Auf dem Ustermer Zeughausareal entsteht neuer Wohnraum
Dank Baurechtsvertrag
Die Entwicklungen auf dem Zeughausareal schreiten voran. Im Fokus steht jetzt allerdings der westliche Teil des Areals, welcher der Armee gehört.
Es geht etwas auf dem Zeughausareal in Uster: In den letzten Wochen hatten vor allem das neue und inzwischen ausgesteckte Kultur- und Begegnungszentrum auf dem Ostteil sowie dessen Kosten von über 30 Millionen Franken für Schlagzeilen gesorgt. Jetzt gibt es auch Neuigkeiten für die Entwicklung des Westteils des Areals.
Wie die Stadt mitteilt, hat sie mit der Eigentümerin des Areals, Armasuisse Immobilien, einen Baurechtsvertrag unterzeichnet – für die Dauer von 100 Jahren. Dieser Vertrag ermöglicht die Umgestaltung des rund 13’000 Quadratmeter grossen Zeughausareals West in eine moderne Anlage mit rund 100 Wohnungen, die auch gemeinnützigen Wohnraum bieten wird. Zudem ist Raum für Gewerbe vorgesehen.
Verhandlungen halbes Jahr blockiert
Der Abschluss des Baurechtsvertrags ist gemäss Stadtrat das Ergebnis einer langen Verhandlungsphase. Bei dieser wurden sowohl die historische Bedeutung der Zeughäuser als auch die dringende Förderung von Wohnraum berücksichtigt.
Eigentlich waren beide, Stadt und Armasuisse, bereits vor einem Jahr, im Spätsommer 2022, bereit, den Vertrag öffentlich zu beurkunden. Doch dann entschied die Schweizer Armee wegen der sicherheitspolitischen Lage, zu überprüfen, welche Anlagen in den eigenen Besitz zurückgeführt werden könnten. Damit waren alle Verhandlungen per sofort sistiert, das Geschäft blockiert. Erst im April dieses Jahrs verzichtete die Armee darauf, das Zeughausareal Uster wieder in ihren Kernbestand aufzunehmen.
Nach der Wiederaufnahme der Abschlussarbeiten und dem Beschluss des Stadtrats vom 3. Oktober wird das Geschäft nun an den Gemeinderat überwiesen.
Stadt wird nicht selber bauen
Falls der Gemeinderat in seiner Sitzung am 13. November dem Baurechtsvertrag zustimmt, wird die Stadt sofort mit der Suche nach einem sogenannten Unterbaurechtsnehmer beginnen. Bei diesem kann es sich sowohl um eine Baugenossenschaft als auch um ein Konsortium von Bauträgern handeln.
Denn die Stadt will nicht selber als Bauherrin auftreten, sondern dieses Recht weitergeben – für jährliche Einnahmen von rund 470’000 Franken. Den Gesamtwert des Westareals beziffert sie auf den in einer Studie ermittelten Wert von 19,5 Millionen Franken. Die Kosten, welche Uster der Eigentümerin Armasuisse ab Baufreigabe entrichten muss, belaufen sich auf rund 390’000 Franken.
Die Stadt geht davon aus, aufgrund der günstigen Konditionen rasch einen Unterbaurechtsnehmer zu finden. Sollte dies wider Erwarten nicht der Fall sein, hat sich die Stadt abgesichert. Falls bis Ende September 2032 keine Baufreigabe eingegangen ist, kann sie vom Baurechtsvertrag entschädigungslos zurücktreten.
Gemeinnützige Wohnungen
Für die Entwicklung des Areals muss sich die Bauherrschaft an den privaten Gestaltungsplan Zeughausareal halten. Über diesen stimmte die Ustermer Bevölkerung bereits im Juni 2016 ab. Der Gestaltungsplan hält ausdrücklich fest, dass im Westteil «etwa die Hälfte der Wohnungen als Mietwohnungen durch gemeinnützige Wohnbauträger zu erstellen und zu betreiben» ist. Die Stadt sagt, dass gesamthaft um die 100 Wohnungen entstehen könnten.
«Letztlich ist das davon abhängig, wie gross die Wohnungen sein werden», erklärt Cla Famos (FDP), Abteilungsvorsteher Finanzen. Denn so ist im Gestaltungsplan lediglich die maximal anrechenbare Geschossfläche für Neubauten festgelegt, nicht die Anzahl der Wohnungen selber. Im Westteil beträgt diese Fläche 16’000 Quadratmeter.
«Wenn jetzt in einem Projekt nur 2½-Zimmer-Wohnungen geplant werden, dann könnten viel mehr Wohnungen entstehen als nur deren 100», sagt Famos. Auch der Schnitt und die Wohnungsgrösse könnten die Anzahl am Ende beeinflussen. «In unseren Berechnungen sind wir nicht ans obere Limit gegangen, sondern haben eher konservativ gerechnet.»
Die Planung für die Bebauung des Areals wird voraussichtlich im Jahr 2025 beginnen. Die Stadt rechnet spätestens bis 2032 mit dem Baubeginn. «Der 100-Jahre-Vertrag des Zeughausareals West ist ein Meilenstein in unserer Bemühung, unsere Stadt für alle Einwohnerinnen und Einwohner zugänglicher und lebenswerter zu machen», sagt Famos. «Wir sind stolz darauf, das kulturelle Erbe von Uster zu bewahren und gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen.»