Fluglärm ein grundlegendes Problem für Immobilienpreise?
«Der Pfannenstiel wird ärmer», heisst es in einer Mitteilung der Stiftung gegen Fluglärm. Diese will nach eigenen Angaben die Bevölkerung vor gesundheitsschädlichen Immissionen des Flugbetriebs schützen. In der Mitteilung wird der Immobilienpreis-Anstieg der letzten fünf Jahren um zwei Prozent in der Region Pfannenstiel thematisiert. Dieser sei verglichen mit dem ganzen Kanton gering. Klaus J. Stöhlker, Pressesprecher der Stiftung, sagt: «Wir sprechen hier von einer eigentlichen Stagnation der Immobilienpreise. In verschiedenen Regionen sogar von einem Rückgang.»
Die Immobilienbranche hat jahrelang diese Stagnation am Pfannenstiel geleugnet.
Klaus J. Stöhlker, Stiftung gegen Fluglärm
Klagen auf hohem Niveau
Gemäss einer Auswertung des statistischen Amtes des Kantons Zürich ist das Gebiet um den Pfannenstiel, die Region mit dem geringsten Preisanstieg für Einfamilienhäuser pro Quadratmeter Wohnfläche von 2012 bis 2016 im ganzen Kanton. Allerdings ist der Pfannenstiel mit einem durchschnittlichen Preis für einen Quadratmeter Wohnfläche von 10‘700 Franken im Jahr 2016 auf einem sehr hohen Preisniveau. Nur die Stadt Zürich liegt mit 11‘500 Franken höher. Aber die Veränderung hat am Pfannenstiel nur ein kleines Plus von 300 Franken und damit zwei Prozent ausgemacht. In Zürich sind die Preise um rund 700 Franken gestiegen, was sechs Prozent entsprechen.
Die Stiftung sieht in dieser Statistik den Beweis, dass die seit 14 Jahren bestehenden Südlandungen zu einem grossen Werteverlust bei Immobilien führe. Stöhlker sagt dazu: «Die Immobilienbranche hat jahrelang diese Stagnation am Pfannenstiel geleugnet. Jetzt haben wir die erst offizielle Bestätigung dieser Entwicklung.»
Fachmann widerspricht
Michael J. Kohlas, Immobilien-Experte bei comparis.ch, sagt: «Natürlich hat Umgebungslärm immer einen gewissen Einfluss auf die Immobilienpreise. Je nach Art des Lärmes sind diese Einflüsse kurz- oder auch langfristiger Natur. Der Fluglärm in der Region Pfannenstiel besteht nun schon seit einiger Zeit und man kann davon ausgehen, dass sich die Preise mit der Zeit auf einem gewissen Niveau eingependelt haben. Die grösste Korrektur ist sicherlich mit der Einführung des Südanfluges erfolgt.»
Glattal scheint nicht betroffen
Gegen den Beweis, dass die Südanflüge zu einer verminderten Wertsteigerung führen, kann auch die Entwicklung im Glattal mit den stark betroffenen Gemeinden Dübendorf, Fällanden und Wangen-Brüttisellen gesehen werden. Dort sind die Preise bei den Einfamilienhäusern im gleichen Zeitraum um 12 Prozent, von 7700 Franken auf 8600 Franken, gestiegen.
Ein weiterer Beleg liefert eine Einschätzung des statistischen Amts des Kantons Zürich: «Ruhe wird geschätzt, denn für ruhige Lagen ist die Zahlungsbereitschaft höher als für lärmige. Die Unterschiede in der Lärmbelastung können zusammen allerdings nur etwa ein Prozent der Varianz der Bodenpreise im Kanton erklären, spielen also für die Bodenpreisbildung insgesamt eine eher untergeordnete Rolle», heisst es im Bericht. Laut dieser Auswertung spielen die terrain- und landschaftsbezogenen Eigenschaften eine grössere Rolle. So würden unter anderem die Besonnung, die Aussicht sowie die Entfernung vom Ufer eines Sees 15 Prozent der Gesamtvarianz der Bodenpreise ausmachen. Die mit Abstand wichtigste Einflussgrösse sei die Fahrzeit nach Zürich.
Bringen Südstarts den Immobilienmarkt unter Druck?
Im Schreiben der Stiftung gegen Fluglärm werden zudem die Südstarts, die in fünf Jahren kommen sollen, als Grund für einen weiteren Einbruch der Immobilienpreise genannt. Diese hätten auch grössere Lärm-, Gesundheits- und Umweltschäden für die betroffenen Gemeinden zur Folge. Obwohl Pressesprecher Stöhlker einräumt: «Swiss-CEO Thomas Klühr sagt, es dauere vielleicht noch acht Jahre bis die Südstarts. Sicher sein könne man bei dieser Aussage nicht.»
Stöhlker wohnt am Zollikerberg, der im Schreiben der Stiftung als erheblich vom Fluglärm betroffenes Gebiet aufgeführt ist. Auf seiner Terrasse störe ihn jeweils der Fluglärm der Südanflüge. Diese seien teilweise bis 23.30 Uhr zu hören.
Im Kanton Zürich gibt es seit zehn Jahren ein Instrument, mit dem gemessen wird, wie viele Personen in der Bevölkerung unter Fluglärm leiden: der sogenannte Fluglärm-Index (siehe Box). Die zum Zollikerberg gehörende Gemeinde Zollikon hat einen Fluglärm-Index von 29. Somit fühlen sich gemäss dieser Erhebung von 12‘791 Einwohnern 29 vom Fluglärm gestört.
Goldküste? – nicht betroffen
Aufgrund dieser Zahl sieht eine andere Gruppierung, der Verein «Flugschneise Süd – Nein», Zollikon nicht vom Fluglärm betroffen. So schreibt der Verein, der sich ebenfalls gegen die Südanflüge wehrt: «Ist tatsächlich vor allem die Goldküste vom Fluglärm betroffen? Nein, als Goldküste wird das Gebiet direkt am See zwischen Zollikon und Herrliberg bezeichnet. Es ist das einzige Gebiet, welches nicht durch An- oder Abflüge betroffen ist.»
Stöhlker sagt aber: «Die Distanz zwischen Zollikon und Zollikerberg ist zwar klein, aber der Lärmpegel ist in meinem Wohnort auf dem Berg wesentlich höher.» Der Verein «Flugschneise Süd – Nein» will aber wie die Stiftung gegen Fluglärm auch den Pfannenstiel schützen und die südlich angrenzenden Gebiete des Flughafens.
Der Zürcher Fluglärm-Index und weitere Zahlen
Die Oberländer Gemeinden Egg, Maur, Dübendorf und Wangen-Brüttisellen sind unterschiedlich stark vom Fluglärm betroffen. Die Gemeinde Egg wird in der Mitteilung der Stiftung auch erwähnt. Diese ist aber kaum von Fluglärm betroffen, zumindest wenn man Bezug auf den Zürcher Fluglärm-Index (ZFI) des Jahres 2016 der Eidgenössischen Materialprüfungs- und Forschungsanstalt (EMPA) mit Sitz in Dübendorf nimmt. Beim ZFI wird, vereinfacht gesagt, die Summe der im Untersuchungsgebiet wohnenden und vom Fluglärm stark belästigten Personen angegeben. In der Gemeinde Egg ist der ZFI eins. Das heisst, dass eine Person der Gemeinde sich vom Fluglärm gestört fühlt – theoretisch, denn Lärm sei immer auch eine subjektive Grösse, wie ein Sprecher der EMPA sagt. In Maur sind 172, in Wangen-Brüttisellen 285 und in Dübendorf 636 Personen betroffen.
Im ganzen Kanton ist die Anzahl der von Fluglärm belästigten Personen zwischen 2005 und 2016 von 39‘711 auf 64’110 gestiegen. Der festgelegte Grenzwert liegt bei 47‘450 Personen, dieser wurde 2016 mit 35 Prozent deutlich überschritten. Aber auch die Bevölkerung nimmt in den vom Fluglärm betroffenen Gebieten zu. So stieg diese von 180‘000 im Jahr 2005 auf 300‘000 Personen im Jahr 2016. Diese Entwicklung sei im Interesse der Kantonsregierung, wie die Zürcher Volkswirtschaftsdirektorin Carmen Walker Späh gegenüber der NZZ sagte.