Das müssen Sie über die neuen Regeln für Weiler wissen
Was ist ein Weiler? Bisher war das nicht ganz klar. Mit der Revision des Richtplans will der Kanton Klarheit schaffen – mit weitreichenden Folgen. Diese Gebiete im Oberland sind betroffen.
Was ist die Ausgangslage?
Im Kanton Zürich gibt es über 300 Kleinsiedlungen ausserhalb des Siedlungsgebiets. In den Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden sind solche Kleinsiedlungen oft der Kernzone zugewiesen, also der Bauzone.
Das ist nicht überall rechtens, wie der Bund bei der Genehmigung der kantonalen Richtplanrevision 2015 feststellte. Denn sogenannte Weiler dürfen nicht in einer Bauzone liegen – so will der Bund der Zersiedlung entgegenwirken.
Der Kanton musste deshalb über die Bücher. Mit der Revision des kantonalen Richtplans will der Regierungsrat jetzt die rechtliche Grundlage für die Weilerzone schaffen. Darüber muss nun der Kantonsrat entscheiden.
Welche Kategorien gibt es?
Da die aktuelle Situation im Kanton Zürich den Vorgaben des Bunds widerspricht, hat die Baudirektion alle Kleinsiedlungen in eine von drei Kategorien eingeteilt.
- Kleinere Gebäudegruppen sind Kleinsiedlungen mit einem bis vier bewohnten Gebäuden.
- Weiler weisen eine traditionelle bäuerliche Siedlungsstruktur auf und bilden einen wichtigen Bestandteil des Landschaftsbilds. Durch ihre Lage, Struktur und Charakteristik prägen sie die ländlichen Gebiete im Kanton. Gemäss dem Bundesgericht muss ein Weiler mindestens fünf bewohnte Gebäude enthalten und ein geschlossenes Siedlungsbild haben.
- Aussenliegende Ortsteile: Im Gegensatz zu den Weilern gibt es für die grösseren aussenliegenden Ortsteile keine abschliessende Definition. Der Kanton orientierte sich an den Kriterien wie einer Mindestanzahl von acht bewohnten Gebäuden sowie einer untergeordneten Bedeutung von landwirtschaftlicher Nutzung. Ebenfalls berücksichtigte er unter anderem eine gute ÖV-Erschliessung und die Neubauten seit 1972. Damals wurde in der Schweiz erstmals Baugebiet von Nichtbaugebiet unterschieden.
Kleinere Gruppen von Gebäuden wies der Kanton der Landwirtschaftszone zu. Für Weiler will er nun in der kommenden Revision des Richtplans und des Planungs- und Baugesetzes (PBG) eine eigene Weilerzone schaffen. Aussenliegende Ortsteile dürfen in der Bauzone bleiben.
In der Revision wurde kein Gebiet eingezont. Sprich: Keine Kleinsiedlung, die bisher in der Landwirtschaftszone lag, wurde der Bauzone zugewiesen. Entweder verblieb sie in der Landwirtschaftszone oder wurde als Weiler eingestuft. Der Kanton argumentiert, dass eine Einzonung Bundesrecht widersprechen würde.
Gibt es Entschädigungen?
Laut dem Regierungsrat erhalten Grundeigentümer keine Entschädigung, wenn ihr Grundstück neu in einer Weilerzone oder der Landwirtschaftszone liegt. Weil der bisherige Zustand bundesrechtswidrig gewesen sei, sei es rechtlich gesehen keine Auszonung, sondern eine Nichteinzonung.
Ob diese Annahme zutrifft, werden vermutlich die Gerichte klären müssen. Zahlreiche Gemeinden gingen in der Vernehmlassung davon aus, dass Entschädigungen ausbezahlt werden müssen.
Was ändert sich in den Weilern?
Das ist im Detail noch nicht klar. Der Text des Richtplans hält fest, dass Kleinbauten, Umbauten und Ersatzbauten nur erlaubt sind, wenn sie dem Erhalt und der sorgfältigen Erneuerung der Weiler dienen.
Wenn ein Gebäude anders genutzt wird, dann darf es die vorhandene landwirtschaftliche Nutzung nicht verdrängen. Ebenso ist unzulässig, stattdessen einen Neubau für die Landwirtschaft zu erstellen.
Ein bestehender Stall darf zum Beispiel nicht zum Wohnhaus umfunktioniert werden, wenn im Gegenzug nebenan ein neuer Stall gebaut werden soll. Der Kanton überprüft sämtliche Baugesuche in den Weilerzonen.
Welche Siedlungen gelten neu als Weiler?
Im Zürcher Oberland und im Tösstal will der Regierungsrat folgende Kleinsiedlungen den Weilerzonen zuteilen. Nicht alle von ihnen waren vorher in der Bauzone – einige lagen auch in der Landwirtschaftszone.
Bauma: Bächi, Felmis, Fluh, Gfell, Hinderberg, Hinter Tüfenbach, Niederdürstelen, Schindlet, Silisegg, Steishof, Vorder Tüfenbach. Fehraltorf: Mesikon. Hittnau: Böschenacher, Hofhalden, Wilen. Illnau-Effretikon: Agasul, Bietenholz, First, Horben, Mesikon. Lindau: Kleinikon. Pfäffikon: Faichrüti, Humbel, Ruetschberg, Wallikon. Russikon: Ludetswil, Sennhof, Sommerau. Schlatt: Schuelwis, Waltenstein Berg. Turbenthal: Chalchegg Nord, Chalchegg Süd, Gosswil, Ramsberg, Schmidrüti. Weisslingen: Schwändi. Wila: Ägetswil, Loch, Manzenhub, Ottenhub, Schuppis. Wildberg: Breiti. Zell: Lettenberg.
Bäretswil: Bettswil, Hinterburg, Vorderbettswil. Bubikon: Brach, Bürg, Widenswil. Dürnten: Garwid, Töbeli. Gossau: Brüschweid, Hanfgarten. Grüningen: Adletshusen, Bächelsrüti, Holzhusen. Hinwil: Betzholz, Loch, Oberhof. Rüti: Untermoos. Wald: Büel, Dieterswil, Güntisberg, Hischwil, Hittenberg, Hueb, Hüebli-Aa, Raad, Ried, Unterhueb. Wetzikon: Nübruch, Rossweidli.
Dübendorf: Dübelstein. Egg: Niederesslingen, Usser-Vollikon. Maur: Hinter Wannwis, Stuhlen, Uessikon, Vorder Wannwis. Mönchaltorf: Brand, Lindhof. Uster: Winikon.
Welche Kleinsiedlungen gehören neu in die Landwirtschaftszone?
Bei gewissen Kleinsiedlungen in der Bauzone hat der Kanton entschieden, dass sie neu sogar der Landwirtschaftszone zugewiesen werden. Dort gilt die Grundregel: Wer keinen landwirtschaftlichen Betrieb führt, darf nicht bauen. Es gibt jedoch Ausnahmen, die vor allem für bestehende Bauten gelten.
Im Oberland sollen folgende Kleinsiedlungen neu der Landwirtschaftszone zugeteilt werden.
Bauma: Hinterrossweid, Sonnenbad, Wis. Hittnau: Balchenstal. Wila: Talgarten.