Ein Quartier wird auf den Kopf gestellt

Das Wichtigste in Kürze

• Im Dübendorfer Flugfeld-Quartier gibt es nach Aufzonung zahlreiche Um- und Neubauten
• Der Stadtrat hat Anreize für eine Aufwertung des Quartiers geschaffen
• SP und Mieterverband fordern, die Stadt müsse mehr für günstigen Wohnraum tun

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Es ist nur ein kleines, altes Mehrfamilienhaus, aber es steht für das, was in den nächsten Jahren auf das Dübendorfer Flugfeld zukommt. Denn das T-förmige Gebäude an der Arnold-Islerstrasse 5 wird abgerissen. Die Erbengemeinschaft, der das dreistöckige Haus gehört, hat sich gegen eine Sanierung entschieden. Die Mieter haben bis März Zeit, sich eine neue Bleibe zu suchen (wir berichteten).

Für Eigentümer lohnt es sich, in ihre Liegenschaften im Flugfeld-Quartier zu investieren. Die Stadt hat den inneren Bereich des Gebiets aufgezont. Neu dürfen die Gebäude dort vier Stockwerke haben, unter Berücksichtigung der Sonderbauvorschriften gar deren fünf. Dies vorausgesetzt, dass die Bauherren zusätzlichen Frei- respektive Grünraum schaffen.

Damit wollen die Planer erreichen, dass sich die heutige, stark fragmentierte Eigentümerstruktur weiterentwickelt und grössere Gebäudeeinheiten entstehen können. Gleichzeitig soll der zusätzliche Freiraum das Quartier aufwerten.

Nicht im besten Zustand

Entlang der Überland- und Wangenstrasse wurde die Wohnzone zur Zentrumszone, hier darf sogar noch höher gebaut werden als in der Mitte des Quartiers. Und bei Neubauten ist im Erdgeschoss eine sogenannte publikums- und dienstleistungsorientierte Nutzung vorgeschrieben. Es wird also Geschäfte geben in einem Gebiet, in dem eigentlich nur noch gewohnt wurde, seitdem die Post vor einigen Jahren in Richtung Zentrum zog.

Heute sind viele Häuser nicht im besten Zustand. Die Mieten sind niedrig, der Ausländeranteil ist hoch. Im Quartierschulhaus sind mehr als zwei Drittel der Kinder fremdsprachig. «Das Flugfeld ist in Dübendorf das Quartier mit dem insgesamt ältesten Baubestand und dem grössten Entwicklungspotenzial», sagt Hochbauvorstand Dominic Müller (CVP). «Es macht deshalb Sinn, an diesem Ort die notwendige Verdichtung unseres Siedlungsgebiets zu realisieren.»

Denn eigentlich ist das vermeintlich verschlafene Quartier bestens gelegen. Nah am Bahnhof, Kindergärten und Schulen in unmittelbarer Umgebung, und schliesslich der Innovationspark, der auf dem benachbarten Militärflugplatz am Entstehen ist. Nicht zu vergessen die verlängerte Glattalbahn, die das Gebiet dereinst erschliessen könnte. Das Trassee entlang der Wangenstrasse ist jedenfalls bereits gesichert.

Jetzt wird gebaut

Der Investitionsstau im Flugfeld kommt nicht von ungefähr, denn das Gebiet war fünf Jahre lang eine Planungszone. Diese diente dazu, Fragen bezüglich Verkehr und Städtebau zu klären, was schliesslich zu einer Revision der Bau- und Zonenordnung führte. In diesem halben Jahrzehnt war es den Eigentümern nicht erlaubt, bauliche Veränderungen vorzunehmen.

«Jetzt besteht Planungssicherheit. Und es sind auch bereits mehrere Bauprojekte von Investoren, die bisher zugewartet haben, in der Vorbereitung», sagt Stadtrat Müller. Vor allem entlang der Oskar-Bider-Strasse künden mehrere Bauvisiere Neubauten an, teilweise haben die Vorarbeiten schon begonnen.

«Bessere Steuerzahler waren bei den Planungsarbeiten nicht unser oberstes Ziel.»

Dominic Müller (CVP), Hochbauvorstand von Dübendorf

Müller ist sich bewusst, dass die Aufwertung eine neue Bevölkerungsstruktur im Quartier mit sich bringen wird. Und wohl auch bessere Steuerzahler. «Das war bei den Planungsarbeiten nicht unser oberstes Ziel», sagt er dazu, «aber natürlich vergrössern mehr Einnahmen unseren Handlungsspielraum bei der Entwicklung der Stadt.»Ein Quartier benötige aber eine gute Durchmischung, das müsse das oberste Ziel sein, so Müller. Wie aktuell im Flugfeld könne man Eigentümer mit Anreizen dazu ermutigen, eine hohe Aufenthaltsqualität für Familien zu schaffen. «Letztlich haben wir aber keinen direkten Einfluss darauf, für welches Kundensegment ein Investor baut.»

Für SP-Gemeinderat Ivo Hasler ist das Flugfeld ein Paradebeispiel für die drohende Gentrifizierung eines Quartiers. «Die Aufzonung ermöglicht es den Eigentümern, ihre Liegenschaften aufzuwerten. Gleichzeitig wird der Innovationspark viele zahlungskräftige Zuzüger anziehen.» Auf der Strecke blieben Menschen aus der untersten Gesellschaftsschicht, aber auch Rentner und Familien aus dem Mittelstand. Für die werde es schon jetzt zunehmend schwieriger, in Dübendorf eine günstige Wohnung zu finden. «Dabei ist es gerade auch dieser Personenkreis, der sich in Vereinen engagiert und für eine lebendige Stadt sorgt.»

«Mit dem Zins aus Baurechtsverträgen liesse sich sicher einiges gegen steigende Mieten unternehmen.»

Ivo Hasler (SP), Gemeinderat

Hasler findet, dass die Verantwortlichen der Stadt direkt auf die Investoren zugehen und günstigen Wohnraum einfordern müssten. Eine gesetzliche Handhabe gebe es dazu zwar nicht. Die Eigentümer dürften sich aber auch nicht ihrer Verantwortung entziehen, so Hasler. «Schliesslich haben ihre Grundstücke durch die Aufzonung deutlich an Wert gewonnen. Und wenn erst die Glattalbahn kommt, gibt es gleich nochmals einen Sprung nach oben.»

Denkbar seien Anreize wie zum Beispiel Ausnutzungsboni, wenn dafür im Gegenzug Anteile von preisgünstigen Wohnungen umgesetzt würden, so Hasler. «Mit dem Zins aus Baurechtsverträgen liesse sich sicher einiges gegen steigende Mieten unternehmen, nur müssen in der Budgetplanung hierfür auch rechtzeitig die geeigneten Gefässe geschaffen werden, anstatt damit die Steuern zu senken.»

Die Sache mit der Nachhaltigkeit

Walter Angst vom Zürcher Mieterinnen- und Mieterverband kritisiert, dass bei der Verdichtung von Wohnquartieren lediglich gestalterische und bestenfalls noch ökologische Aspekte berücksichtig würden. «Das ist zwar wichtig, doch daneben geht die soziale Nachhaltigkeit immer vergessen.»

«Das ist ein Problem, dem sich auch Dübendorf wird stellen müssen.»

Walter Angst, Mediensprecher Zürcher Mieterinnen- und Mieterverband

Für Angst ist es nicht akzeptabel, dass die Einwohner ihre gewohnte Umgebung verlassen müssen, weil sie sich die Mieten nicht mehr leisten können. «Das ist ein Problem, dem sich auch Dübendorf wird stellen müssen. Denn der Bauboom hört nicht in Stettbach auf.» Den Kommunen seien dabei keineswegs die Hände gebunden. So sei es etwa möglich, städtebauliche Verträge mit den Eigentümern abzuschliessen und so einen Mindestanteil von preisgünstigen Wohnungen zu verlangen.

Aber selbst wenn günstiger Wohnraum geschaffen werde, müsse bei der Umsetzung auf die Sozialverträglichkeit geachtet werden, sagt Angst. «Mit einer Etappierung des Vorhabens kann sichergestellt werden, dass die alteingesessene Mieterschaft zumindest teilweise in ihrer Siedlung bleiben kann. Denn bis nach einem kompletten Umbau mit den neuen Bewohnern wieder Leben in ein Quartier einkehrt, dauert es mindestens zehn Jahre.»