Gläubiger und Spital streiten um den Wert der GZO-Immobilien
Knapp 100 Millionen Differenz
Die Gläubigergruppe um Gregor Greber schätzt den Wert der GZO-Immobilien auf mindestens 110 Millionen. Das GZO bewertet sie mit 12 bis 17 Millionen. Wieso das?
Sanieren wollen beide: die Verantwortlichen des GZO Spitals und die sogenannte «GZO Creditor Group» um Investor Gregor Greber. Grosse Uneinigkeit herrscht jedoch, wie diese Sanierung vonstattengehen soll: mittels Kapitalschnitt, wie im Konzept der GZO AG vorgesehen, oder mittels Veräusserung von Vermögenswerten, wie es die Kreditorengruppe fordert.
Obwohl sich die GZO AG wegen einer überfälligen Obligationenanleihe über 170 Millionen Franken in provisorischer Nachlassstundung befindet und so vor Forderungen der Gläubiger geschützt ist, verfügt die Spital AG durchaus über Vermögen. Es sind liquide Mittel im zweistelligen Millionenbereich, und es sind Immobilien an ausgezeichneter Lage mitten in Wetzikon.
>> Lesen Sie hier, was bisher in der Wetziker Spitalkrise passiert ist.
Um diese Immobilien des GZO Spitals ist ein heftiger Streit entbrannt. Sowohl die GZO AG als auch die Gruppe Greber haben sie bewerten lassen. Die GZO AG vertraute dabei auf Wüest Partner AG in Zürich, einen renommierten Immobilienberater mit besten Kenntnissen des Schweizer Markts.
Die GZO Creditor Group habe ihre Bewertung von «einem der grossen, international tätigen Immobilienbewerter», der auch verschiedene börsenkotierte Immobilienfirmen betreue, schreibt Andreas Durisch, der Kommunikationsberater der Gruppe. «Es wurde vereinbart, Namen und Studie im Detail nicht bekannt zu geben.» Es soll sich um den Schweizer Ableger des Immobiliendienstleisters JLL handeln.
Unter dem Strich resultieren zwei gänzlich konträre Sichtweisen. Wüest Partner kommt für den gesamten Immobilienbestand der GZO AG auf einen Marktwert zwischen 12 und 17 Millionen Franken. Der «grosse, international tätige Immobilienbewerter» der Greber-Gruppe errechnet einen Wert von 110 Millionen.
Dass sich zwei Bewertungen komplett widersprechen, verlangt nach einer Erklärung.
Wüest Partner AG: Szenario Konkurs
Die Experten von Wüest Partner hatten von der GZO AG den Auftrag, den Immobilienwert im hypothetischen Falle eines Konkurses zu ermitteln. Die Gebäude auf den rund 58’000 Quadratmetern Fläche in Wetzikon (immerhin hier waren sich beide Bewertungen einig) würden in diesem Fall abgerissen oder umgebaut, auf jeden Fall einer neuen Nutzung zugeführt.
«Unser Auftrag bestand darin, von einem hypothetischen Worst-Case-Szenario auszugehen», sagt Matthias Weber, Partner bei Wüest Partner. «Für jedes Gebäude wurde überlegt, wie eine realistische Umnutzung aussehen könnte oder was eine sinnvolle Neubebauung wäre.»
Eine Knacknuss für potenzielle Immobilienentwickler ist das Hochhaus. So unattraktiv, ja hässlich der Betonbau auf den architektonischen Laien wirkt, das geschulte Auge erkennt daran eine denkmalgeschützte Fassade.
Wüest Partner haben das Hochhaus inklusive Sockel, Altbau und Personalhaus im Falle eines Konkurses bewertet und kommen zum Schluss, dass eine Umnutzung in ein Wohnhaus unter diesen Umständen die sinnvollste Lösung wäre. Dazu käme ein ambulantes Gesundheitszentrum mit Alters- und Pflegeheim in den unteren Geschossen. «Die Analysen haben aber gezeigt, dass ein solches Szenario aus verschiedenen Gründen nicht rentabel umsetzbar ist», erklärt Matthias Weber.
Bis man so weit wäre, überhaupt mit der Planung zu beginnen, würde viel Zeit ins Land ziehen. «Allein die Umzonung von einer Zone für öffentliche Bauten in eine Wohnzone mit Gestaltungsplan würde im Minimum sechs bis acht Jahre dauern. Danach müsste man das Hochhaus baulich umfassend sanieren. Da können Sie mit Neubaukosten rechnen.»
Als Quintessenz fliesst das Hochhaus mit seiner denkmalgeschützten Fassade mit einem negativen Wert in die Berechnung ein. Wüest Partner geht davon aus, dass die künftigen Erträge geringer sind als die Kosten und die Risikopositionen, die für die Planung und Sanierung zu erwarten sind.
Nebst dem langwierigen und mit Unsicherheiten behafteten Umzonungsprozess rechnen die Immobilienexperten mit weiteren teuren Herausforderungen: zum Beispiel Anforderungen des Denkmalschutzes sowie notwendige statische und energetische Ertüchtigungen.
Webers Fazit: «Das Hochhaus stellt im Hinblick auf eine Umnutzung keinen positiven Wert dar. Dies ganz im Gegensatz zu den vorhandenen Baulandreserven und dem noch neuen Personalwohnhaus, die im Falle einer Umzonung werthaltige und interessante Entwicklungsoptionen beinhalten würden.»
In der Bewertung von Wüest Partner wird mittelfristig von einer Fertigstellung des Neubaus mit Umnutzung zu einem ambulanten Gesundheitszentrum mit Alters- und Pflegeheim ausgegangen. Das Bauhandwerkerpfandrecht, mit dem sich am Neubau beteiligte Unternehmen gegen einen Ausfall ihrer ausstehenden Rechnungen abgesichert haben, ist nicht Bestandteil dieser Immobilienbewertung.
Zum Zeitpunkt unmittelbar nach einem hypothetisch angenommenen Konkurs der GZO AG kommt Wüest Partner auf einen Marktwert des gesamten GZO-Immobilienbestands zwischen lediglich 12 und 17 Millionen. Die Differenz ergibt sich aus dem Zeitplan, in dem das Areal umgezont und umgenutzt werden könnte. Je schneller das geht, desto höher der Wert.
GZO Creditor Group: Szenario Spitalbetrieb
Die GZO Creditor Group hält 6,56 Prozent der Anleihe über 170 Millionen Franken. Sie kritisiert die Bewertung durch Wüest Partner als «irreführend». Die Bewertung auf dem Szenario einer Umzonung von Spital in Wohn- und Gewerbenutzung sei das Szenario, das den tiefstmöglichen Immobilienwert ergebe.
Auch die Gruppe und den Investor Gregor Greber hat die Immobilien analysieren lassen – unter der Voraussetzung, dass in Wetzikon weiterhin ein Spital betrieben wird.
Ihr Immobilienexperte taxiert den Wert des bestehenden Spitals auf 93 Millionen Franken. Mit allen weiteren Infrastrukturen wie Personalhaus oder Parkplätze kommt Greber auf einen Wert von 110 Millionen Franken.
Die Gläubigergruppe sieht verschiedene Möglichkeiten, Immobilien zu Geld zu machen, damit die GZO AG aus der Nachlassstundung entlassen werden und ihre Schulden zurückzahlen kann: Sie nennt beispielsweise Teilverkäufe von Vermögenswerten oder auch Sale-Leaseback-Lösungen. Hier wird Anlagevermögen an Investoren verkauft und dann zurückgemietet, was direkt auf die Erfolgsrechnung durchschlägt.
Die Bewertung der GZO Creditor Group klammert den nicht fertiggestellten Neubau mit seinem Bauhandwerkerpfandrecht aus.
Der Grund für den Unterschied
«Dass die beiden Analysen auf so unterschiedliche Zahlen kommen, ist keine Überraschung», sagt der Gesundheitsökonom Tilman Slembeck von der ZHAW in Winterthur. «Der Wert einer Renditeliegenschaft errechnet sich aus den erwartbaren Erträgen in den nächsten Jahren. Und hier liegen die beiden Szenarien und damit auch Bewertungen meilenweit auseinander.»
Und zwar etwa 100 Millionen Franken. Wüest Partner geht von einem jahrelangen Prozess für die Umzonung und den anschliessenden Umbau aus. Das führt dazu, dass potenzielle Erträge erst in ferner Zukunft erzielt werden können.
Das von der Gruppe Greber errechnete Szenario geht von einem Fortbestand des Spitals aus, mit unrealistisch hohen Ebitda-Zahlen (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen).
Denn sie klammert einen wichtigen Punkt aus: Da der Neubau aktuell vor allem Rohbau ist, kann er nicht genutzt werden und bietet damit keine Wertschöpfung. Dies hat zur Folge, dass die letztjährigen Businesspläne der GZO AG nur noch Makulatur sind. Vereinfacht gesagt: Ohne den Neubau wird das GZO Spital nicht die Erträge erwirtschaften, die es braucht, um weiter existieren zu können.
Für das Fortbestehen des Spitals braucht es daher eine Wertberichtigung. Diese muss die Gruppe um Gregor Greber um jeden Preis verhindern, falls sie ihre Pläne realisieren will.
Wertberichtigung von 110 Millionen Franken steht an
Spitaldirektor Hansjörg Herren: «Da das Neubauprojekt vorläufig nicht fertiggestellt wird, fällt die Leistungsentwicklung für die kommenden zehn Jahre tiefer aus als geplant. Damit ist die operative Tragbarkeit nicht mehr gegeben. Diese Tatsache macht eine Wertberichtigung unumgänglich.» Die Schweizer Normen der Rechnungslegung (Swiss GAAP FER) verlangen, dass bei einer Weiterführung des Spitalbetriebs die Tragbarkeit der Liegenschaften ausgewiesen wird.
(Das können Sie vergleichen mit einem Hausbesitzer mit Hypothekarschulden. Fällt sein Einkommen unter eine gewisse Schwelle, wird seine Bank verlangen, dass er amortisiert, weil er die Tragbarkeitskriterien nicht mehr erfüllt.)
Im Jahresabschluss 2024 wird die GZO AG deshalb eine Wertberichtigung auf ihren Immobilien in der Grössenordnung von 100 bis 110 Millionen vornehmen müssen, damit die operative Tragbarkeit wieder gegeben ist.
Es ist nicht das erste Mal, dass Spitäler solche hohen Wertberichtigungen vornehmen. Das Kantonsspital Aarau hatte 2023 seine Bilanz mit einer Wertberichtigung von 240 Millionen Franken saniert. Der Kanton musste einspringen, um das grösste Krankenhaus des Kantons zu retten.
Auch das Kinderspital Zürich hat im Jahr 2021, aufgrund des Neubaus der Stararchitekten Herzog & De Meuron, eine Wertberichtigung in Höhe von 190 Millionen Franken vorgenommen.
Mit der erwarteten Wertberichtigung von 100 bis 110 Millionen Franken ist die GZO AG Ende Jahr hoffnungslos überschuldet. Da sich das Spital in provisorischer Nachlassstundung befindet und derzeit positive Resultate erzielt, spielt das aktuell keine Rolle – ein Unternehmen kann seine Bilanz nur einmal deponieren.
Die Insolvenz würde aber bedeuten, dass die GZO AG keinesfalls aus der Nachlassstundung entlassen werden kann, wie es Gregor Greber verlangt. Damit wäre der Plan der GZO Creditor Group, nämlich den Schuldenschnitt zu vermeiden oder mindestens deutlich kleiner zu halten als den Abschlag an der Börse, gescheitert.
Dies dürfte auch der Grund sein, dass die Greber-Gruppe in den letzten Wochen die Spitalleitung und die Sachwalter in stetig schrillerem Ton öffentlich angreift. Zuletzt forderte sie via Medienmitteilung die sofortige Absetzung der beiden Sachwalter wegen angeblichen Interessenkonflikten.
Hansjörg Herren: «Die Wertberichtigung ist Teil des Sanierungskonzepts. Es wäre unverantwortlich, diese in der aktuellen Situation nicht vorzunehmen. Gleichzeitig ist es absolut nachvollziehbar, dass eine Wertberichtigung in diesem Umfang für die Gläubiger schwer verdaulich ist.»