Eigenmietwert fällt weg: Empfehlungen für Hauseigentümer

Hausratgeber

Die Schweiz hat den Eigenmietwert abgeschafft. Welche steuerlichen Folgen und Chancen sich ergeben, erklärt Ralph Bauert, Geschäftsführer des Hauseigentümerverbands Region Winterthur.

Am 28. September 2025 hat die Stimmbevölkerung mit 57,7 Prozent den Eigenmietwert abgeschafft. Damit entfällt der Eigenmietwert bei Erst- und Zweitwohnungen, gleichzeitig fallen die Abzüge für Hypothekarschulden und Unterhaltskosten weg. Weiterhin steuerlich abzugsfähig bleiben Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten. Zudem können die Kantone Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen zulassen.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist eine gute Nachricht. Vier von fünf Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern werden steuerlich entlastet und wer zum ersten Mal Wohneigentum erwirbt, profitiert zusätzlich vom Ersterwerberabzug.

Systemwechsel frühstens ab 2028

Gemäss Finanzministerin Karin Keller-Sutter wird der Systemwechsel frühestens 2028 erfolgen, bis dahin muss der Eigenmietwert weiterhin versteuert werden und die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten können abgezogen werden. Im Kanton Zürich sollen die Eigenmietwerte auf die Steuerperiode 2026 nicht mehr erhöht werden.

Weil der Eigenmietwert und damit auch die Abzüge frühestens 2028 wegfallen, können Unterhaltsarbeiten vorgezogen und damit steuerlich noch abgezogen werden. Im Stockwerkeigentum können Einzahlungen in den Erneuerungsfonds bis zum Systemwechsel steuerlich abgezogen werden, auch wenn die Unterhaltsarbeiten erst später anfallen.

Finanzen und Nachweise im Blick behalten

Weil Hypothekarzinsen steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind, kann die Amortisierung der Hypothek sinnvoll sein, insbesondere wenn das vorhandene Kapital nicht investiert und genügend finanzielle Mittel vorhanden sind. Letzteres gilt insbesondere für ältere Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer, da es nach der Pensionierung schwierig sein kann, die Hypothek wieder zu erhöhen.

Belege für ausgeführte Arbeiten an der Liegenschaft sollten weiterhin aufbewahrt werden. Aufwendungen für Denkmalpflege bleiben bei den Steuern abzugsfähig und wenn der Kanton es beschliesst, auch Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Beim Immobilienverkauf können wertvermehrende Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer unverändert angerechnet werden.
Weitere Ratgeber für Hauseigentümer und Stockwerkeigentümer finden Sie auf www.hev-ratgeber.ch