Diese grüne Wiese kostete Uster schon mehrere tausend Franken

Gestaltungsplan zurückgewiesen

Am Aabach wollte die Stadt Uster Wohnen am Wasser ermöglichen. Ausgerechnet über diesen Plan ist sie vor Bundesgericht gestolpert. Jetzt soll die Stadt ein Gutachten einholen und nochmals über die Bücher.

Rund um die Villa am Aabach wollte die Stadt Uster mit einem Gestaltungsplan nach dem Zellweger-Park und dem Stadtpark einen «dritten innerstädtischen Erholungsraum» schaffen. Mit Platz für den Aabach und Platz zum Wohnen. So sollte die Wiese an der Brauereistrasse zwei privaten Wohnüberbauungen weichen, die teilweise einen Stock höher als in der Bau- und Zonenordnung vorgesehen geplant waren.

Doch es gab Gegenwehr – vom Zürcher Heimatschutz und von der Biwag AG, die zur Brauerei Uster gleich gegenüber von der Wiese gehört. Letztere hatte den Fall bis vor Bundesgericht gezogen. Sie sah das geschützte Brauereiensemble gefährdet, weil es hinter hohen Bauten zu verschwinden drohte.

Schutzwürdigkeit allein nicht ausschlaggebend

Tatsächlich ist Uster als verstädtertes Dorf seit 2012 im Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz erfasst. Das Gebiet rund um den Aabach gilt als besonders schützenswert. Die Wiese darf nicht als Baugebiet ausgewiesen werden. Die Stadt hätte ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) einholen müssen, argumentierten die Beschwerdeführer.

Pflicht wird ein solches Gutachten aber erst, wenn eine Bundesaufgabe betroffen ist, so die Regel. Und weder die Bau- und Zonenordnung noch der Gestaltungsplan sind Bundesaufgaben – beides liegt in der Gewalt der Kantone. Anders sieht es beim Gewässerschutz aus – und hier liegt der Wurm begraben.

Die angedachten Bauten im strittigen Bereich des Gestaltungsplans tangieren Grundwasser. Das heisst, sie sollen unter dem mittleren Grundwasserspiegel erstellt werden. Dafür braucht es eine Ausnahmebewilligung. Diese kann der Kanton zwar im Auftrag des Bunds ausstellen, allerdings erst im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens.

Bei den möglichen Bauten auf der Wiese an der Brauereistrasse führt dieser Fakt jetzt aber dazu, dass ein Gutachten der ENHK schon vorher Pflicht wird. Ohne das Gutachten lasse sich die Beschwerde nicht beurteilen. So hat es das Bundesgericht entschieden und den Fall ans Verwaltungsgericht zurückgewiesen. Die Stadt Uster musste der Beschwerdeführerin, der Biwag AG, 4000 Franken Prozessentschädigung bezahlen.

Keine Gewinner, keine Verlierer

Wer das Gutachten in Auftrag geben soll, liess das Bundesgericht offen. In einem kürzlich veröffentlichten Zwischenurteil vom 11. Oktober hält das Verwaltungsgericht nun fest, dass die Stadt Uster dieses Gutachten erstellen lassen muss. Dies, weil der Sachverhalt vorab ungenügend festgestellt worden sei, hält das Gericht fest.

Damit heisst das Gericht die Beschwerden der Biwag AG und des Heimatschutzes in Bezug auf die beiden Baubereiche auf der Wiese gut. Und nicht nur das: Sämtliche Entscheide der Vorinstanzen sollen aufgehoben werden, darunter auch der Beschluss der Stadt Uster vom 4. September 2017, die Festsetzung des Gestaltungsplans. Für Uster bedeutet das quasi ein Zurück auf Feld eins.

Gleichzeitig hält das Verwaltungsgericht fest, dass es in diesem Beschwerdefall weder klare Gewinner noch klare Verlierer gibt – auch weil nur ein Teil des Gestaltungsplans betroffen ist. Die Kosten für das Rekurs- sowie das Beschwerdeverfahren sollen deshalb je zu einem Viertel an die Beschwerdeführer, den Heimatschutz und die Biwag AG, sowie die Beschwerdegegner, den Kanton Zürich und die Stadt Uster, gehen. Das macht insgesamt noch mal Fr. 4732.50 für die Stadt und die grüne Wiese am Aabach.

Noch ist das Urteil des Verwaltungsgerichts nicht rechtskräftig. Die Ustermer Stadtplanerin Rita Newnam signalisiert auf Anfrage, dass die Stadt bereit ist, das Gutachten einzuholen. Was das für den Planungsprozess der Stadt Uster bedeutet, ist bis auf eine weitere Verzögerung derweil noch unklar.

Klar ist nur: Es ist nicht der ganze Gestaltungsplan betroffen, sondern nur die strittige Wiese an der Brauereistrasse – und damit zwei Baubereiche. Also der Bereich beim Aabach, welcher laut dem Inventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz gar nicht bebaut werden darf. Eine Frage, die das ENHK-Gutachten jetzt wohl abschliessend klären muss.