Der Umbau von Dübendorf

Wo soll in Dübendorf verdichtet werden? Welche Quartiere bleiben erhalten? Und was ist in Zukunft der Stellenwert von Frei- und Naturräumen? Die Antworten dazu sind im Räumlichen Entwicklungskonzept (REK) zu lesen, welches der Stadtrat, die Stadtplanung und externe Berater ausgearbeitet haben.

Der Dübendorfer Hochbauvorstand Dominic Müller (CVP) spricht von einer «Vision», wenn er vom REK erzählt. «Wir wollten einen weiten Blickwinkel einnehmen, eine gesamtheitliche Perspektive, und einmal über die nächsten 10 oder 20 Jahre hinaus denken – also die Entwicklung der nächsten Jahrzehnte im Auge haben.» Man habe die Stadtentwicklung auch früher nicht fragmentiert, sondern als Ganzes betrachtet, aber eben nie in dieser Breite, sagt Müller. Jetzt verfüge man über eine langfristige Gesamtplanung mit ausformulierten Entwicklungsschwerpunkten.

Birchlen-Quartier wird «transformiert»

Entwicklung bedeutet dabei vor allem eines: verdichten. So weist das REK Quartiere aus, in denen die Bau- und Siedlungsstruktur in den kommenden Jahrzehnten verändert oder komplett ersetzt werden soll. Dabei gibt es zwei Abstufungen. Vergleichsweise moderat soll der Umbau etwa im Bereich zwischen Usterstrasse, Bahnlinie und Bettli-Kaserne sein. Ebenfalls unter «Weiterentwicklung» fallen die Quartiere Högler und Zelgli bis hin zum Gebiet um das Schulhaus Grüze.

Wesentlich stärker betroffen ist der Siedlungsraum südlich des Bahnhofs im Bereich der Neuhof-, Grund- und Kriesbachstrasse. Ebenso wie das Birchlen-Quartier zwischen Schulhaus und Ringstrasse – ein 300‘000 Quadratmeter grosses, vor allem aus Wohnbauten bestehendes Gebiet, das «transformiert» werden soll, wie es im REK heisst.

Das Entwicklungskonzept ist kein verbindliches Instrument mit konkreten Folgen oder Verpflichtungen für die Grundeigentümer. Auch unterliegt es nicht einer demokratischen Beschlussfassung. Aber das REK bildet die Grundlage für den kommunalen Richtplan, dessen Revision aktuell im Gang ist. Und es gibt die Stossrichtung vor für die Bau- und Zonenordnung (BZO), in der unter anderem Gebiete und Parzellen bezeichnet werden, die künftig eine höhere Ausnutzungsziffer haben und dadurch verdichtet werden können. Auch die Revision der BZO ist derzeit in Arbeit.

Was passiert, wenn dichter und höher gebaut werden kann, zeigt sich aktuell im Flugfeldquartier, das wie die beiden oben erwähnten Quartiere für eine Transformation vorgesehen ist. Seit der abgeschlossenen Teilrevision der Bau- und Zonenordnung für diesen Stadtteil lohnt es sich, in das Quartier mit dem ältesten Baubestand Dübendorfs und entsprechend tiefen Mieten, zu investieren. Die Folgen: An jeder Ecke Baugespanne, mehrere Neubauprojekte sind genehmigt oder bereits kurz vor dem Abschluss.

Wie hoch die Ausnützungsziffer im Gebiet unterhalb des Bahnhofs und im Birchlen-Quartier sein wird, kann Hochbauvorstand Müller nicht sagen, weil die Revision der BZO noch nicht abgeschlossen sei. Er räumt aber ein: «Die Erneuerung des Baubestands wird die Regel sein.»

Doch ist das nicht eine Entwicklung, die entgegen dem Willen der Dübendorfer läuft? So hatten die Teilnehmer einer Bevölkerungsumfrage Anfang 2020 ihre Sorge über die Bautätigkeit und den Verkehr geäussert – beides Begleiterscheinung einer Verdichtung. Müller widerspricht: «Die Umfrage hat aber auch gezeigt, dass die Teilnehmenden einer verdichteten Bauweise grundsätzlich zustimmen.» Niemand freue sich darüber, wenn in einer Stadt viel gebaut werde. «Gleichzeitig scheint aber eine Mehrheit der Meinung zu sein, dass eine weitere Zersiedelung nicht sinnvoll ist.»

«Die Raumplanung funktioniert von oben nach unten, da kann man sich nicht querstellen»

Dominic Müller (CVP), Hochbauvorstand

Dies unterstreiche auch die jüngste Umfrage, welche die Stadtplanung Ende 2020 im Zusammenhang mit der Vernehmlassung des REK in Auftrag gab. Laut Müller beteiligten sich gut hundert Personen an der Befragung, die zwischen 15 und 30 Minuten Zeit in Anspruch nahm, je nachdem wie eingehend sich die Teilnehmer mit dem Thema auseinandersetzten. «Die allermeisten Rückmeldungen zum REK waren positiv», so Müller. «Viele Teilnehmenden wiesen aber auch darauf hin, dass wir bei der künftigen Stadtplanung der Natur im Siedlungsraum Beachtung schenken sollen.»

Hochhäuser nur mit Park

Für Müller führt in Dübendorf kein Weg an einer Verdichtung vorbei. Der kommunale Richtplan sei abhängig vom regionalen und dem kantonalen Richtplan und müsse wiederum vom Kanton genehmigt werden. «Die Raumplanung funktioniert von oben nach unten, da kann man sich nicht querstellen», sagt er.

Letztlich trage man die Stossrichtung aber grundsätzlich mit und wolle die Verdichtung dabei auf Gebiete konzentrieren, wo dies auch nachvollziehbar Sinn mache. Also dort, wo die Infrastruktur bezüglich Verkehrsanbindung oder Schulen bereits bestehe oder am ehesten ausgebaut werden könne. «Deshalb wollen wir auch nicht das Sonnenberg-Quartier verdichten, sondern die Bereiche entlang der Hauptverkehrsachsen zwischen dem Zentrum und den Nebenzentren im Hochbord und dem Innovationspark auf dem Flugplatz.»

Entscheidend sei die Qualität der Verdichtung, sagt Müller. Im Flugfeld etwa dürfen Bauherren höhere Gebäude realisieren, wenn sie auf ihrer Parzelle zusätzlichen Frei- respektive Grünraum schaffen, die mit den Freiflächen der umliegenden Grundstücke vernetzt sind.» Im Hochbord wiederum war der Jabee-Tower nur zusammen mit einem öffentlichen Park möglich. Gleiches gilt für die im Bau befindliche Hochhaus-Siedlung Three Point, deren dichte Bauweise durch eine grosszügige Grünfläche kompensiert wird. Vergleichbare Sonderbauvorschriften sollen auch in anderen Quartieren gelten.

In einem grösseren Massstab zeigt das REK zudem schützenswerte Grün- und geplante Parkflächen auf, definiert die Glatt als Naherholungs- und Naturraum mit Entwicklungspotenzial und zieht quer durch die Stadt einen Korridor mit neuen Begegnungs- und Freiräumen.

«Ohne flankierende Massnahmen wird keine gesunde Durchmischung in den Wohnquartieren mehr möglich sein.»

Ivo Hasler (SP), Gemeinderat

Wie klingt das für einen, der den Verantwortlichen der Stadt immer mal wieder vorgeworfen hat, bei der Planung nur kleinräumig zu agieren und nicht über den Tellerrand hinauszuschauen? «Also…» Ivo Hasler muss erst einmal Luft holen: «Eigentlich ist es ja zu begrüssen, dass sich die Planer im REK für einmal das grosse Ganze anschauen, und das über einen längeren Zeitpunkt hinaus», sagt der SP-Gemeinderat.

Auch werde der Glattraum endlich als tragendes Element der Stadtentwicklung anerkannt. Weiter sei der zusätzliche Freiraum aus städtebaulicher Sicht eine gute Idee. Und es sei auch nachvollziehbar, dass direkt entlang der Hauptverkehrsachsen verdichtet gebaut werden soll. «Doch das reicht eben nicht.»

Sorgen bereitet Hasler, dass ohne flankierende Massnahmen keine gesunde Durchmischung in den Wohnquartieren mehr möglich sein wird. «Denn dann sind die Mieten nur noch für die oberen Bevölkerungsschichten bezahlbar, was die ganze Stadtstruktur kaputt macht. » Versicherungen und Pensionskassen, aber auch viele private Immobilienfirmen, seien im Gegensatz zu Wohngenossenschaften oft in erster Linie einer guten Rendite verpflichtet. Dies führe in einem überhitzten Immobilienmarkt wie Dübendorf zu einer Verdrängung von bezahlbarem Wohnraum.

«Dürftiger Effort»

Laut Hasler haben die Kommunen durchaus die Möglichkeit, der Preisentwicklung entgegenzuwirken. Er verweist auf den Paragraf 49b im kantonalen Planungs- und Baugesetz. Damit können Städte und Gemeinden die Bauherren dazu verpflichten, als Gegenleistung für eine zusätzliche Ausnützung ein Minimum an günstigen Wohnungen zu realisieren. Die Anwendung des Artikels ist freiwillig, und auch der Anteil der Wohnfläche, für die preisgünstige Mieten gelten sollen, schreibt das Gesetz nicht vor.

Für Hasler ist der Paragraf 49b allein noch nicht die Lösung für die Probleme im Wohnungsmarkt. Es benötige in der Lokalpolitik auch den Willen, diesen anzuwenden. Der Effort, das schon lange gärende Wohnraumproblem anzupacken, sei in den vergangenen Jahren doch «eher dürftig» gewesen.

«Insgesamt ist die Massnahme aber ein taugliches Instrument», sagt Hasler. «Und es ist den Bauherren durchaus zuzumuten, einen Teil ihrer zusätzlichen Wertschöpfung in Form von günstigen Wohnungen an die Allgemeinheit zurückzugeben.» Man sei heute schliesslich in der luxuriösen Lage, dass man den Investoren nicht mehr den roten Teppich ausrollen müsse, sondern in Gegenteil auch einiges einfordern könne und müsse.

«Das klingt im ersten Moment vielleicht nach einer guten Lösung, ist in der Praxis aber sehr schwer umzusetzen.»

Dominic Müller (CVP), Stadtrat

Angesichts des anhaltenden Siedlungsdrucks im Metropolitanraum Zürich bedauert Hasler, dass es die Verantwortlichen in der Stadt Dübendorf in der Vergangenheit verpasst hätten, ausreichend Land zu kaufen – auf dem die Entscheidungsträger die Regeln dann selber bestimmen und etwa Genossenschaften berücksichtigen könnten.

Zwang schwierig umzusetzen

Hochbauvorstand Dominic Müller hält fest, es sei für eine Stadt heute kaum mehr möglich, im freien Markt an bezahlbares Land zu kommen. Umso mehr Gewicht hätten die verbliebenen Grundstücke, etwa die knapp 30‘000 Quadratmeter im Gumpisbüel-Quartier, die man im Baurecht abgegeben will. Laut Ausschreibung sollen mindestens zwei Drittel der Wohnungen günstig vermietet werden.

Bauherren im Falle einer Mehrausnutzung zur Schaffung von billigem Wohnraum zu verpflichten, hält Müller dagegen für ein «nur schwierig umsetzbares» Mittel. «Das klingt im ersten Moment vielleicht nach einer guten Lösung, ist in der Praxis aber sehr schwer umzusetzen.» Allein schon die Definition des Begriffs «Kostenmiete» sei schwer zu definieren. Hier müssten praktisch für jeden Anwendungsfall eigene Parameter festgelegt werden.

Dazu komme der Aspekt der Kontrolle, die auf jeden Fall sehr aufwendig sein würde, wie Müller festhält. Am Ende müsste eine Wohnungsmietenkontrollfunktion geschaffen werden, was unverhältnismässige Aufwände mit sich brächte. «Und da ist es doch sehr fraglich, ob solche Pläne eine demokratische Legitimation erhalten würden.»