Die wichtigsten Fragen und Antworten zur BZO-Revision in Zell
Neue Bau- und Zonenordnung
Seit fast fünf Jahren arbeitet die Gemeinde Zell an der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung. Nun steht die öffentliche Auflage vor der Tür. Das sind die Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Wer darf wo, wie und wie hoch bauen? Für diese Fragen gibt es in jeder Gemeinde eine Bau- und Zonenordnung (BZO). Seit fast fünf Jahren arbeitet die Gemeinde Zell an der Gesamtrevision der ihren. Nun steht die öffentliche Auflage der revidierten BZO kurz bevor. Zeit, die wichtigsten Fragen zum langjährigen Projekt zu klären.
Warum braucht es eine Gesamtrevision der BZO?
Alle Zürcher Gemeinden müssen bis 2025 ihre Bau- und Zonenordnung revidieren. Der Grund: Der Kanton Zürich ist Teil der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVBH). Diese hat zum Ziel, 30 allgemein gebräuchliche Begriffe aus dem Baurecht in möglichst allen Kantonen gleich zu definieren.
Die aktuell gültige Zeller BZO stammt aus dem Jahr 1995, ist also fast 30 Jahre alt. «In der Zwischenzeit sind viele neue übergeordnete Pläne und Gesetze in Kraft getreten», erklärt Patricia Heuberger (SP), Vorsteherin des Ressorts Planung und Bau im Gemeinderat Zell. Damit die Pläne wieder übereinstimmen, braucht es eine Gesamtrevision.
Was sind die wichtigsten Änderungen, die die neue BZO mit sich bringt?
Die grösste Änderung erfolgt auf dem Metzgerareal in Kollbrunn. Stand heute ist in dieser Mischzone dreistöckiges Bauen erlaubt. Neu sollen Gebäude dort fünf Stockwerke plus Dachstock aufweisen dürfen. Die Gemeinde begründet dies mit der inneren Verdichtung, die sie besonders auf Grundstücken in Bahnhofsnähe fördern will.
Auf dem Areal plant das Winterthurer Architekturbüro Cerfeda eine Überbauung mit bis zu 120 Wohnungen. «Wir sind schon länger mit dem Bauherrn in Kontakt und begrüssen seine Visionen», sagt Heuberger.
Neu enthält die BZO zudem einen Leitfaden zur klimafreundlichen Gestaltung von Aussenbereichen. Dieser ist rechtlich nicht bindend und gibt an, welche Eigenschaften die Baukommission positiv bewertet. Damit will die Gemeinde die zunehmende Wichtigkeit von Grünflächen unterstreichen. «Die Aussenraumgestaltung hat eine viel grössere Relevanz als noch vor zehn Jahren, gerade auch wegen der Klimaerhitzung.»
Weshalb zieht sich die BZO-Revision so lange hin?
Zu Beginn des Prozesses galt es, eine regionale Entwicklungsstrategie entwerfen. «Wir mussten uns fragen, in welche Richtung die räumliche Entwicklung in Zell in den nächsten Jahrzehnten gehen soll», erklärt Heuberger.
Nachdem die Gemeinde die ersten Entwürfe der Bau- und Zonenordnung beim Kanton zur Vorprüfung einreichte, blieben diese dort – unter anderem wegen Personalmangel – jeweils über ein halbes Jahr liegen. «Dass die erste Vorprüfung so lange dauerte, war angesichts der vielen involvierten Abteilungen nachvollziehbar», sagt die Gemeinderätin. «Bei der zweiten Vorprüfung hatten wir aber mit einer schnelleren Reaktion gerechnet.»
Während der Vorprüfung gab es Differenzen mit dem Kanton. Wie konnte man diese beilegen?
Nach der ersten Vorprüfung erhielt die Gemeinde vom Amt für Raumentwicklung (ARE) 70 Seiten voller Änderungsvorschläge. Mehrere Änderungen, die die Gemeinde begründet abgelehnt hat, wurden erneut vorgeschlagen. Schliesslich verlangte die Behörde gar eine dritte Vorprüfung. «Wir fühlten uns in unserer Gemeindeautonomie eingeschränkt und merkten, dass wir uns zusehends im Kreis drehten», schildert Patricia Heuberger.
Es macht einen Unterschied, ob Sie in Zell bauen oder in Zürich, wo Sie in wenigen Minuten an der nächsten Tramhaltestelle sind.
Patricia Heuberger (SP), Gemeinderätin Zell
Deshalb trafen sich die Planungs- und Bauvorsteherin und Gemeindepräsidentin Regula Ehrismann (EVP) im vergangenen Dezember mit dem Amt für Raumentwicklung (ARE) an einem runden Tisch. Die Aussprache zeigte Wirkung: «Wir konnten unsere Argumente darlegen und stiessen damit auf Verständnis», sagt Heuberger.
In welchen Punkten wich der Standpunkt der Gemeinde von dem des Kantons ab?
Ein Streitpunkt war etwa die Anzahl erforderlicher Parkplätze pro Wohnung. Während die Gemeinde Zell am bisherigen Schlüssel von 1,5 Parkplätzen festhalten wollte, versuchte das Amt für Mobilität, den Wert von einem Parkplatz durchzusetzen. «Das haben wir als extrem städtische Perspektive empfunden. Es macht einen Unterschied, ob Sie in Zell bauen oder in Zürich, wo Sie in wenigen Minuten an der nächsten Tramhaltestelle sind. Bei uns ist die Realität eine andere», betont Patricia Heuberger.
Ein weiterer Streitpunkt war die geplante Vorgabe, nur lokale Stauden und Bäume zu pflanzen. «Diese Änderung hat der Kanton abgelehnt, weil das kantonale Gesetz eine solche Regelung aktuell noch nicht stützt.» Dies habe bei Heuberger für Ernüchterung gesorgt, zumal Regierungsrat Martin Neukom (Grüne) immer wieder betone, wie wichtig klimafreundliches Bauen sei. «Wenn solche fortschrittlichen Vorschläge nicht bewilligt werden können, würgt das leider oftmals Innovation ab.»
Die Swiss Property AG will den nördlichen Teil des Spinnerei-Areals längerfristig in ein neues Quartier umwandeln. Schafft die neue BZO die Grundlage dafür?
Nein. Das Areal zwischen Tösstalstrasse und Bahnlinie ist weiterhin als Industriezone eingeplant. Ein Gestaltungsplan sieht aber Umnutzungen – wie im Falle des Spinnereigebäudes – vor. «Als die Eigentümerin mit der Ideenentwicklung für den hinteren Teil begann, war der Inhalt der BZO quasi schon festgesetzt», erklärt Heuberger. «Eine Zonenänderung im Rahmen dieser Revision hätte abermals zu irrsinnigen Verzögerungen geführt. Das hätten wir gegenüber anderen Bauherren als unfair empfunden.»
Mehrere Bauherren würden nämlich schon lange auf den Abschluss der Revision warten. Abgesehen davon habe die Gemeinde ein Interesse daran, an den bestehenden Industrieparzellen festzuhalten, zumal bereits mehrere andere Projekte für Wohnüberbauungen in den Startlöchern stehen.
Eine Mehrwertabgabe von 25 Prozent ist bereits beschlossene Sache. Welche Erfahrungen hat man damit gemacht?
Noch keine, da es seit der Einführung der Mehrwertabgabe keine Aufzonungen gegeben hat. Die Mehrwertabgabe wird erst fällig, wenn ein Baugesuch eingereicht oder eine Parzelle verkauft wird. Das Geld fliesst in einen Fonds, aus dem Beiträge an Projekte zur Aufwertung des öffentlichen Raumes ausgeschüttet werden.
Wie geht es jetzt weiter?
Am kommenden Montag, 27. März, organisiert die Gemeinde eine Informationsveranstaltung zur neuen BZO im Engelburgsaal in Rikon. Ab Ende März liegt die revidierte BZO während 60 Tagen öffentlich auf. Alle Einwohnerinnen und Einwohner können diese während der Frist im Gemeindehaus-Provisorium oder online einsehen und Einwände bei der Gemeinde einreichen.
Zudem bietet die Gemeinde erweiterte Öffnungszeiten und individuelle Sprechstunden an. Die genauen Daten sind auf der Website zu finden. Die Gemeindeversammlung befindet voraussichtlich im Herbst über die revidierte BZO.