Zwicky-Areal: «Sämtliche Baubewilligungsverfahren gesetzeskonform»

Stadt Dübendorf und Geschwister nehmen Stellung

Bei der Entwicklung des Zwicky-Areals sollen Bauvorschriften missachtet worden sein. Die Stadt Dübendorf winkt ab.

In den vergangenen 20 Jahren ist auf dem Zwicky-Areal zwischen Wallisellen und Dübendorf ein ganzer Stadtteil entstanden. Auf dem Gelände der einstigen Seidenzwirnerei Zwicky & Co. AG wohnen und arbeiten heute rund 3000 Leute. Die Umnutzung des Industrieareals zwischen Strassen, Bahnviadukten, Glatt und Chriesbach stellte Planer und Architekten vor grosse Herausforderungen.

Bei der Realisierung der Grossüberbauung seien zahlreiche Bauvorschriften missachtet worden. Diesen Verdacht hegt Christa Zwicky, deren Familie einst das ganze Areal gehörte. Sie hat deshalb eine Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft eingereicht.

Wohnungszahl kontrolliert

Rund ein Viertel des fast 240’000 Quadratmeter grossen Areals liegt auf Dübendorfer Boden. Darunter auch das sogenannte Baufeld E, das Christa Zwicky besonders unter die Lupe genommen hat. Den Vorwurf, dass nicht alles mit rechten Dingen zu- und hergegangen sei, weisen Hochbauvorstand Dominic Müller (Die Mitte) und Stadtschreiber Mathias Vogt zurück: «Sämtliche Baubewilligungsverfahren im Zusammenhang mit der Überbauung des Zwicky-Areals wurden gesetzeskonform durchgeführt und dokumentiert», halten sie auf Anfrage fest.

Einer der konkreten Vorwürfe von Christa Zwicky betrifft die Zahl der Wohnungen auf dem Baufeld E. Gemäss Baubewilligung dürften es maximal 282 sein. Sie vermutet aber, dass es tatsächlich rund 350 Wohnungen seien. Wäre dem so, würde auch der zulässige Wohnanteil von maximal 90 Prozent überschritten. Christa Zwicky, die im Gegensatz zu ihren beiden älteren Geschwistern Ende 2015 aus der Firma ausschied, stellt sich die Frage, ob die Bauausführungen tatsächlich kontrolliert worden sind.

Wie es aus dem Dübendorfer Stadthaus heisst, sind sie das. «Mit Stammbaubewilligung vom 11. Juni 2013 wurden 282 Wohnungen bewilligt. Die Einhaltung der Anzahl Wohnungen wurde mit der Schlussabnahme überprüft», hält Vogt fest. Der bewilligte Wohnanteil betrage 83,8 Prozent. Auch die Einhaltung dieses Satzes sei im Rahmen der Bezugskontrollen gecheckt worden.

Parkplätze auf verschiedenen Baufeldern

Auch bei den Parkplätzen ergibt sich für Christa Zwicky ein Verstoss. Auf dem Baufeld E sind maximal 240 erlaubt. Statt der 18 bewilligten oberirdischen Parkplätzen könne man unter dem SBB-Viadukt 45 zählen.

Dazu hält der Hochbauvorstand fest, dass beim Zählen eben die Abgrenzung des Baufelds E zu berücksichtigen sei:  «Nicht alle unter dem Viadukt liegenden Parkplätze sind Mitbestandteil der Teilgebiets E, sondern liegen partiell im Teilgebiet A, welches durch die Stadt Wallisellen behandelt wurde. Die auf Dübendorfer Stadtgebiet im Perimeter des Baufelds E bewilligte Anzahl von 9 Parkplätzen unter dem Viadukt ist eingehalten.»

Auch wenn an mehreren Stellen die Bahnviadukte sehr nahe zu Wohn- und Gewerbegebäuden liegen, seien alle Vorschriften bezüglich Lärmschutz und Sicherheit eingehalten worden, hält der Dübendorfer Stadtschreiber fest. Alle baurechtlichen Anforderungen seien im Rahmen des damaligen Baubewilligungsverfahrens überprüft worden. «Es besteht keine Veranlassung, nachträglich darauf zurückzukommen.»

Das damals realisierte Projekt entspreche auch in allen Aspekten der damaligen Lärmschutzpraxis im Kanton Zürich. «Die Tatsache, dass das Bundesgericht vor wenigen Jahren seine Rechtsprechung im Bereich Lärm angepasst hat, kann nicht im Nachhinein gegen das Projekt vorgebracht werden», heisst es aus dem Stadthaus.

Solcher Gestaltungsplan kaum mehr möglich

Auch den Hauptvorwurf von Christa Zwicky, dass mit der Genehmigung des privaten Gestaltungsplans für das Zwicky-Areal durch die Stadt Dübendorf die planungsrechtlichen Grundprinzipien umgangen worden seien, weisen der Hochbauvorstand und der Stadtschreiber zurück. Tatsächlich ist das Baufeld E gemäss Zonenplan der Industrie- und Gewerbezone 2 zugeteilt. Statt der einstigen Industriebauten sind dort aber vor allem Wohnblöcke zu finden.

Die Erklärung aus dem Stadthaus für diese Diskrepanz lautet, dass im Rahmen eines Gestaltungsplans Abweichungen von der sogenannten Grundordnung, also Bauordnung und Zonenplan, dann möglich seien, wenn das Parlament dem zustimme. «Dies ist im Fall des Gestaltungsplans Zwicky geschehen», betont Müller.

Ein Aber gibt es jedoch. Was damals im Jahr 2011 und 2012 üblich und rechtmässig gewesen sei – ein Gestaltungsplan kann die Grundordnung praktisch vollständig übersteuern –, werde heute anders beurteilt. Aufgrund der in den letzten Jahren aktualisierten Rechtsprechung hat sich laut Müller auch die kantonale Genehmigungspraxis geändert. So sollten Abweichungen von der Grundordnung nun geringer sein.

«Diese aktuelle Praxis hat die Stadt Dübendorf selbstverständlich im Rahmen von jüngeren Gestaltungsplänen übernommen», betont der Dübendorfer Hochbauvorstand. Dies sei etwa beim Gestaltungsplan Chriesbach der Fall gewesen.

Kanton wollte Verdichtung

Für das damalige Vorgehen haben der Stadtschreiber sowie der Hochbauvorstand auch eine weiterte Erklärung. Das Zwicky-Areal liege seit 1995 in einem Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung. «Es ist daher schon seit langer Zeit der klare Wille des Kantons, dass an dieser Lage eine Überbauung mit hoher baulicher Dichte inklusive Wohnnutzung realisiert wird, was mit dem Gestaltungsplan planungsrechtlich ermöglicht wurde.»

Deshalb habe der Kanton auch die Glattalbahn in dieses Gebiet gezogen, um alle Areale optimal zu erschliessen. «In diesem Sinne entspricht der Gestaltungsplan der übergeordneten kantonalen Zielsetzung mehr als der aktuell noch gültige Zonenplan», unterstreicht Müller.

Geschwister weisen Vorwürfe zurück

Auch die beiden Geschwister Monica und Peter Zwicky wehren sich gegen die Anschuldigungen ihrer Halbschwester Christa Zwicky. Diese wirft ihnen vor, dass die beiden älteren Dokumente in ihrem Namen als Miteigentümerin verfasst hätten, ohne dass sie diese zu Gesicht bekommen, geschweige denn unterschrieben habe.

«Die wichtigsten Papiere, also Gestaltungsplan und Landverkäufe, unterschrieb Christa Zwicky eigenhändig mit. Sie unterschrieb auch Dokumente, die regelten, wie die Erfüllung von Pflichten wie den Bau der Erschliessung, von Strassen und Brücken, sichergestellt ist», halten dazu Monica und Peter Zwicky schriftlich fest. «Wie Altlasten zu entsorgen sind, wurde in den Landverkaufsverträgen genau geregelt, die alle ebenfalls von Christa Zwicky mitunterzeichnet wurden.»

Die Intention der Familie Zwicky sei es gewesen, «eine moderate, nicht eine maximale Nutzung anzustreben». Das reflektiere sich so auch im Gestaltungsplan. Von den einst 240’000 Quadratmeter Land, welche die Familie besass, seien nur 110’000 Quadratmeter bebaut worden. Bei der Entwicklung des Projekts sei viel Wert auf Naturnähe gelegt worden. So sei etwa auch in Zusammenarbeit mit dem Kanton Zürich die Glatt und der Chriesbach im Bereich des Zwicky-Areals renaturiert worden.

Ehrverletzung ausgemacht

Als ehrverletzend stufen die beiden älteren Geschwister von Christa Zwicky deren Aussagen zum Thema Grundstückgewinnsteuern ein. Sie vermutet, dass verkauftes Land nicht richtig deklariert worden sei. Demgegenüber betonen Monica und Peter Zwicky, dass der jeweilige Kaufpreis offengelegt worden sei: «So haben wir als Verkäufer bei jedem Verkauf von Land den Steuerbehörden den gesamten Kaufvertrag geschickt.»