In Uster West liegt wertvolles städtisches Land brach

Die Umfahrung Uster-West ist vom Tisch. Der Kanton und die Stadt Uster mussten Mitte Jahr das Projekt wegen Moorschutz-Einsprachen nach jahrelangem politischen Hin- und Her begraben.

Wo die Umfahrung hätte realisiert werden sollen, besitzt die Stadt Uster drei Parzellen Land auf insgesamt knapp 16000 Quadratmetern. Das gesamte Land ist seit Jahren an einen Landwirt verpachtet. Das Quartier Loren zwischen Winterthurerstrasse, dem Riet und der Bahnlinie liegt in einer gemischten Zone mit je einem Drittel Industrie-, Gewerbe-und Wohnbereich.

Nicht öffentlich ausgeschrieben

Vor knapp fünf Jahren versenkte der Gemeinderat Pläne zum Verkauf eines Teils dieses städtischen Landes für die Erweiterung des bestehenden KMU-Parks mit 26 weiteren sogenannten KMU-Boxen, die jedem Käufer das unmittelbare Wohnen und gewerbliche Arbeiten ermöglichen.

Alle Parteien mit Ausnahme der SVP störten sich damals insbesondere daran, dass der Verkauf nicht öffentlich ausgeschrieben wurde und dass man einen zu tiefen Verkaufspreis veranschlagt hatte. Bezüglich Nutzung plädierten die linken Parteien in der Debatte primär für eine Wohnbaunutzung. Während die FDP sich für die Ansiedlung von nachhaltigen Arbeitsplätzen einsetzte.

Die Stadt kann jedoch eigenes Land heute nur noch im Baurecht abgeben, weil in der Zwischenzeit die sogenannte Bodeninitiative der Grünen Partei Uster in abgeänderter Form eines Gegenvorschlags des Stadtrats gültig ist (siehe Box).

Aus dieser neuen politischen Vorgabe leitet die Stadt Uster unter anderem in ihrem Leistungsauftrag bis 2022 ab, dass neue Betriebe in Uster angesiedelt werden sollen, welche «gute, zukunftsorientierte» Arbeitsplätze schaffen, einen stetigen Steuerertrag gewährleisten und eine geringe Umweltbelastung ausweisen sollen. Auch soll vorzugsweise Genossenschaften und Vereinen mit öffentlichen Aufgaben städtisches Land zur Verfügung gestellt werden.

« Ein dortiges Bauprojekt muss eine möglichst hohe Ausnützung aufweisen.»

Cla Famos (FDP), Stadtrat

Das Land in der Loren soll gemäss Stadtrat somit an grössere produzierende Firmen, grössere Dienstleister oder an Wohnbaugenossenschaften im Baurecht abgegeben werden. Oder an einen Investor eines Grossprojekts, das dem inhaltlich nebulösen öffentlichen Interesse entspricht.

Es bleibt vage

Eine Anfrage zur grundsätzlichen städtischen Vision des Loren-Quartiers beantwortet Stadtschreiber Pascal Sidler: «Betreffend grundsätzlicher Entwicklung des Loren-Quartiers wird die Stadt die Situation nach dem Aus der Umfahrung Uster West noch einmal neu beurteilen.»

Auch der zuständige Stadtrat Cla Famos (FDP) bleibt vage. Auf die Frage, welche Pläne die Stadt mit dem eigenen Land in der Loren hat, sagt er: « Ein dortiges Bauprojekt muss eine möglichst hohe Ausnützung im Rahmen des Quartierplans aufweisen. Die Schaffung von Arbeitsplätzen und zusätzlichen Steuereinnahmen wird angestrebt.»

Bisher gab es gemäss Famos diverse Anfragen aus dem gewerblichen und dem Dienstleistungsbereich. Was die Interessenten genau nachgefragt haben, ob die Anzahl Anfragen mit dem politischen Aus der Umfahrung zugenommen hat und ob es aktuelle Kaufverhandlungen gibt, lässt Famos offen. Bezüglich einer Nutzung für Wohnbauten sagt er: «Für das Gewerbe ist das Aus der Umfahrung eher eine Abwertung, für Wohnen könnte es auch eine Aufwertung sein.»

Christian Forrer des in Zürich und Uster ansässigen Büros Forrer Gerber hat beim ursprünglichen Bau der der KMU-Boxen die Bauleitung und Kundenbetreuung übernommen und wollte 2018 für die KMU-Box-Erweiterung dasselbe anbieten. Nach den gemäss Forrer «sehr erfolgreichen Erfahrungen mit dem KMU-Box-Konzept» sagt der Architekt heute, dass es mit der geltenden Baurechts-Vorgabe in Uster schwierig sei, für das städtische Land in der Loren Investoren zu finden.

«Grosse, zahlungskräftige Investoren wie Pensionskassen sind heutzutage nicht an Baurechtsverträgen interessiert», so Forrer. «Geplant war für die Erweiterung des KMU-Parks beispielsweise auch eine Multi-Box für weniger finanzkräftige Interessenten, die lediglich eine Nische belegen und die Infrastruktur mit anderen Nutzern teilen wollen.»

«Die Baueingabe für die KMU-Boxen-Erweiterung liegt auf jeden Fall nach wie vor fertig in der Schublade.»

Christian Forrer, Architekt

Aber: Im Baurecht liesse sich der Weiterverkauf der einzelnen KMU-Boxen an Gewerbetreibende konventionell kaum über eine Bank finanzieren, so der Architekt. Auch bei der Tausch-Variante käme nur ein kleiner Teil von potenten Landbesitzern in Frage, was die Vielfalt innovativer Gewerbler einschränke.

Widersprüchliche Pläne

Forrer bedauert den abschlägigen politischen Entscheid zur Erweiterung des KMU-Parks auch, weil er glaubt, dass die Idee der kleinräumigen, flexiblen KMU-Boxen heute mehr denn je Zukunft hat – vor allem auch durch die Corona-Krise und das dadurch vermehrt notwendige Home-Office.

Auch sieht Forrer jetzt den Zeitpunkt gekommen für die Stadt, sich im Loren-Quartier zu engagieren. «Die Infrastruktur ist durch viele private Initiativen gewachsen.» Die zentrale Überbauung Flor mit Wohnungen, diversen medizinischen Anbietern, einem Restaurant und Kleingewerblern zeige, dass eine hälftige Wohn- und Gewerbenutzung einer Nachfrage entspreche und das Quartier weiter beleben würde, so Forrer. «Die Baueingabe für die KMU-Boxen-Erweiterung liegt auf jeden Fall nach wie vor fertig in der Schublade.»

In jedem Fall divergiert der von Stadtrat Famos erwähnte Quartierplan des Loren-Quartiers heute bereits stark vom Ursprung, und viele Nutzer generieren kaum die angestrebten, zahlreichen Arbeitsplätze. Das gilt für den Discounter Aldi, das Hotel Residence Loren oder für zahlreiche, kleine Gewerbebetriebe in der Industriezone im südlichen Teil des Quartiers. Auch passen die städtischen Pläne, die zentrale Abfallsammelstelle an der Dammstrasse ins Loren-Quartier hinter den Aldi zu verlegen, kaum in die propagierten Entwicklungsziele.

(Andreas Leisi)

Was genau ist  «öffentliches Interesse»?
 
Der Gemeinderat hat 2019 einen Gegenvorschlag des Stadtrats zur Bodeninitiative der Grünen Partei Uster gutgeheissen. Darin wird festgelegt: «Grundstücke im Eigentum der Stadt Uster dürfen nur veräussert werden, wenn dies übergeordnete öffentliche Interessen gebieten. Städtische Grundstücke können Dritten jedoch im Baurecht zur Nutzung überlassen werden. Bei einem Tausch sollte das erworbene Grundstück mit dem veräusserten Grundstück vergleichbar sein. Sowohl Verkauf als auch Baurecht erfolgen grundsätzlich in einem öffentlichen Verfahren.»
 
Im Gemeinderat wurde vor allem debattiert, was genau «öffentliches Interesse» heisst. Als Fallbeispiel wurde der Kanton als möglicher Kaufinteressent von städtischem Land genannt. Dieser sei nicht an einer Landabgabe im Baurecht interessiert, weshalb die Frage diskutiert wurde, ob nur schon das kantonale Interesse an Ustermer Land als «öffentliches Interesse» gilt.
 
Ebenfalls wurden Bedenken geäussert, dass die Bodeninitiative grössere Investoren vergraulen könnte, welche nicht an einer blossen Veräusserung im Baurecht interessiert seien, sondern Land und deren Nutzung selbst bestimmen möchten. (lei)