Industrieareal in Pfäffikon soll bald aufblühen können
Viel Grün und dichtes Bauen
Eine neue Grünflächenziffer und eine Umzonung im Herzen Pfäffikons: Die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung gefällt nicht allen. Der Gemeinderat sieht sich damit bestärkt.
Es ist ein markantes Gebiet im Zentrum Pfäffikons: das industriell geprägte Areal an der Tumbelenstrasse. Die südlichen Baufelder wurden bereits für Wohnungen und Gewerbe umgenutzt. Nach der Verlegung der Produktionsanlagen von Huber+Suhner in das Areal Witzberg steht diese Transformation nun auch dem nördlichen Teil bevor.
In der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO), die im September vor die Pfäffiker Gemeindeversammlung kommt, werden die Rahmenbedingungen für die Zukunft des Areals festgesetzt. So soll es von der Gewerbe- und Industriezone neu in eine Zentrumszone mit Gestaltungsplanpflicht umgewandelt werden.
«Das Gebiet bietet enormes Potenzial», sagt Bauvorstand Lukas Steudler (FDP). «Es ist eine der grossen Reserven für die Verdichtung nach innen und die Entwicklung des Dorfzentrums.»
Die Nutzung soll durchmischt sein: Neben Wohnungen sind gewerbliche Nutzungen sowie Bildungsangebote oder Kinderbetreuung möglich. Dabei wird auf den Erhalt der wichtigsten Bestandesbauten geachtet, damit «der unverwechselbare Charakter bewahrt bleibt», wie es im Erläuterungsbericht zur BZO heisst.
Die Umzonung und die Anpassung der Baumassenziffer führen auch zu abgabepflichtigen Mehrwerten, in diesem Fall um die 6,5 Millionen Franken. Im aktuellen Fall wird der Ausgleich mittels eines städtebaulichen Vertrags geregelt.
Soll heissen: Es fliesst kein Geld, sondern die Abgaben an die Gemeinde werden durch Sachleistungen getätigt, für die sonst die Gemeinde aufkommen müsste. So etwa der Bau von Kindergärten, öffentliche Fahrzeugabstellplätze oder Wegerechte für öffentliche Fusswegverbindungen.
«Während der öffentlichen Auflage waren es unter anderem die vorgesehene Höhe der erlaubten Bauten von bis zu 25 Metern sowie das Dichtemass von 6,5 Kubikmetern pro Quadratmeter, die einigen nicht gefielen», sagt Steudler. «Dabei ist die Baumasse der Bauten in der Industriezone ebenfalls bei ungefähr 6,5.»
Gespaltene Meinungen bei Grünflächenziffer
Neben der Umzonung Tumbelen Nord ist es die geplante Einführung einer minimalen Grünflächenziffer, die für zahlreiche Einwendungen gesorgt hat. Im Gegensatz zur bisherigen Freiflächenziffer werden dabei unbebaute, versiegelte Flächen nicht mehr angerechnet. Voraussetzung für die Erfüllung des Kriteriums einer bepflanzten Grünfläche ist ein natürlicher Bodenaufbau mit intaktem Stoffhaushalt und der Möglichkeit zur Versickerung von Regenwasser.
«Kann die Grünflächenziffer nicht eingehalten werden, muss mit Baumpflanzung, Dach- und Fassadenbegrünungen oder ähnlichen Massnahmen für Ersatz gesorgt werden», sagt Steudler. Man habe in der Gemeinde viele Stichproben gemacht und sei überzeugt, dass die vom Gemeinderat vorgeschlagenen Prozentsätze angemessen seien und gut eingehalten werden könnten. «Die Grünflächen sorgen für Kühleffekte, für eine gute Durchlüftung, bieten Fauna und Flora Lebensraum und tragen damit zu einem attraktiven und lebenswerten Pfäffikon bei.»
Rund 40 Einwendungen sind während der öffentlichen Auflage der BZO eingegangen. «Da sie in alle Richtungen extrem waren, sehen wir uns darin bestärkt, den besten Mittelweg gefunden zu haben», sagt Steudler.
Es seien denn auch nur beschränkt Veränderungen in der vom Gemeinderat verabschiedeten Vorlage zuhanden der Gemeindeversammlung vorgenommen worden. «Etwa die Grünflächenziffer haben wir noch 5 Prozent gesenkt.» Je nach Zone beträgt sie nun zwischen 10 und 40 Prozent der Grundstücksfläche.
Eine weitere Anpassung betrifft die erlaubte Verkaufsfläche in Industrie- und Gewerbezonen. Diese war bisher für Läden, die Güter des täglichen Gebrauchs verkaufen, auf 500 Quadratmeter beschränkt. Der Gemeinderat wollte diese Beschränkung aufheben.
«Sie wurde nach dem Einzug von Aldi und Lidl in die Gemeinde festgesetzt, als befürchtet wurde, dass sich noch weitere Detailhändler für diese Art des Baus von Verkaufsfilialen entscheiden würden», ordnet der Bauvorstand ein.
Diese Befürchtung stellte sich jedoch als unbegründet heraus. «Darum hielten wir die Begrenzung für überflüssig», sagt Steudler. Doch aufgrund der Einwendungen soll dieser Passus nun doch bestehen bleiben.
Reaktionen auf zukünftiges Projekt
Noch nicht Teil der aktuellen Teilrevision der BZO ist die Einzonung der Chlausenweid in eine Industrie- und Gewerbezone. Trotzdem wird das Vorhaben im Erläuterungsbericht bereits erwähnt. Das Gebiet zwischen der Kempttalstrasse und der Bahnlinie gleich beim Dorfausgang in Richtung Illnau wird vom Gemeinderat als geeignete Erweiterung des beliebten Industriegebiets Schanz/Witzberg beurteilt.
Das Areal mit rund 3,5 Hektaren Fläche könnte bis zu acht neuen Betrieben Platz bieten. Es ist jedoch als Fruchtfolgefläche klassiert und wäre damit auch geeignetes Ackerland zur Ernährungssicherheit.
Die Reaktionen auf dieses Vorhaben, das in einer späteren Zonenrevision behandelt würde, gingen trotzdem bereits ein. Neben Stimmen, die für die Ernährungssicherheit plädieren, sucht unter anderem auch der Unihockeyverein ZO Pumas seit Langem nach einem Grundstück für eine neue Sporthalle. «Obwohl die Einzonung auf viel Gegenwind trifft, werden wir sie im Auge behalten», fasst Steudler zusammen. «Es ist uns bewusst, dass für dieses Gebiet viele Begehrlichkeiten bestehen.»
Weitere Themen der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sind unter anderem redaktionelle Bereinigungen von Zonenabgrenzungen, eine interkantonale Harmonisierung der Baubegriffe, eine freiere Gestaltung von Attikageschossen, Anpassungen bei den Gebäudehöhen, Anpassungen im Baumschutz, ein Hinweis auf den kommunalen Energieplan und die Verankerung des Kaskadenmodells bei Mobilfunkanlagen.
Am Dienstag, 27. August, findet um 18.30 Uhr im Chesselhuus eine öffentliche Informationsveranstaltung zur Teilrevision der BZO statt. Am 16. September entscheidet die Gemeindeversammlung über das Geschäft, der beleuchtende Bericht ist bereits auf der Website der Gemeinde Pfäffikon aufgeschaltet.