohen Kaufpreis von 8,75 Millionen Franken auf 13 Wohnungen, die gemäss Zonenplan realisierbar sind, verteilt, bedeutet das 670’000 Franken pro Wohnung, ohne dass etwas gebaut ist. Das ergibt allein für die Grundstückskosten einen Monatszins von gut 1600 Franken.
Nina Nussbaumer: Das Land muss unbedingt an die öffentliche Hand gehen, da auf diesem Grundstück diverse Bedürfnisse befriedigt werden können. Aufgrund der Nähe des Spitals und zu den Heimen denke ich da beispielsweise an dringend benötigte bezahlbare Alterswohnungen. Die Probleme mit der Baulinie oder der Tiefgarage hätte auch ein privater Investor, und sie lassen sich lösen.
Bevor klar ist, was die Stadt auf dem Grundstück realisieren will, geht es erst um die grundsätzliche Frage, ob Uster das Grundstück an der Wagerenstrasse 47 für 8,75 Millionen Franken kaufen soll. Lohnt sich das denn für die Stadt?
Nussbaumer: Für alle privaten Investoren sind Landkäufe ein lukratives Geschäft; alle machen Rendite. Wieso soll das für die öffentliche Hand nicht gelten?
Stopper: Wenn es doch so gut ist, wieso kauft Ihr das Land nicht als SP? Bei dem hohen Quadratmeterpreis würdet Ihr dann auf die Welt kommen.
Nussbaumer: In den letzten 20 Jahren hat sich der Bodenpreis in Uster vervierfacht. Über die kommenden 20 Jahre wird sich dieser vermutlich so weiterentwickeln. Mit dem Kauf erhält die Stadt einen realen Gegenwert, das ist kein Verlustgeschäft.
Stopper: Das Spital Uster und die Stadt haben zuvor Schätzungen in Auftrag gegeben. Der Kaufpreis liegt nun 2 Millionen Franken höher, als die Schätzung der Stadt ergab. Zudem kennt man den Kaufinteressenten nicht. Hat er den Betrag hinterlegt? Man weiss es nicht. Warum soll nun Uster so viel mehr bezahlen, als aus den Schätzungen hervorgeht?
Nussbaumer: Es fand ein öffentlich ausgeschriebenes Bieterverfahren statt, weshalb die Stadt gar keinen Einfluss auf den Kaufpreis hatte. Und natürlich kostet es viel Geld. Aber es ist ein Preis, den auch Private zahlen.
Die Stadt hat bei einem Kauf viele Möglichkeiten, was sie auf dem Grundstück realisiert. Neben Wohnungen oder einer Gesundheitsinstitution könnte sie das Land auch im Baurecht abtreten. Herr Stopper, ist das nicht der ideale Handlungsspielraum?
Stopper: Dann könnte doch das Spital selbst das Land im Baurecht abtreten. Die Stadt hat an verschiedenen Orten Land, das sich für Wohnungen eignen würde. Beispielsweise den Parkplatz beim Niveauübergang Winterthurerstrasse. Seit 40 Jahren ging dort aber gar nichts – ausser dem Containerbau für Flüchtlinge. Um Wohnungen zu bauen, benötigt die Stadt kein zusätzliches Land.
Nussbaumer: Da muss ich vehement widersprechen. Die Stadt Uster wächst stark, und die öffentliche Hand braucht Land, um wichtige Infrastruktur zur Verfügung zu stellen. Ich spreche von bezahlbarem Wohnraum, Dienstleistungen in der Gesundheitsmeile sowie Kita-Plätzen.
Um das volle Potenzial auszuschöpfen, braucht es aber einen Gestaltungsplan, der viel Zeit in Anspruch nehmen wird.
Nussbaumer: Ja, die Entwicklung des Areals würde einige Zeit beanspruchen. Ein Privater würde zwar schneller bauen, dafür wahrscheinlich nur grosse Wohnungen, die unökologisch, nicht im Sinne der Verdichtung und teuer sind, um damit eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Eine Kita hätte darauf bestimmt keinen Platz mehr. Da wir auf diesem Grundstück mit einem langen Zeithorizont planen, sind dafür günstige Wohnungen machbar. Der Stadt gehört auch das Grundstück nebenan von der Spitex, welches man unbedingt berücksichtigen muss. Denn mit beiden Flächen zusammen und mit einem Gestaltungsplan können bezahlbare Wohnungen umgesetzt werden.
Stopper: Das mit dem Gestaltungsplan könnt Ihr aber gar nicht machen. Das wäre ein klarer Rechtsmissbrauch, wenn die Stadt das Grundstück zu einem massiv überhöhten Grundstückspreis kaufen würde und dann via Gestaltungsplan einfach eine höhere Ausnützung möchte. Der Zonenplan ist eine Grundordnung, die für alle gilt – auch für die Stadt Uster. Alles andere wäre Vetternwirtschaft.
Nussbaumer: Es handelt sich hierbei um ein übliches Vorgehen.
Die Ausarbeitung eines Gestaltungsplans und der Kauf der Liegenschaft kosten die Stadt doch ein paar Millionen Franken. Zudem hat der Stadtrat angekündigt, anstehende Investitionen zu überprüfen, da Uster finanziell nicht auf Rosen gebettet ist.
Stopper: Dieses Jahr ist ein Defizit von 2,5 Millionen Franken budgetiert. Die Schulden belaufen sich auf 145 Millionen Franken; das entspricht rund 4000 Franken pro Kopf, inklusive Babys und Rentnern. Und jetzt sollen nochmals Millionen ausgegeben werden, ohne eigentlich zu wissen, wofür. Irgendwann wird die Schuldenlast zu gross.
Nussbaumer: Uster hat unter rechtsbürgerlicher Stadtratsmehrheit über Jahre Grundstücke im Wert von jährlich rund 4 Millionen Franken verkauft, um die Bilanz aufzubessern. Dieses Land fehlt uns jetzt. Darüber hinaus hat Uster nur selten die Möglichkeit, Grundstücke dieser Grösse zu kaufen, da der Stadtrat lediglich bis 3 Millionen Franken in eigener Kompetenz ausgeben darf. Auf dem freien Markt hat die Stadt deshalb gar keine Chancen.
Stopper: Aber wir haben bereits genügend stadteigene Grundstücke, bei denen es seit 20 bis 30 Jahren nicht vorwärtsgeht. Erst müsste man diese Flächen belegen.
Gehen wir mal davon aus, die Stadt kauft das Grundstück. Gemäss der Berechnung der Stadt belaufen sich die jährlichen Folgekosten auf 545’000 Franken. Ist das nicht ein Minusgeschäft?
Nussbaumer: Die Folgekosten werden bei Weitem nicht so hoch ausfallen, wir gehen von der Hälfte aus. Das Finanzrecht schreibt vor, dass Zinsen mit drei Prozent berechnet werden müssen. Zurzeit liegen diese viel tiefer. Und auch die Unterhaltskosten werden tiefer ausfallen, da es lediglich ein einstöckiges, sich in einem guten Zustand befindendes Gebäude zu bewirtschaften gibt.
Stopper: Woher hast Du diese Zahlen? Die Folgekosten sind ja vom Stadtrat angegeben. Auf alle Fälle hätte ich sinnvollere Ideen, was man mit dem Geld machen könnte. Wir haben immer noch nichts vom umzubauenden Bushof gehört, nichts zu einem Bus nach Werrikon-Nänikon und nichts zum Ersatz einiger der 13 Barrierenübergänge, einfach nichts. Realisieren wir doch dort Bauprojekte, wo ein klarer Bedarf respektive Nachholbedarf besteht.
Nussbaumer: Selbstverständlich handelt es sich um viel Geld. Stellt man die Kosten dem Nutzen gegenüber, überwiegen dennoch die inhaltlichen Punkte.