Streit um Wiese bremst Wohnungen in Uster aus
Bundesgericht pfeift die Stadt Uster zurück
Im Zentrum des Urteils am Bundesgericht steht ein Stück Land. Die Geschichte dreht sich aber auch um nicht gebaute Trottoirs und die Frage, wie hoch man bauen darf.
Die Wiese schräg gegenüber des Kulturhauses Central an der Brauereistrasse sieht idyllisch aus. Es grasen Schafe, daneben plätschert der Aabach, und einige Apfelbäume stehen in vorderster Reihe. Gleich daneben sind auf dem engen Zufahrtssträsschen einige Parkplätze eingezeichnet.
Eine schöne Wohnlage. Gleichzeitig eine der letzten Baulandreserven in Zentrumsnähe. Begehrtes Land für benötigten Wohnraum. Das sah auch die Stadt Uster so und liess für das Gebiet rund um den Aabach einen Gestaltungsplan entwickeln.
Der Plan: Hier sollte der Bach wieder mäandrieren und Wohnen am Wasser ermöglicht werden. Auf besagter Wiese sollte eine private Immobilienfirma Mehrfamilienhäuser bauen können. Und zwar höher, als in der Bauzone vorgesehen.
Einsprache der Nachbarn
Schon im Parlament sorgten die Pläne der Stadt 2017 für Kritik, es stimmte dem Gestaltungsplan «Park am Aabach» aber zu. Daraufhin legten der Nachbar, die Biwag AG, die sich um den Getränkehandel der Brauerei Uster kümmert, und der Zürcher Heimatschutz Rekurs ein.
Das benachbarte und unter Schutz stehende Brauerei-Ensemble war bei der Beschwerde von zentraler Bedeutung. Mit der Ermöglichung hoher Bauten wäre dessen Schutzwürdigkeit grob missachtet worden. Das Ensemble würde hinter den Neubauten mehr oder weniger verschwinden, befürchteten die Rekurrenten und verlangten eine Prüfung der Schutzwürdigkeit.
Vor Bezirks- und Verwaltungsgericht sind sie mit ihrem Rekurs abgeblitzt. Die Biwag AG mochte nicht klein beigeben und zog die Beschwerde 2021 vor Bundesgericht. Sie forderte, dass das Bundesamt für Kultur, das auch für schützenswerte Ortsbilder zuständig ist, den Fall prüft.
Ein Gutachten muss erstellt werden
Am 25. August veröffentlichte das Bundesgericht das Urteil. Es befand die Beschwerde als gültig und wies das Geschäft an das Verwaltungsgericht zurück: mit der Auflage, dass ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) erstellt werden muss.
Seit 2012 ist die Stadt Uster als verstädtertes Dorf im Inventar für schützenswerte Ortsbilder (ISOS) aufgenommen. Das Ortsbild von Uster werde als bedeutender Industrieort des 19. Jahrhunderts mit zwei historischen Siedlungskernen und eindrücklichen Industrie-Ensembles am Bachlauf beschrieben, kann man unter den Erwägungen im Urteil des Bundesgerichts nachlesen.
Schützenswertes Ortsbild von Uster
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) ist ein Grundlageninstrument, das den Behörden der Denkmalpflege und des Bau- und Planungswesens hilft, baukulturelle Werte zu erkennen und langfristig zu sichern.
Das Bundesgericht hält fest: Der vom Gestaltungsplan betroffene Bereich entspricht auf dem ISOS-Plan grösstenteils der Umgebungszone I: «Grosser Grünbereich am Aabach mit Wiesen, Waldstreifen, Sportplatz und Badeanstalt». Gemäss ISOS-Aufnahme verlief hier der Aabach ursprünglich mäandrierend.
Kanal- und Weiheranlagen lieferten die nötige Antriebskraft für die industrielle Produktion in den Fabrikbauten am nördlichen Hangfuss des Stauberbergs, unter welchen sich die alte Brauerei samt Fabrikantenvilla befindet. Das Kanalsystem sei um die Mitte des 20. Jahrhunderts trockengelegt und die Freifläche grösstenteils belassen worden.
Das ISOS bewertet diese Umgebungszone als wichtigen Erholungsraum im verbauten Ort und gliederndes Element, das für den Ort besonders wertvoll ist. Es handle sich um einen unerlässlichen Teil des Ortsbilds, dem das höchste Erhaltungsziel zugewiesen wird: die Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche erhalten.
Das allein würde eine Rückweisung der Beschwerde ans Verwaltungsgericht aber noch nicht rechtfertigen. Die Stadt stolperte ausgerechnet über ihren Plan, Wohnen am Wasser zu ermöglichen. Damit ist der Gewässerschutz betroffen, und dieser ist Bundesaufgabe. Für einen Bau, der Grundwasser tangiert, braucht es eine Ausnahmebewilligung.
Gemäss Natur- und Heimatschutzgesetz muss ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission dann zwingend eingeholt werden, wenn bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein schützenswertes Ortsbild beeinträchtigt werden könnte. Die Wiese in Uster, ein Fall für die ENHK.
Das Verwaltungsgericht muss nun entscheiden, ob es das Gutachten selbst in Auftrag gibt oder diese Aufgabe weiter delegiert. Die Stadt Uster muss die Rekurrentin für die Verfahrenskosten entschädigen: Die Biwag AG erhält 4000 Franken.
Uster bedauert den Entscheid
Der Ustermer Bauvorstand Stefan Feldmann (SP), der 2018 in den Stadtrat gewählt wurde, nimmt Stellung zum Geschäft und den einzelnen Punkten. Das Bundesgericht habe in den letzten Jahren den Massstab bezüglich Umgang mit dem ISOS verschärft.
Das Bundesgericht hat seine Rechtsprechung angepasst, und das bekommen wir jetzt zu spüren.
Stefan Feldmann
Ustermer Stadtrat, Abteilungsvorsteher Bau
Als der Gestaltungsplan erarbeitet worden sei, sei die Praxis noch eine andere gewesen. Darauf würden auch die Urteile der Vorinstanzen hindeuten. Die Stadt habe dreimal recht bekommen: von der Baudirektion, vor Baurekurs- und vor Verwaltungsgericht. «Das Bundesgericht hat seine Rechtsprechung angepasst, und das bekommen wir jetzt zu spüren», sagt Feldmann.
Warum die Stadt Uster nicht schon früher ein Gutachten erstellen liess? Feldmann sagt, zum damaligen Zeitpunkt habe kein Gutachten erstellt werden müssen, das sei gängige Praxis gewesen und sei von keiner der Vorinstanzen bemängelt worden.
Wenn im Laufe eines mehrere Jahre dauernden Prozesses die Regeln nachträglich geändert würden, erschwere das natürlich die Arbeit der Stadtplanung.
Höhere Bauten als in der Zone zugelassen
Das Areal Kirchuster, zu dem die strittige Wiese dazugehört, ist auch in der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster als Ortsbildschutzzone ausgewiesen. Das betroffene Gebiet ist als Kernzone eingeteilt, in der strengere Bauvorschriften gelten.
Dazu gehört, dass im Gebiet bei Neubauten nur drei Vollgeschosse und eine Gebäudelänge von maximal 40 Metern zugelassen sind. Der Gestaltungsplan sieht für die Wohnhäuser am Aabach aber je nach Baubereich vier oder sogar sechs Vollgeschosse vor sowie eine maximale Gebäudelänge von 60 Metern. Zu hoch, bemängelt die Biwag AG.
Grundsätzlich ermöglicht es ein Gestaltungsplan, die maximale Geschosszahl höher anzusetzen, als die Bauzone zulässt. Im Fall vom neu geplanten Erholungsraum «Park am Aabach» passt das zum Konzept, hier ein neues, zusammengehöriges Areal diesseits und jenseits des Bachlaufs zu gestalten.
Das Areal gegenüber der Wiese auf der anderen Seite des Bachlaufs ist der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen zugeordnet, und diese erlaubt eine höhere Geschosszahl. Auch damit es einen fliessenden Übergang zur Kernzone gibt, hat sich die Stadt für eine erhöhte und abgestufte Gebäudehöhe entschlossen.
Mehr Wohnraum ohne Trottoir
Diese Aufstockung wirkt sich auch auf die Abstände zu anderen Gebäuden und Verkehrsräumen aus. Durch das Zusatzgeschoss muss zum Verkehrsraum ein grösserer Abstand eingehalten werden. Das wird ermöglicht, indem die Stadt auf ein Trottoir entlang der Quartierstrasse verzichtet.
Auch daran störte sich die Biwag AG in ihrer Beschwerde. Mit der im Gestaltungsplan vorgesehenen Verschiebung der Verkehrsbaulinien um 4 bis 5 Meter zur Strasse hin, hat ein Trottoir keinen Platz mehr. Dabei sei ein solches von der Stadt vor Jahren noch geplant gewesen, so die Biwag AG.
Beim Bau der Lagerhalle im Jahr 2012 habe die Firma drei Meter Land an die Stadt abgetreten. Die Stadt habe an der Strasse Trottoirs bauen wollen. Zum Schutz der Fussgänger und um gefährlichen Kreuzungsmanövern auf der engen Brauereistrasse vorzubeugen.
Mit der Verschiebung der Verkehrsbaulinie werde nun genau dieses Nadelöhr wieder geschaffen, welches man damals noch habe verhindern wollen. Täglich finden auf der Brauereistrasse mindestens fünfzig LKW-Fahrten zur Brauerei statt.
Das geplante Trottoir wurde nie erstellt. Die Stadt nutzte den zusätzlichen Raum dank der Landabgabe der Biwag AG, um auf der gegenüberliegenden Seite entlang der strittigen Wiese Parkfelder einzuzeichnen.
Zu diesem Vorgehen der Stadt kann Feldmann keine Stellungnahme abgeben, weil die Gestaltungsplan-Vorschriften vor seiner Amtszeit als Stadtrat ausgehandelt worden seien. Er bestätigt aber, dass bei der Stadt keine Planung mehr für ein solches Trottoir bestehe, weil das Verkehrsaufkommen gering sei und die Stelle nicht als Unfallschwerpunkt gelte. Deshalb habe die Stadt damals wohl auch der Verschiebung der Verkehrsbaulinie zugestimmt, mutmasst der Stadtrat.
Wie viel Schutz soll schon im Gestaltungsplan drin sein?
Die Stadt argumentierte im Gerichtsverfahren, dass verschiedene Details nicht schon im Gestaltungsplan festgehalten, sondern erst im nachfolgenden Baubewilligungsverfahren überprüft werden könnten. Dazu gehört auch die Ausnahmebewilligung für den Bau im Bereich von Grundwasser.
Das Bundesgericht teilt diese Auffassung nicht. Die Bauherrschaft habe das Recht, die im Gestaltungsplan zugestandenen Baumöglichkeiten voll auszuschöpfen. Dass der Gestaltungsplan die Vereinbarkeit mit dem ISOS erfüllt, sei im vorliegenden Fall unabdingbar, damit ein Bauvorhaben bewilligungsfähig bleibt.
Stadtrat Feldmann sagt dazu: «Diese Auslegung müssen wir akzeptieren. Auch wenn ich der Meinung bin, dass man damit die Flexibilität bei einem Projekt dieser Grössenordnung, an dem über viele Jahre gearbeitet wird, stark einschränkt.»
In späteren Phasen auf neue Erkenntnisse zu reagieren, werde so praktisch nicht mehr möglich sein. «Wir müssen dann immer zurück zum Gestaltungsplan und diesen ändern.»