Knatsch um das Vermächtnis der Sophie Guyer in Pfäffikon

Ist das noch im Sinne der Erblasserin?

Seit 2023 steht die Genossenschaft Alterswohnungen Pfäffikon mit der Gemeinde Pfäffikon im Konflikt. Dies führt so weit, dass vier der sieben Mitglieder ihren Rücktritt aus dem Vorstand angekündigt haben.

Vogelgezwitscher, satte grüne Rasenflächen, liebevolle Osterdekorationen rund um die Mehrfamilienhäuser: Die Genossenschafts-Alterssiedlung an der Sophie-Guyer-Strasse in Pfäffikon scheint ein idyllischer Ort zu sein.

Doch die Stimmung im Vorstand der Genossenschaft ist alles andere als idyllisch. Im Dezember 2023 erreichte die Vorstandsmitglieder die Hiobsbotschaft: Die Gemeinde Pfäffikon wird den Baurechtszins per 2025 um satte 47 Prozent erhöhen. Konkret heisst das von 48’088 Franken auf 70’866 Franken pro Jahr.

So sieht sich der Vorstand gezwungen, einmal mehr die Mietpreise zu erhöhen. «Damit unterscheiden sich unsere Wohnungsmieten kaum mehr von marktüblichen Mietpreisen», erklärt Peter Widmer. Er ist im ehrenamtlich tätigen Vorstand der Genossenschaft für Liegenschaften und Unterhalt zuständig.

Weshalb der Wohnraum hier so günstig war

Für ein besseres Verständnis der Geschichte der Genossenschaft reisen wir zu ihren Ursprüngen zurück.

Es war einmal eine grosszügige Spenderin mit Namen Sophie Guyer-Zimmermann. Als sie im Jahr 1910 verstarb, hinterliess sie ein ansehnliches Vermögen. Ihre sämtlichen Liegenschaften vermachte sie der Politischen Gemeinde Pfäffikon, «mit der Zweckbestimmung, dass in meinem Wohnhause ein Asyl für alleinstehende arme und altersschwache Personen beiderlei Geschlechts eingerichtet werden soll (…).»

Zu diesem Zweck wurde im Jahr 1962 die Genossenschaft Alterssiedlung Pfäffikon gegründet. «Die Genossenschaft ist politisch und konfessionell neutral und bezweckt, in gemeinnütziger Weise betagten Einwohnern von Pfäffikon Kleinwohnungen zu günstigen, kostendeckenden Mietzinsen zu verschaffen», so lauteten die Statuten. In den Jahren 1970 bis 1976 baute die Genossenschaft dann 61 kleine 1-Zimmer-Alterswohnungen in drei Häusern. Das geerbte Bauland blieb weiterhin im Besitz der Gemeinde. Zwischen den beiden Parteien wurde ein Baurechtsvertrag vereinbart.

Der Baurechtszins orientiert sich am Landwert und am Referenzzinssatz. Alle fünf Jahre kann er gemäss Vertrag «in einem verhältnismässigen Rahmen» angepasst werden. «Was heute als ‹verhältnismässig› definiert werden kann, ergibt sich relativ klar aus entsprechenden Merkblättern von Bund und Kanton Zürich», erklärt Peter Widmer. «Und es entspricht bei Weitem nicht dem aktuell geforderten Aufschlag.»

1998 erfolgte für die drei Gebäude eine Gesamtsanierung inklusive Isolation und neuen Fenstern. Die meisten der kleinen 1-Zimmer-Wohnungen wurden zu 2-Zimmer-Wohnungen vergrössert. Die Genossenschaft konnte Subventionen im Rahmen der kantonalen Wohnbauförderung beantragen und erhielt von der Gemeinde zusätzlich erhebliche ausserordentliche Darlehen. Schliesslich zeichnete die Gemeinde zusätzliche Genossenschaftsanteile. Dank dieser grosszügigen Förderung konnten die inzwischen 44 Wohnungen trotzdem zu sehr günstigen Preisen angeboten werden: So bezahlte man rund 700 bis 900 Franken für eine subventionierte Wohnung.

Aber eben – es war einmal: Nach 25 Jahren sind die Subventionen weggefallen und die Darlehen vereinbarungsgemäss zurückbezahlt. Zwischen 2017 und 2023 sanierte die Genossenschaft die meisten der Wohnungen nach über 20-jähriger Nutzung erneut. Dieses Mal konnten die Sanierungen ohne öffentliche Förderung teilweise aus den Rückstellungen finanziert werden, teilweise mussten die Kosten auf die Mieter überwälzt werden. Ergo kostete eine Wohnung laut Widmer dadurch 1500 bis 1600 Franken pro Monat.

Baurechtszins setzt einen obendrauf

Kommen wir wieder zur Gegenwart: Durch den höheren Baurechtszins musste der Vorstand die Mieten Anfang 2025 nun erneut erhöhen – um 8 Prozent. Neu zahlen die Mieter gemäss Peter Widmer rund 1600 bis 1700 Franken pro Monat. Für eine 2-Zimmer-Wohnung aus den 1970er Jahren.

«Steigt der Referenzzinssatz in nächster Zeit ebenfalls, müssen wir die Mietzinsen vermutlich noch mehr erhöhen», befürchtet Widmer. Seiner Meinung nach versuche die Gemeinde, möglichst viel aus einem Landstück herauszuholen, das sie ursprünglich geschenkt bekommen hat.

Oder um es mit den Worten von Inge Iliadis zu sagen: «Der ursprüngliche Zweck und damit auch das grosszügige Vermächtnis selbst wird damit mit Füssen getreten.» Iliadis war 16 Jahre lang Aktuarin der Genossenschaft Alterssiedlung Pfäffikon, bevor sie altershalber zurücktrat. Heute wohnt sie zwar in Pfäffikon, «aber nicht in der Genossenschaft», wie sie energisch anmerkt. «Ausserdem beziehe ich keine finanziellen Beiträge von der Gemeinde.»

Die rüstige Rentnerin steht für jene Mieter mit kleinem Budget ein, für die eine Zinserhöhung zu Kopfzerbrechen führen kann. «Am Ende sind viele von ihnen gezwungen, bei der Gemeinde Ergänzungsleistungen zu beantragen», sagt sie aufgebracht.

Seit der Baurechtszinserhöhung im Dezember 2023 führt auch der Vorstand immer wieder hitzige Debatten mit der Gemeinde. «Trotz ausführlichen Argumenten, die wir zusammengetragen haben, konnten wir leider nichts erreichen», so Vorstandspräsident Mario Snozzi.

«Hinzu kommt, dass die Gemeinderäte Zweifel an der aktuellen Führung der Genossenschaft geäussert haben, speziell im Bereich Finanzen – völlig zu Unrecht», weist Snozzi die Vorwürfe zurück. «Bis 2023 wurde unsere Jahresrechnung von der kantonalen Wohnbauförderung geprüft und von der Genossenschaftsversammlung vorbehaltlos abgenommen.»

Ausserdem hätten sie dem Finanzvorstand und dem Vertreter des Gemeinderats einen mittelfristigen Finanzplan übergeben.

Dieser zeige, dass bis 2060 – wenn der Baurechtsvertrag zwischen Genossenschaft und Gemeinde ausläuft – sowohl die Hypotheken amortisiert als auch der Wert der Liegenschaften abgeschrieben werden könne. Die Genossenschaft ist nicht verschuldet, sie verfügt aber nur über die notwendigen Reserven für den laufenden Betrieb. «So, wie es unsere Statuten fordern: keinen wirtschaftlichen Erfolg zu erzielen», erklärt Snozzi.

Für Snozzi und Widmer ist klar: «Der Vertrag mit der Gemeinde aus den 70ern ist sehr einschränkend und Stand heute massiv veraltet», sagt Peter Widmer. So zahle die Genossenschaft der Gemeinde nicht nur für die effektiv überbaute Fläche Zins, sondern auch für die Baulandreserve. «Während das benachbarte Alterszentrum das Bauland von der Gemeinde geschenkt bekommen hat und keine Zinsen dafür zahlt», ärgert sich Widmer.

Vertrag ist Vertrag

Gemeinderat Lukas Weiss (Grüne) hat als Delegierter Einsitz in der Genossenschaft Alterssiedlung Pfäffikon. Er hält daran fest, dass die Genossenschaft bei ihrer Gründung und bei der Anpassung im Jahr 1997 in den Baurechtsvertrag eingewilligt habe und nun entsprechend die Auswirkungen trage.

«Die in den letzten Jahren explodierenden Bodenpreise in Pfäffikon sind ein Problem, dem sich keiner entziehen kann», erklärt Weiss. «Da der Referenzzins in den vergangenen Jahren spektakulär tief war, hatten wir die aktuellen Diskussionen nicht schon viel früher.»

Trotz der aktuellen Mietzinserhöhungen sieht Weiss die Attraktivität der Siedlungswohnungen nicht geschmälert. «Sinkt der Referenzzinssatz in den nächsten Monaten wieder, werden wir den Baurechtszins gar nicht so stark erhöhen müssen, wie wir das angekündigt haben», relativiert er.

Vier Vorstandsmitglieder treten zurück

Die aktuellen Diskussionen haben dazu geführt, dass vier der sieben Vorstandsmitglieder – unter ihnen auch Präsident Mario Snozzi – an der nächsten Generalversammlung Ende April ihren Rücktritt geben. Sie können nicht mehr hinter den wachsenden Mietpreisen stehen.

Das Verwaltungs- und Vorstandsproblem zu lösen, liege ausserhalb der Kompetenz des Gemeinderats, sagt Lukas Weiss. Für den Gemeinderat sei es wichtig, dass die Genossenschaft handlungsfähig bleibe und nicht die Gemeinde die Liegenschaft übernehmen müsse.

«Angezeigt ist eine nachhaltigere Zukunftsplanung, deshalb hat der Gemeinderat Zweifel an der Abschreibungspraxis geäussert, nicht an der Rechnungsführung an sich», erklärt Weiss. Nach dem heutigen Plan seien beim Ablauf des Baurechts 2060 die Schulden zwar möglicherweise abbezahlt, aber die Liegenschaften abbruchreif und zu wenige Mittel für einen Neubau vorhanden. «Die Genossenschaft muss sich weiterentwickeln und in die Zukunft investieren, zum Beispiel mit dem Bau von zusätzlichem Wohnraum.»

Er argumentiert, dass zwischen den drei Mehrfamilienhäusern genügend Grünfläche vorhanden sei, auf der die Genossenschaft zusätzlichen Wohnraum schaffen könnte. Denn: «Es ist grundsätzlich problematisch, dass günstiger Wohnraum verschwindet und kein Ersatz geschaffen wird», bestätigt er. «Gerade für ältere Menschen ist es oft schwierig, in ihrer angestammten Gemeinde eine barrierefreie Wohnung zu finden.»

Eine Verdichtung des Wohnraums auf dem bestehenden Land wäre zwar für die Genossenschaft durchaus interessant. «Je mehr Wohnfläche, desto wirtschaftlicher könnten wir arbeiten», bestätigt Widmer. Doch würden der Genossenschaft für ein Bauvorhaben schlicht die finanziellen Mittel fehlen. «Nach mehr als 25 Jahren müsste eine erneute Förderung mit aktualisierter Zielsetzung möglich sein – wir werden dies ja sehen.»

Lukas Weiss muss zugeben, dass eine Baufinanzierung für eine nicht gewinnorientierte Stiftung eine Herausforderung sei. «Sie haben es in den 1970er Jahren aber auch geschafft», hält er dagegen. «Wenn ein tieferer Baurechtszins einen Entwicklungsschritt in diese Richtung ermöglichen würde, wäre der Gemeinderat sicher für eine Anpassung offen», lässt er durchblicken. Und fügt an: «Ein Erweiterungsbau würde auch den Weg ebnen für weitere Subventionen.»

Für eine erfolgreiche Neuausrichtung der Alterssiedlung müssten gemäss Widmer und Snozzi die Rahmenbedingungen für die Genossenschaft angepasst werden. «Der Landpreis sollte auf einem sinnvollen Niveau festgesetzt werden, damit könnten massive Preisschwankungen verhindert werden», fordert Mario Snozzi. «Der Ball liegt beim Gemeinderat.»

Nachfolge gefunden

Mario Snozzi ist eines der vier Vorstandsmitglieder, die an der Generalversammlung am 24. April zurücktreten werden. Er ist erleichtert, dass sich inzwischen Interessenten finden lassen konnten für das Amt der Präsidentschaft und der Verwaltung. «Den beiden möglichen Nachfolgern liegt viel daran, dass es mit der Genossenschaft weitergeht.»