Das Dübendorfer Paradox: Stadt wird dichter und grüner

1997 wurde die Dübendorfer Ortsplanung das letzte Mal einer Totalrevision unterzogen. 24 Jahre und diverse Teilrevisionen später legen Stadtrat und Planer nun den totalrevidierten Richtplan und die Bau- und Zonenordnung (BZO) vor. Dabei handelt es sich um verbindliche Rahmenbedingungen für die Entwicklung Dübendorfs zu einer 35‘000-Einwohner-Stadt mit einem Zeithorizont von rund 15 Jahren.

Doch wo sollen sie leben, diese zusätzlichen 5000 Menschen? «Es sollen keine Naturräume eingezont werden», sagt Hochbauvorstand Dominic Müller (Die Mitte), «alles wird daher über die Verdichtung bestehender Quartiere laufen müssen.» Betroffen ist vornehmlich das Birchlen-Quartier, das «Vogel-Quartier» nordwestlich des Fussballplatzes Zelgli und das Gebiet nördlich und südlich der Grund-/Kriesbachstrasse.

Der Hochhaus-Gürtel

Ausserdem wird die Zentrumszone ausgedehnt, wo fortan höher und dichter gebaut werden kann. Und ein Ergänzungsplan legt Hochhausgebiete samt Maximalhöhe fest. Wie gehabt 114 Meter sind es im Hochbord, in den Gebieten Zwicky und Giessen sowie südlich der Überlandstrasse bis kurz vor der Memphis-Kreuzung. Bis zu 60 Meter hohe Gebäude sind neu östlich der Ringstrasse möglich. Eine Maximalhöhe von 40 Metern gilt südlich des Bahnhofs sowie auf dem Leepüntareal.

«Wir verdichten, wo es Sinn macht», sagt Reto Lorenzi, Leiter der Stadtplanung. Also auf der Verbindungsachse zwischen den Nebenzentren Hochbord und Innovationspark entlang der Hauptverkehrsadern Zürich-/Überlandstrasse und in Teilen des Stadtzentrums. Ausgenommen ist die Kernzone.

Ein wichtiger Grund für dieses Vorgehen ist die gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr, der entlang der Überland- und Wangenstrasse noch zusätzlich ausgebaut werden soll. So ist das Trassee der Glattalbahn-Verlängerung nach Wangen-Brüttisellen, Bassersdorf und Kloten bereits im übergeordneten Richtplan eingetragen.

Ein vermeintlicher Widerspruch ist, dass es im Siedlungsraum trotz Verdichtung mehr Grünraum geben soll – um das Klima in der Stadt, die Biodiversität und die Vernetzung der Grünräume zu verbessern, wie Lorenzi sagt.

Erreichen wollen das die Verantwortlichen mit einer sogenannten zonenspezifischen Grünflächenziffer, die – der Name legt es nahe – eine Untergrenze an Grünraum definiert. Der Unterschied gegenüber der heutigen Freiflächenziffer ist laut Stadtrat Müller, «dass diese Flächen auch tatsächlich begrünt sein müssen – also keine versiegelten Flächen oder Parkplatzwüsten sein werden».

Mittelfristig soll Dübendorf zudem einen richtigen Stadtpark bekommen. Als Standort vorgesehen ist das Zelgli, wo heute Fussballplätze und Familiengärten beheimatet sind. Die Fussballfelder könnten gemäss Ortsplanung ins Gebiet Eglishölzli neben der Sportanlage Dürrbach verlegt werden. Für die Hobbygärtner hätte es neben der bestehenden Anlage in der Buen Platz.

Günstigere Wohnungen durch Aufzonung

Wie die Planer bereits im REK festgehalten haben, rechnen sie in den für die Verdichtung vorgesehen Gebieten zumindest mit einem teilweisen Ersatz bestehender Baustrukturen. Viele der Wohnbauten aus den 1960er und 1970er Jahren werden also modernen Überbauungen mit einer deutlich höheren Ausnützung Platz machen müssen. Dies führt zwangsläufig dazu, dass zahlreiche Mieter die Kündigung erhalten. Und es geht viel günstiger Wohnraum verloren.

Dieser Entwicklung soll ein weiterer Ergänzungsplan entgegenwirken. Darin sind Gebiete definiert, in denen die Stadt einen bestimmten Anteil preisgünstiger Wohnungen vorschreibt. In diesem Perimeter liegen im Wesentlichen das Birchlen-Quartier und ein Bereich südlich der Zürichstrasse. Die Idee: Bei Neubauten auf Grundstücken mit mehr als 3000 Quadratmetern müssen mindestens 40 Prozent der durch die Aufzonung gewonnenen Geschossfläche günstig vermietet werden.

Doch was bedeutet «günstig»? Ein Rechenbeispiel: Durch eine Aufzonung von W3 in W5 wird eine zusätzliche Ausnützung von 35 Prozent möglich. Bei einer Wohnungsgrösse von 90 Quadratmetern können demnach in Vergleich zu heute nicht 22, sondern 33 Wohnungen gebaut werden, von denen vier preisgünstig sein müssen.

Bevölkerung kann online mitreden

Der Mietpreis dieser Wohnungen muss im 60-Prozent-Quantil der Stadt Dübendorf liegen, darf also etwas mehr als der Durchschnitt aller vergleichbaren Wohnungen in der Stadt kosten. Bei einer 4-Zimmer-Wohnung bedeutet dies eine maximale Nettomiete von etwa 1800 Franken im Monat, mit Nebenkosten wären das rund 2000 Franken.

Welchen Effekt die Vorgaben genau haben werden, könne man nur abschätzen, sagt Stadtrat Müller. «Es gibt in anderen Städten keine vergleichbaren Massnahmen, die sich eins zu eins auf Dübendorf übertragen lassen.»

Gerade in diesem Punkt wolle man aber auch nicht einfach Tatsachen schaffen, sondern eine Diskussion anregen, so Müller. Denn parallel zur Vorprüfung durch den Kanton kommt die revidierte Ortsplanung jetzt erst einmal in die Vernehmlassung. Die 60-tägige Mitwirkungsfrist beginnt am 10. Dezember.

Dann wird es erstmals auch möglich sein, über eine digitale Plattform eine Stellungnahme abzugeben. «Durch dieses niederschwellige Angebot erhoffen wir uns mehr Stimmen aus der Bevölkerung und damit eine breiter abgestützte Vorlage», sagt Müller.

Dass eine kaum zu bewältigende Flut aus Eingaben die Folge sein könnte, glauben die Verantwortlichen nicht. «Durch den strukturierten Aufbau der Plattform ist die Aufbereitung viel einfacher, sodass wir auch grössere Datenmengen gut bewältigen können», sagt Lorenzi.

Urnenabstimmung nur per Referendum

Der weitere Fahrplan sieht vor, dass der Stadtrat nach der Vernehmlassung eine überarbeitete Version dem Gemeinderat vorlegt. Stimmt dieser zu, muss noch der Regierungsrat darüber befinden. Danach werden die Papiere öffentlich aufgelegt, wobei Rekurse möglich sein werden. An die Urne kommen der totalrevidierte Richtplan und die BZO nur, wenn das Referendum ergriffen werden sollte.

Das Areal des Militärflugplatzes ist von der Ortsplanrevision ausgenommen, auch das Thema Mehrwertausgleich wird separat behandelt.