Die meisten Leerkündigungen gibt es in Wetzikon
Wegen Abbruch oder Sanierung müssen Menschen aus ihren Wohnungen ausziehen. Das passiert nicht nur in der Stadt Zürich, auch in der Agglomeration steigt die Zahl der Leerkündigungen.
508 Menschen in fünf Jahren. So viele Mieterinnen und Mieter mussten in Wetzikon wegen Leerkündigungen zwischen 2015 und 2020 aus ihren Wohnungen ausziehen. Denn die Häuser wurden saniert oder abgebrochen.
Wetzikon ist kein Einzelfall. Unter den Zürcher Agglomerationsgemeinden gibt es noch weitere, in denen Hunderte Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung verloren haben – in Thalwil waren es 329, in Dübendorf 282, in Opfikon 257 und in Dietikon 235. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) und der ETH Zürich zum Thema Bautätigkeit und Verdrängung.
Untersucht wurden Langzeitmietende, die mindestens drei Jahre im Gebäude wohnten und ein bis zwei Jahre vor dem Abbruch oder der Sanierung umgezogen sind.
Kaum mehr freies Bauland
Die Schweiz wächst, und Wohnraum wird dringend gebraucht – und erstellt. Doch dort, wo ein neues Mehrfamilienhaus entsteht, muss zumeist erst ein bestehendes weichen. Denn das Raumplanungsgesetz sieht eine Verdichtung nach innen vor. Besonders in Zürich gibt es so gut wie kein freies Bauland mehr. Ähnlich verhält es sich in einigen Agglomerationsgemeinden.
Die hohe Zahl leergekündigter Personen in Wetzikon steht laut Studie-Co-Autor David Kaufmann im Zusammenhang mit dem Raumplanungsgesetz. Die kantonalen Richtpläne sehen Wetzikon als Wachstumsgebiet vor. «Es findet eine starke Zentrumsentwicklung statt, da hier kaum noch freie Flächen bestehen», sagt der Assistenzprofessor für Raumentwicklung und Stadtpolitik der ETH Zürich.
In Stettbach und Bülach beispielsweise entstanden in den letzten Jahren ebenfalls viele Neubauten. Allerdings konnte hier noch teilweise auf Wiesen oder früheren Industriearealen gebaut werden. So seien weniger Menschen aus ihren Wohnungen verdrängt worden, sagt Kaufmann. In Bülach waren es 130 Personen zwischen 2015 und 2020.
2000 neue Wohnungen in zehn Jahren in Wetzikon
Bereits seit 2005 verzeichne Wetzikon ein stetes, im kantonalen Vergleich überdurchschnittliches Wachstum, heisst es bei der Stadt. «Es wird auch für die kommenden Jahre von einem kontinuierlichen Wachstum ausgegangen.» Die gute ÖV-Anbindung an Zürich und weitere Orte sei sicher ein Treiber dieser Entwicklung.
Dass in Wetzikon gebaut wird, zeigen auch die steigenden Bauausgaben öffentlicher und privater Auftraggeber: Zwischen 2015 und 2023 sind sie von 85,7 Millionen auf 145 Millionen Franken gestiegen.
Gemäss der Vision 2040 des Stadtrats strebe Wetzikon ein «gesundes, qualitatives Wachstum» an. Die Bau- und Zonenordnung (BZO) weise noch «einiges an Potenzial im Siedlungsgebiet auf, welches auch sukzessive genutzt wird».
Laut Angaben der Stadt wurden seit 2015 bis heute rund 2000 neue Wohnungen fertiggestellt. Rund 300 weitere befänden sich aktuell im Bau, weitere grössere Überbauungen seien zusätzlich in Planung.
Mietsteigerungen in Wetzikon um 12,7 Prozent
Wer abreisst und neu baut, kann danach den Mietzins deutlich anheben. «Die Verdrängung fällt dort stark aus, wo das Potenzial für höhere Mieten am grössten ist, zum Beispiel in Zentrumsnähe», sagt Donato Scognamiglio, Verwaltungsratspräsident der Immobilienberatung Iazi.
Irgendwann seien die Angebotsmieten, zu denen Wohnungen neu vermietet würden, so hoch, dass Menschen mit geringeren Einkommen sich diese nicht mehr leisten könnten, sagt Scognamiglio. In Wetzikon zeigt sich diese Entwicklung bereits: Zwischen 2023 und 2024 stiegen die Mieten laut Iazi dort um 12,7 Prozent.
Diese Entwicklung kennt Zürich schon länger. Die Stadt zieht Ausländer und Schweizer an, die dort arbeiten, leben und wohnen wollen. Dort, wo in der Stadt gebaut wird, müssen die Mieterinnen und Mieter oft mit Leerkündigungen rechnen. In den seltensten Fällen können sie aber nach einem Neubau oder einer Sanierung in ihre Wohnungen zurückkehren – denn die Mieten sind dann deutlich höher als vorher.
Die Verdrängung ist in Altstetten hoch
Laut der Studie wurden zwischen 2015 und 2020 in der Stadt Zürich über 8600 Langzeitmietende aus ihren Wohnungen verdrängt. Relativ zur Gesamtbevölkerung sind in Zürich deutlich mehr Personen von Verdrängung aus ihrer Wohnung betroffen als in den anderen Schweizer Agglomerationen.
Besonders stark betroffen sind Menschen in den Quartieren Altstetten (929 verdrängte Personen), Unterstrass (726) und Oerlikon (601). Das hängt auch mit dem kantonalen Richtplan zusammen, der die Gebiete Zürich-City, Zürich-Hard, Altstetten, Zürich Nord und Opfikon als Zentrumsgebiete ausweist. In diesen Gebieten wird verdichtet.
Die BWO-Studie zeigt, dass vor allem Geringverdienende aus ihren Wohnungen verdrängt werden: Nach einer Totalsanierung oder bei einem Neubau leben in den Wohnungen Haushalte mit einem rund 17 bis 100 Prozent höheren Median-Haushaltseinkommen als zuvor in den unsanierten Häusern. Das heisst: In Gebieten mit einem hohen Anteil an Ersatzneubauten und Totalsanierungen steigt der Anteil hochverdienender Haushalte tendenziell.
Nicht alle Personen, die durch Leerkündigungen ihre Wohnung verlieren, müssen auch ihre Gemeinde oder ihr Quartier verlassen: In allen Agglomerationen fänden knapp die Hälfte bis zwei Drittel der verdrängten Personen nach dem Umzug wieder in derselben Gemeinde eine Wohnung, heisst es in der Studie. Wer in der Stadt verdrängt wird, zieht allerdings vorwiegend in periphere Stadtquartiere oder in Agglomerationsgemeinden nahe der Stadt und in Gebiete mit tieferem Einkommen.
Architekt Stefan Kurath spricht von einer «Verdrängung durch Verdrängung»: Die Menschen, die wegen steigender Mieten aus Zürich verdrängt würden, würden in günstigere Gemeinden ziehen. Dadurch steige dort die Nachfrage, was zu Sanierungen und Ersatzneubauten führe. Und dadurch würden dann wiederum die dort lebenden Menschen verdrängt, sagt der Professor der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften.
So würden die gut erschlossenen Gemeinden rund um Zürich für die Immobilienwirtschaft zunehmend attraktiver, weil man dort mittlerweile auch höhere Mieten verlangen könne, sagt Kurath. «Diese Entwicklung hat bereits vor 20 Jahren in der Stadt Zürich begonnen und greift jetzt immer mehr auf die Agglomerationsgemeinden über.»