Ustermer Stadtrat blitzt vor Gericht ab
An der Brunnenstrasse 16 in Uster unweit des Kreisels steht die Villa Ritter. Gebaut wurde sie 1896 für den Arzt J. Ritter, der ihr noch heute den Namen gibt. Für den Ustermer Stadtrat ist die Villa eine bedeutende Zeugin des bürgerlichen Historismus, einer Phase, in der Architekten Stilrichtungen vergangener Jahrhunderte verwirklichten. Dies geht aus einem Dokument der Stadt hervor.
Auch für Eigentümer Ueli Haldimann ist das Haus ein Zeitzeuge – aber nicht unantastbar. Er will aus der zweiten Etage eine eigenständige Wohnung machen; seit 1985 war diese zusammen mit dem ersten Geschoss als Grosswohnung genutzt worden. Im Sommer 2020 hätten eigentlich die Mieter einziehen sollen, doch der Stadtrat machte Haldimann einen Strich durch die Rechnung.
Der Ustermer, der auf eine illustre Karriere in der Medienbranche zurückblickt und unter anderem Chefredaktor der «Sonntagszeitung», Redaktionsleiter der SRF-Sendung Rundschau und Direktor des Schweizer Fernsehens war, steht nun wie ein Handwerker mit kariertem Hemd, Arbeitshosen und schweren Schuhen auf der Baustelle des Dachgeschosses. Es gibt noch viel zu tun, bis die Räume bewohnbar sind.
«Ich bedaure rückblickend, dass ich die Fenster ohne Baubewilligung einbauen liess.»
Ueli Haldimann, Villenbesitzer aus Uster
Seit 1985 ist das Haus im Eigentum von Ueli Haldimann. Der 68-Jährige zeigt auf die zusätzlichen Dachfenster, die er im Herbst 2019 einbauen liess – allerdings ohne Bewilligung. Damals hätten alle 1985 eingebauten Dachfenster ersetzt werden müssen, da sie nicht mehr dicht waren. Im gleichen Zug liess Haldimann zusätzliche Fenster einbauen, «weil die Räume einfach zu wenig Licht hatten», wie er sagt. Nach dem Einbau habe er Ende Februar 2020 Mitarbeiter des Bauamts für eine Vorbesprechung der Baueingabe eingeladen. «Die Mitarbeiter haben die Fenster gesehen und wegen der fehlenden Bewilligung sofort ein Riesentheater gemacht und einen Baustopp veranlasst.»
Bauen ohne Bewilligung
«Ich bedaure rückblickend, dass ich die Fenster ohne Baubewilligung einbauen liess», sagt Haldimann. Er habe beim Bau vorwärtsmachen und die Genehmigung deshalb erst nachträglich bei der Stadt einholen wollen. Sein Handwerker, ein erfahrener Zimmermann, habe ihn in der Haltung bestärkt, dass eine Bewilligung reine Formsache sei. Eine Baueingabe reichte Haldimann gut zwei Wochen nach dem Baustopp ein.
Haldimann begründet sein Vorgehen auch mit dem kantonalen Planungs- und Baugesetz. Darin steht, dass Räume «genügend belichtet und lüftbar» sein müssen. Fensterflächen hätten in Wohnräumen mindestens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. «Dies hätte ich ohne Konstruktion neuer Fenster nicht erreicht», sagt Haldimann.
Allerdings sieht das Gesetz auch eine Einschränkung bei der Dachgestaltung vor. Sofern – und hier ist die Krux der Sache – das Objekt nicht geschützt ist.
Stadt verlangt Rückbau
Die Villa Ritter ist im kommunalen Inventar schützenswerter Objekte. Aber sie steht nicht unter Denkmalschutz. Dennoch machte die Stadt Uster Haldimann gewichtige Auflagen und verlangte vor einem Jahr in ihrer Baubewilligung, dass der Bauherr drei der sechs neu erstellten Dachfenster wieder zurückbaut.
«Die Fenster wieder zu entfernen, wäre mit enormem Aufwand und hohen Kosten verbunden.»
Ueli Haldimann, Villenbesitzer aus Uster
«Beim Bauamt hat man mir erklärt, es sei ‹ständige Praxis› der Stadt Uster, dass ‹schützenswerte› und ‹geschützte› Häuser gleichbehandelt würden», sagt Haldimann. «Für mich war von Anfang an klar, dass das illegal ist, sagt er und bringt einen Vergleich: «Konkubinat und Heirat sind nicht dasselbe, und die Stadt Uster kann nicht von sich aus Konkubinatspaare wie Verheiratete behandeln.»
Haldimann wollte den Rückbau-Anordnungen für die Fenster nicht akzeptieren und rekurrierte beim kantonalen Baurekursgericht. «Die Fenster wieder zu entfernen, wäre mit enormem Aufwand und hohen Kosten verbunden», konstatiert Haldimann. «Und vor allem dürften die Räume nach der Korrektur gemäss Planungs- und Baugesetz nicht als Wohnräume benutzt werden, da sie zu dunkel sind», sagt Haldimann. Sein Kommentar zu den Anweisungen der Stadt: «So ein Blödsinn.»
Stadtrat verliert vor Gericht
Dagegen argumentierte der Stadtrat, dass die geplanten Umbauarbeiten das äussere Erscheinungsbild der Villa veränderten, wie dem Gerichtsurteil zu entnehmen ist. «Insbesondere die Aneinanderreihung von drei Fenstern sowie deren Grösse entspricht weder dem Villatypus noch der Praxis der Stadt Uster bei inventarisierten Objekten.»
Dem widerspricht Haldimann: «Wer in Uster unterwegs ist, sieht sehr häufig Dachfensterkonstruktionen, die völlig regelwidrig sind.» Als Beispiele nennt er das Turicum-Gebäude oder die Villa der Brauerei. «Dort wurden genau wie bei mir drei Dachfenster nebeneinander gebaut. Und das sind denkmalgeschützte Häuser, nicht bloss schützenswerte.»
«Jetzt ist klar, dass die Stadt Uster mit ihrer Tendenz, überall dreinzureden, zu weit gegangen ist.»
Ueli Haldimann, Villenbesitzer aus Uster
Ende August dieses Jahres hat das Baurekursgericht nun entscheiden. Es hält fest, dass diese Bewilligungspraxis der Stadt Uster nicht rechtens ist. Denn nur wenn endgültig feststehe, dass es sich beim betroffenen Gebäude um ein Schutzobjekt handle, bestehe eine genügende Grundlage, die Baubewilligung nachträglich zu verweigern und einen Rückbau der Fenster zu verlangen. Weiter schreibt das Gericht, dass die Verweigerung der drei Dachfenster unhaltbar sei und der Beschluss des Stadtrats somit aufgehoben werden müsse. Die Stadt Uster hätte eine umfassende Schutzabklärung in die Wege leiten und einen Schutzentscheid fällen müssen.
Genugtuung und grünes Licht
«Die Aufhebung der angefochtenen Verfügung und Rückweisung an den Stadtrat Uster ist als volles Obsiegen des Rekurrenten zu betrachten», so das Fazit des Gerichts. Uster muss sämtliche Verfahrenskosten in der Höhe von 4‘670 Franken bezahlen. Mittlerweile ist klar, dass der Stadtrat das Urteil nicht weiterzieht – die Rekursfrist ist abgelaufen.
Für Haldimann ist dieses Verdikt eine Genugtuung. «Jetzt ist klar, dass die Stadt Uster mit ihrer Tendenz, überall dreinzureden, zu weit gegangen ist. Bei mir haben sie zum Beispiel verlangt, dass ich bewilligen lassen muss, in welchem Farbton ich die Wände der Innenräume streiche.» Das habe selbst beim Gericht für Kopfschütteln gesorgt.
Gemäss Haldimann hat das Baurekursgericht einen «wegweisenden Entscheid» gefällt, der seiner Meinung nach auch andere Bauprojekte betreffen dürfte. «In der Stadt Uster sind mehrere hundert Liegenschaften im kommunalen Inventar schützenswerter Objekte. Bei all diesen Häusern hat die Stadt nun nicht mehr die Möglichkeit, willkürlich Vorschriften zu machen. Sie müsste in jedem Einzelfall ein Verfahren zur Unterschutzstellung einleiten.»
Er könne die Wohnung nun wie ursprünglich geplant fertig umbauen, sagt Haldimann. Dennoch schwebt das Damoklesschwert über dem Bauherrn. Wenn nämlich die Stadt Uster eine definitive Unterschutzstellung verfügen sollte, wären weitere baulichen Veränderungen an dem Gebäude schwierig bis unmöglich.
Stadtrat schweigt
Die Stadt Uster will sich diesbezüglich nicht in die Karten schauen lassen. Vonseiten der Behörde heisst es lediglich, dass sich die Stadt «unzweifelhaft» noch in einem «laufenden Verfahren» befinde. Der Stadtrat muss das Bauvorhaben nun neu beurteilen und sich in diesem Zusammenhang auch mit allfälligen Schutzmassnahmen für die Villa auseinandersetzen.
Auch die Frage, ob das Bauamt Uster nun ihre gängige Praxis, Inventarobjekte gleich wie unter Schutz gestellte Objekte zu behandeln, bleibt mit Hinweis auf das «laufende Verfahren» offen. Ebenso unbeantwortet bleibt der von Ueli Haldimann erhobene Vorwurf, dass der Fenstereinbau in der ehemaligen Automobilfabrik Turicum oder der Villa der Brauerei anders behandelt worden sei als bei seinem Haus.
Vorerst arbeiten Haldimann, der «kleine Schreinerarbeiten» erledigt, und seine Handwerker weiter unter Hochdruck am Umbau. Im Frühjahr – und damit anderthalb Jahre später als geplant – sollen dann die Mieter in die 3,5-Zimmer-Dachzimmerwohnung einziehen.
Fast 300 Gebäude im Inventar
Laut Stefan Reimann, Leiter Hochbau und Vermessung, sind 277 Gebäude im kommunalen Inventar schützenswerter Objekte der Stadt erfasst, wovon allerdings nur 46 vollständig und 12 in Teilen geschützt seien.
Damit ist das Gros der Häuser nicht definitiv geschützt. «In der Regel braucht es einen Anlass, der eine Schutzabklärung auslöst», sagt Reimann. Dieser könne in einem schriftlichen Begehren durch die Eigentümerschaft, einem konkreten Bauvorhaben oder aber – und das sei eher unüblich, doch dann zwingend – in bereits ohne entsprechende Baubewilligung ausgeführten Projekten bestehen. Letzteres beschreibt den Fall von Ueli Haldimann.